Sentencia de Tribunal Apelativo de 20-09-2023, número de resolución KLRA202200048 consolidado con KLRA202200057 KLRA202200059 KLRA202200065

LEXTA20230920-011 - Francisco Feliciano Cordero v. Oriental Bank Querellada(s) – (s) Banco Popular De Pr; Vistas Del Molino

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL GENERAL DE JUSTICIA

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL ESPECIAL

Panel integrado por su presidenta, la Juez Cintrón Cintrón, el Juez Pagán Ocasio y la Juez Barresi Ramos.

Barresi Ramos, juez ponente

S E N T E N C I A

En San Juan, Puerto Rico, hoy día 20 de septiembre de 2023.

El 26 de enero de 2022, Oriental Bank compareció ante este Tribunal de Apelaciones mediante un Recurso de Revisión Judicial al cual se le asignó la identificación alfanumérica KLRA202200048. En su escrito, nos solicita que revisemos la Resolución en Reconsideración decretada el 24 de noviembre de 2021 por el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACo).^[1] En dicho dictamen, el foro administrativo modificó su decisión emitida el 30 de diciembre de 2020. Entre otras cosas, el DACo resolvió el contrato de compraventa entre Vistas del Molino, Inc. (Vistas del Molino) y los señores Francisco Feliciano Cordero y Norma I. Ortiz Rodríguez (señores Feliciano-Ortiz); decretó la ruina funcional de la propiedad residencial (unidad 315) adquirida por los señores Feliciano-Ortiz; requirió al Oriental Bank cancelar el préstamo, pagaré e hipoteca; impuso a Vistas del Molino, Building Masters Construction, Corp., Banco Popular de Puerto Rico (BBPR) y Oriental Bank pagar solidariamente las costas y los honorarios de abogados; así como concedió una compensación por sufrimiento (daños morales) a los señores Feliciano-Ortiz.

Unos días después, el 2 de febrero de 2022, el BPPR y el señor Francisco Feliciano Cordero (señor Feliciano Cordero) instaron sendos Recurso de Revisión de Decisión Administrativa a los cuales se les asignaron los alfanúmeros KLRA202200057 y KLRA202200059, respectivamente.^[2] Finalmente, el 7 de febrero de 2022, Vistas del Molino incoó una Petición que recibió la identificación alfanumérica KLRA202200065.^[3]

Ante el hecho de que todos los recursos provienen del mismo caso ventilado ante el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACo), el 8 de febrero de 2022, emitimos una Resolución en la cual ordenamos la consolidación de los casos KLRA202200057, KLRA202200059 con el KLRA202200048. Luego, el 11 de febrero de 2022, intimamos la consolidación del caso KLRA202200065. Todos los asuntos continuaron tramitándose bajo el caso número KLRA202200048, por ser el de mayor antigüedad.

Exponemos el trasfondo fáctico y procesal que acompaña a la presente controversia.

- I -

El 29 de noviembre de 2010, los señores Feliciano-Ortiz presentaron una Querella sobre vicios de construcción con relación a una propiedad residencial sita en la urbanización Molinos del Río, en el pueblo de Dorado, Puerto Rico, ante el DACo.^[4]

Posteriormente, la Querella fue enmendada en dos (2) ocasiones. El 26 de junio de 2013, se presentó la Segunda Querella Enmendada.^[5] Alegaron que el 22 de octubre de 2008, la señora Ortiz Feliciano y la compañía de desarrollo inmobiliario Vistas del Molino suscribieron un Contrato Uniforme de Compraventa sobre la unidad número 315 de la referida urbanización.^[6] Al mes siguiente, el 24 de noviembre de 2008, el señor Feliciano Cordero adquirió la propiedad mediante la escritura pública número 51 sobre Segregación, Liberación y Compraventa.^[7] Surge de la escritura pública que el BPPR compareció en calidad de acreedor hipotecario de Vistas del Molino, con el fin de prestar su consentimiento para liberar la finca objeto de la compraventa del gravamen hipotecario que pesaba sobre la finca matriz. Ese mismo día, el señor Feliciano Cordero suscribió un Pagaré por la cantidad principal de $284,750.00 a favor de Oriental Bank. En garantía de dicho Pagaré, el señor Feliciano Cordero y Oriental Bank otorgaron la escritura pública número 137 sobre Primera Hipoteca.^[8]

En síntesis, los señores Feliciano-Ortiz le imputaron a Vistas del Molino, al contratista Building Masters Construction, Inc. (Building Masters) y a sus presidentes, señores William Vázquez Negrón y José Pérez Aponte, respectivamente, un repertorio de actos culposos y negligentes relacionados con su participación en el desarrollo y construcción de la propiedad. Describieron una serie de defectos y vicios de construcción que plagaban el inmueble, y denunciaron que aún no habían podido inscribir la escritura de compraventa ante el Registro de la Propiedad. Los señores Feliciano-Ortiz aportaron, además, que Vistas del Molino se había negado a realizar las reparaciones necesarias en la propiedad, y su estado ruinoso les había obligado a abandonarla e incurrir en gastos de alquiler desde enero de 2010. A lo anterior ampliaron que el problema de filtración de agua y humedad en la construcción había agravado la salud de la señora Ortiz Rodríguez, provocándole varios ataques de asma.

Los señores Feliciano-Ortiz arguyeron que el BPPR promocionó el proyecto y provocó la venta del predio “en pleno contubernio” con Vistas del Molino. Además, que tanto BBPR como Oriental Bank actuaron negligentemente por no asegurarse de que Vistas del Molino y Building Masters cumplieran con la Ley de la Oficina del Oficial de Construcción, y por no verificar los permisos de construcción ni inspeccionar la obra.^[9] De esta forma, los señores Feliciano-Ortiz solicitaron que se declarara la ruina de la propiedad y se decretara la nulidad del contrato de compraventa, así como de las escrituras de compraventa e hipoteca; solicitaron compensación por los daños y perjuicios sufridos, incluyendo daños morales por la cantidad de $5,500,000.00, y, finalmente, pidieron la devolución del dinero abonado al préstamo hipotecario, y de lo pagado en contribuciones al Centro de Recaudaciones de Ingresos Municipales (CRIM) y en las reparaciones a la vivienda.

Más tarde, el 26 de noviembre de 2013, el BPPR presentó su Contestación a “Segunda Querella Enmendada”.^[10] BPPR negó la mayoría de las alegaciones. En particular, argumentó afirmativamente que la promoción del proyecto fue realizada por Vistas del Molino; cualquier mención de BPPR en los anuncios se hizo a los efectos de promocionar las ofertas de financiamiento de su afiliada, Popular Mortgage, y nunca se realizaron representaciones sobre la construcción de las residencias y la ejecución de la obra en tales anuncios.

En su contestación, el BPPR reiteró su solicitud de desestimación por falta de jurisdicción.^[11] De este modo, argumentó que procedía la desestimación de la reclamación en su contra en virtud de lo resuelto en Chase Manhattan Bank v. Emmanuelli Bauzá.^[12] En dicho caso, el Tribunal Supremo resolvió que la responsabilidad decenal, la cuantiminosa y la redhibitoria no se extienden a una entidad financiera que no rebase sus funciones usuales de proveer el financiamiento para el proyecto de construcción. En tal sentido, el BPPR expuso que en la querella no se incluyeron alegaciones de que este hubiera rebasado las funciones usuales de una entidad financiera al proveer financiamiento para la construcción, o de que hubiera intervenido directamente en el desarrollo de la urbanización Molinos del Río.

El 27 de enero de 2014, Oriental Bank presentó su Contestación a Querella.^[13] Oriental Bank negó responsabilidad sobre los vicios de construcción de la propiedad, y alegó afirmativamente que tanto el pagaré como la escritura de hipoteca eran válidos y eficaces. Después, el 7 de febrero de 2014, Oriental Bank presentó una Moción de Desestimación en la cual argumentó que se limitó a suscribir un contrato de préstamo y a proveer el financiamiento permanente para la...