Sentencia de Tribunal Apelativo de 20-05-2022, número de resolución KLAN202000778

LEXTA20220520-025 - Iris Aminta Benitez Bueso T/c/p Iris Benitez v. Angel Luis Ramos Vazquez

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL ESPECIAL

Panel integrado por su presidente, el Juez Bermúdez Torres, la Jueza Domínguez Irizarry y la Jueza Rivera Pérez.^[1]

Rivera Pérez, Jueza Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 20 de mayo de 2022.

Comparecen los apelantes, el Sr. Ángel Luis Ramos Vázquez, la Sra. Paulita Rivera Delgado y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos (en adelante los esposos Ramos Rivera), nos solicitan que revisemos la Sentencia Parcial Enmendada dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Guayama (en adelante el TPI), el 26 de agosto de 2020, y notificada el 31 agosto de 2020. En el referido dictamen el foro primario declaró Ha Lugar algunos de los reclamos solicitados por los apelantes en su Moción de Sentencia Sumaria Parcial. No obstante, en cuanto a otros reclamos determinó que no procedía dictar sentencia sumariamente por subsistir controversias sustanciales sobre hechos materiales que ameritaban la celebración de una vista evidenciaria.^[2]

Por los fundamentos discutidos a continuación, se confirma la sentencia parcial apelada. Veamos los antecedentes fácticos y procesales que justifican esta decisión.

I.

Los apelantes, los esposos Ramos Rivera, son propietarios de una residencia de dos niveles localizada en el barrio Texidor del Municipio de Santa Isabel. La apelada, la Sra. Iris Aminta Benítez Bueso, se mantuvo alquilando la casa desde el 1 de enero de 2009 hasta el 30 de abril de 2017. En total, las partes en el presente caso suscribieron ocho (8) contratos de arrendamiento, todos con término de duración de un año, con excepción del contrato suscrito el 22 de octubre de 2011, que fue por el término de dos (2) años y el de 1 de diciembre de 2014 que fue por el término de 4 meses.^[3] Exceptuando el contrato de 22 de octubre de 2011, en todos los contratos se incluyó la misma cláusula respecto a las mejoras, la cual lee: “[l]as mejoras hechas a la propiedad serán a beneficio de la parte arrendadora y estas mejoras se harán con previo consentimiento de la parte arrendadora”. En los últimos dos contratos de arrendamiento se añadió al final de la referida cláusula que, “[c]ualquier mejora que se haga sin el consentimiento de la parte arrendadora estará violando este contrato y no tendrá derecho a raclama[c]ión alguna”. Por su parte, el referido contrato de 22 de octubre de 2011 dispuso que “[t]oda mejora que se le realice al inmueble por la arrendataria con el consentimiento de los arrendadores pasará a beneficio del inmueble sin costo para los arrendadores”.

No obstante, motivada por la expectativa de comprar la casa eventualmente, la señora Benítez realizó un sinnúmero de obras sobre la propiedad a través de los años. El 22 de octubre de 2011, las partes suscribieron un primer Contrato de Arrendamiento con Opción a Compraventa al cual nos referimos antes. Se acordó el precio de venta de $150,000 y un plazo de dos años para el ejercicio de la opción. En el acto se hizo entrega de una prima de $1,000, la cual, se pactó, retendrían los arrendadores-optatarios en el caso de que la arrendataria-optante no “ejecutara” la compraventa en la fecha acordada.^[4]

Transcurrido el término de dos años sin que la señora Benítez Bueso ejercitara su derecho a la opción, el 27 de agosto de 2014, la señora Rivera Delgado cursó una carta a la señora Benítez Bueso en la que consignó su aceptación a la petición hecha por esta última de concederle hasta el 31 de diciembre de 2014 para obtener la aprobación de un préstamo para la compra de la casa al precio originalmente pactado. En la carta también se hizo mención, a modo de recordatorio, de que “en el contrato de arrendamiento está estipulado que las mejoras realizadas a la propiedad (casa) son para beneficio del arrendador”.^[5]

Posteriormente, el 3 de diciembre de 2014, los apelantes expidieron un recibo por la cantidad de $5,000 pagados por la señora Benítez Bueso. Alegan los apelantes que el dinero respondió a la prima acordada por la opción concedida mediante documento suscrito en la misma fecha. La apelada, por su parte, sostiene que el dinero constituyó un adelanto pagado sobre el precio de la compraventa. En cualquier caso, el documento consigna la extensión del plazo para ejercitar la opción de compra hasta abril de 2015, y advierte que los optatarios harán suya la prima pagada en caso de que la optante no compre en la fecha acordada.^[6]

Llegado el mes de abril de 2015, los apelantes expidieron otros dos recibos a la señora Benítez Bueso por $1,500 y $2,500, el 5 y el 21 de abril, respectivamente, por concepto de “adelanto [para la] compraventa [de la] propiedad”.^[7] Luego, el 26 de agosto de 2015, las partes suscribieron un documento tipo formulario provisto por la compañía hipotecaria HR Mortgage Corp., titulado Contrato de Venta. Según los términos del documento, se le concedió a la señora Benítez Bueso el derecho de opción de compra sobre la propiedad por el término de noventa (90) días y por el precio de compraventa sería de $150,000. En un renglón del contrato-formulario que lee, “Aportación realizada por vendedor/Seller Consession”, se anotó la cantidad de $9,000. Otro renglón del contrato en el cual debía expresarse la suma aportada por la compradora como depósito a ser abonado al precio de venta y gastos de cierre se dejó en blanco. Finalmente, en el documento se expresó que el derecho de opción estaba sujeto a que la compradora obtuviera el préstamo hipotecario solicitado.^[8]

El término de los 90 días transcurrió sin que la señora Benítez Bueso ejercitara su derecho de opción de compra. Un tiempo después, el 8 de febrero de 2017, los arrendadores cursaron una carta a la señora Benítez Bueso, por conducto de su abogada, en la cual le informaron que, llegado el vencimiento del contrato de arrendamiento en curso, el 30 de abril de 2017, no se le renovaría más. En la carta se le advirtió a la señora Benítez Bueso de su obligación de desalojar la propiedad en la fecha indicada, y se le recordó que, en virtud de lo acordado en todos los contratos de arrendamiento suscritos desde el año 2009, no tenía derecho a retirar las mejoras realizadas sobre la propiedad y que no podía subarrendar a terceros la propiedad.^[9]

Fue así como el 6 de marzo de 2017 la señora Benítez Bueso presentó una Demanda en contra de sus arrendadores bajo el título, Solicitud de Entredicho Preliminar, Injunction Preliminar, Injunction Permanente. Allí alegó que la razón por la cual no pudo consumarse el contrato de compraventa fue que los demandados, aquí apelantes, se negaron a realizar gestiones en el Registro de la Propiedad para solucionar un problema de tracto que impedía inscribir la titularidad de la propiedad a favor de estos. En consecuencia, les imputó haber incumplido dolosamente las obligaciones surgidas de las etapas precontractuales del proceso de compraventa. Como remedios, solicitó que se ordenara a los demandados a desistir de su reclamo de desalojo de la propiedad; que se ordenara el resarcimiento por sufrimientos y angustias mentales por la cantidad de $250,000; que se ordenara el reembolso por las mejoras realizadas sobre la propiedad que, según alegó, le exigió la compañía hipotecaria como requisito para la aprobación del préstamo, y; que se devolvieran las cantidades entregadas por concepto de primas en los contratos de opción a compra.^[10]

Oportunamente, los apelantes presentaron su Contestación a Demanda y Reconvención. En su defensa, alegaron que su única participación en los trámites de solicitud de préstamo de la demandante consistió en enviar copias de las escrituras de segregación y compraventa de la finca donde ubica la residencia, y que ambas escrituras se encuentran presentadas en el Registro de la Propiedad pendientes de calificación registral. Alegaron, además, que en todos los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes se pactó que no se realizarían mejoras a la propiedad sin el consentimiento de los arrendadores, y que cualquier mejora realizada quedaría para beneficio de estos. Finalmente, negaron la procedencia de los remedios reclamados, incluida la acción interdictal. En su Reconvención, alegaron que la demandante, aquí apelada, había explotado comercialmente la propiedad mediante su subarrendamiento, en violación de los contratos suscritos. Como remedio, reclamaron una partida no menor de $200,000 como compensación por los frutos civiles de la explotación comercial no autorizada de la propiedad, y otra partida, no menor de $100,000, por los sufrimientos y angustias mentales causados por la retención ilegal de la propiedad para continuar con su explotación. Por su parte, la parte apelante replicó afirmando que los subarriendos se realizaron con la anuencia de los demandados.^[11]

Mediante la Sentencia Parcial de 12 de junio de 2017, el TPI consignó el desistimiento voluntario y sin perjuicio por la demandante de la acción de injunction, y se resolvió continuar el caso al amparo del procedimiento civil ordinario.^[12]

Posteriormente, el 25 de agosto de 2017, los apelantes presentaron una Reconvención Enmendada donde alegaron que la parte apelada había incumplido con el pago del canon de arrendamiento de los últimos tres meses del último contrato...