Sentencia de Tribunal Apelativo de 21-03-2023, número de resolución KLAN202300190

LEXTA20230321-023 - Raquel Rivera Baez Y Otros S v. Jorge A. Torres Serrano Y Otros

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL I^[1]

RAQUEL RIVERA BÁEZ Y OTROS Apelados v. JORGE A. TORRES SERRANO Y OTROS Apelantes

KLAN202300190

Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón Caso núm.: BY2019CV05105 (506) Sobre: Cobro de Dinero – Ordinario y otros

Panel integrado por su presidente, el Juez Sánchez Ramos, el Juez Candelaria Rosa y el Juez Marrero Guerrero.

Sánchez Ramos, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 21 de marzo de 2023.

Por la vía sumaria, el Tribunal de Primera Instancia (“TPI”) declaró con lugar una reclamación por cánones de arrendamiento adeudados hasta la fecha en que venció un contrato de arrendamiento. Según se explica a continuación, concluimos que actuó correctamente el TPI, pues el contrato exigía a los arrendatarios pagar los cánones por el término completo del contrato y la defensa de estos, además de ser incompatible con el texto del contrato, no encuentra apoyo en alguna teoría jurídica viable.

I.

La acción de referencia, sobre desahucio y cobro de dinero (la “Demanda”), fue presentada en septiembre de 2019 por Raquel Rivera Báez, Elba Raquel Ávila Rivera y Efraín Ávila Rivera (los “Demandantes”) contra Jorge A. Torres Serrano y Rebeca Torres Semprit (los “Inquilinos”).

Se alegó que, en enero de 2017, los Demandantes y los Inquilinos suscribieron un contrato de arrendamiento (el “Contrato”) de una propiedad en Bayamón (la “Propiedad”), ello por el término de cinco años. Se resaltó que, según lo dispuesto expresamente en el Contrato, aun si los Inquilinos abandonaban o desocupaban la Propiedad, estos estarían obligados al pago de los cánones acordados “hasta la fecha de vencimiento” del Contrato. Los Demandantes alegaron que los Inquilinos habían dejado de pagar los cánones acordados en julio de 2019.

Decretado el desahucio mediante una Sentencia Parcial notificada en octubre de 2019, los Demandantes enmendaron la Demanda para incluir como demandado a Iván Enrique O’Neill Casanova (el “Otro Demandado”). Se alegó que el Otro Demandado “ostentaba la posesión física [de la Propiedad] por cesión no autorizada” de los Inquilinos, y que este “provocó cuantiosos daños intencionales y maliciosos a la propiedad”. Se reclamó tanto al Otro Demandado como a los Inquilinos por dichos daños. Oportunamente, los Inquilinos instaron una demanda de coparte contra el Otro Demandado.

Los Inquilinos contestaron la demanda enmendada; por su parte, el Otro Demandado no la contestó, por lo que se le anotó la rebeldía.

En junio de 2021, los Demandantes presentaron una Moción de Sentencia Sumaria; los Inquilinos se opusieron.

Mediante una sentencia notificada el 15 de febrero de 2023 (la “Sentencia”), el TPI declaró con lugar la reclamación por los cánones adeudados y, así, condenó a los Inquilinos y al Otro Demandado al pago de $37,000 por dicho concepto. El TPI dejó pendiente la reclamación sobre daños a la Propiedad, así como la demanda contra co-parte, y expresamente concluyó que no existía razón para posponer el dictar la Sentencia hasta la resolución total de la Demanda.

En la Sentencia, el TPI formuló las siguientes Determinaciones de Hechos Incontrovertidos (énfasis en original):

1. El día 27 de enero de 2017 la parte demandante y los codemandados Jorge A. Torres Serrano y su esposa Rebecca Torres Semprit suscribieron un contrato de arrendamiento de un local comercial localizado en la Calle 9 Urb. Agustín Stahl Bayamón, Puerto Rico. El contrato fue suscrito ante el notario José A. Jiménez Rivera.

2. El término del arrendamiento era de cinco (5) años con un canon inicial de $1,000.00 que aumentaba a $1,200.00 a partir de mayo de 2019, y a $1,400.00 el tercer año y a $1,400.00 a partir de mayo de 2020 a abril de 2021.

3. La cláusula 4ta del contrato en arrendamiento dispone como sigue:

CUARTO: Los ARRENDATARIOS, no podrán sub-arrendar, ni ceder sus derechos bajo este contrato en todo o en parte sin el consentimiento por escrito del ARRENDADOR. No podrá poner anuncios en la prensa ni en el local sobre el alquiler del mismo o cualquier porción del mismo sin consentimiento por escrito del ARRENDADOR.

4. La cláusula 9na del contrato dispone como sigue:

NOVENO: Los ARRENDATARIOS vendrán obligados a reponer toda llave que pierda o que rompa. Deberán mantener, durante el término de este arrendamiento, la propiedad arrendada en las mismas buenas condiciones que la tomaron, a excepción hecha del razonable y ordinario desgaste natural resultante del uso. Los ARRENDATARIOS se abstendrán de usar y, no permitirán que se use, la propiedad arrendada de tal forma que desmerezca o se pierda valor indebidamente y tendrá buen cuidado de ella. Los ARRENDATARIOS se abstendrán de fijar artículos o cosa alguna de carácter permanente, escrito o pintado, en ventanas, piso cielo raso, puertas y/o paredes, ni harán ninguna alteración, adición ni mejora en lo arrendado sin el consentimiento por escrito del ARRENDADOR. Al terminarse el arrendamiento, los ARRENDATARIOS le entregarán la posesión de lo arrendado al ARRENDADOR en las mismas buenas condiciones en que la tomaron, salvo el desgaste natural por el uso. Toda mejora realizada por los ARRENDATARIOS quedará para el beneficio del ARRENDADOR sin costo alguno. Los ARRENDATARIOS reciben a su entera satisfacción las llaves del local y específicamente convienen que serán responsables y pagarán la cantidad de veinte dólares ($20.00) en el supuesto de que extravíen cualquiera de ellas, en cualquier tiempo, incluyendo pero limitado, al caso en que se desaloje o abandone la propiedad arrendada. Cualquier tipo de reparación, incluyendo instalación de cristales, interruptores, enchufes, reemplazo de bombillas, bomba de tanque de servicios sanitarios, destapes de tuberías y servicios sanitarios, etc. serán por cuenta de los ARRENDATARIOS.

5. El día 15 de junio de 2018, los codemandados Rebecca Torres Sempri, diciendo que comparecen en representación de J.R. Tire Inc., corporación que no fue parte del contrato de arrendamiento, y el codemandado Iván Enrique O’neill Casanova, otorgaron un documento titulado “Compraventa de Negocio en Inventario” ante el notario Héctor M. Soto Ruíz. Mediante dicho contrato se vendió al Sr. O’Neill el inventario de equipo y mercancía allí detallado por la suma de $30,000.00.

6. La cláusula 7ma de dicho contrato de compraventa dispone:

SÉPTIMO: La parte compradora está consciente que a la fecha que tome posesión del negocio objeto de este contrato, deberá confirmar la ratificación del contrato de arrendamiento con el propietario del local, donde opera dicho negocio. Expresa la parte vendedora, que la dueña del edificio ofreció su consentimiento para esta transacción, y se coordinará con ésta para que se figure mediante escrito.

7. Un año después, el 25 de junio de 2019, el codemandado Jorge A. Torres Serrano escribió una carta dirigida a la codemandante Raquel Rivera en la que le informaba que “hace un año opté por vender al Sr. Iván Enrique O’Neill Casanova el equipo y la corporación que creé en su local” y que el Sr. O’Neill “acordó con un servidor ponerse de acuerdo con usted para llegar a un nuevo contrato de acuerdo a sus necesidades y liberar al suscribiente del contrato existente” continúa diciendo que el Sr. O’Neill “nunca ha concretado los acuerdos de traspaso acordados contractualmente” y que “aunque se mantuvo pagándome la renta, la cual yo le enviaba íntegramente a usted, este mes no ha respondido y le fue pagado por este servidor responsablemente”.

Termina la misiva diciendo que “efectivo el próximo 30 de junio de 2019 estoy rescindiendo mi contrato a los fines de entregarle el local localizado en la Calle A San Agustin Stahl”. Solicita al final la devolución de la fianza de $2,000.00, y sugiere se contacte al Sr. O’neill para que formalice un nuevo contrato que en su defecto le entregue las llaves del local”.

8. La carta suscrita por el demandado Jorge Torres no pude ser interpretada de otra forma sino como una clara admisión de su incumplimiento con las disposiciones del contrato.

Su afirmación de que acordó (Jorge A. Torres Serrano) con Iván Enrique O’Neill Casanova que fuere este quien debía ponerse de acuerdo con la parte demandante para llevar a un nuevo contrato es una patente admisión de que no medió acuerdo alguno con la parte demandante y que no fue liberado de sus obligaciones contractuales. Específicamente, afirma que el codemandado O’Neill a quien encargó alegadamente para llegar al acuerdo, “nunca ha concretado los acuerdos de traspaso acordados contractualmente” reconfirmando que la parte demandante realmente nunca aceptó el traspaso ni otorgó un nuevo contrato.

9. Tampoco se nos escapa el detalle de que O’neill efectuaba los pagos a Torres y que era éste quien los enviaba a la parte demandante. Si hubiese mediado algún tipo de acuerdo con la parte demandante no había necesidad alguna de hacer los pagos a través del codemandado Torres.

10. El codemandado Jorge A. Torres Serrano también alegó en su carta del día 25 de junio de 2019, que estaba “rescindiendo, el contrato de arrendamiento”. Tal “rescisión” unilateral no cumple con las disposiciones contractuales. En consecuencia, los demandados Jorge A. Torres Serrano e Iván Enrique O’Neill Casanova no quedaron en ningún momento liberados en sus obligaciones contractual.

11. Los codemandados Jorge A. Torres Serrano e Iván Enrique O’Neill Casanova reclamaron haber hecho mejoras al inmueble por la suma de $17,749.65 y solicitan se les reembolse tal inversión. No tienen derecho a ello porque expresamente...