Sentencia de Tribunal Apelativo de 21-05-2024, número de resolución KLCE202301432

LEXTA20240521-005 - Victor Manuel Caratini Espada v. Hector Roque Velazquez

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL III

VÍCTOR MANUEL CARATINI ESPADA, LYDIA RIVERA SANTIAGO y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ellos Recurridos v. HÉCTOR ROQUE VELÁZQUEZ Peticionario ALBERTO DE JESÚS RODRÍGUEZ, MARISOL HERNÁNDEZ y la SLG; IRVIN CALCORCI ORTIZ; LUIS ANTONIO SANTIAGO VITALI, CARMEN MARÍA TORRES COLÓN y la SLG; VÍCTOR JUNIOR RIVERA SANTIAGO, ERIKA VILMARIE ORTIZ PÉREZ y la SLG; DIEGO SANTIAGO GARCÍA, CAROL GRISELLE SANTIAGO TORRES y la SLG; WILSON NÚÑEZ SANTIAGO, TAIRA NEVÁREZ ORTIZ y la SLG; CARLOS ENRIQUE MIRANDA REYES, MAYRIM AMELIA VEGA PAGÁN y la SLG Interventores

KLCE202301432

Certiorari procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Coamo Caso Núm.: CO2020CV00145 Sobre: Incumplimiento de contrato, daños y perjuicios

Panel integrado por su presidente, el juez Figueroa Cabán, la jueza Grana Martínez, el juez Rodríguez Flores y el juez Monge Gómez

Figueroa Cabán, Juez Ponente

RESOLUCIÓN

En San Juan, Puerto Rico, a 21 de mayo de 2024.

Comparece el señor Héctor Roque Velázquez, en adelante Sr. Roque o peticionario, mediante un recurso de certiorari y nos solicita que revoquemos la Resolución emitida y notificada el 6 de noviembre de 2023, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Coamo, en adelante TPI. Mediante dicha Resolución, el TPI declaró no ha lugar la solicitud de sentencia sumaria presentada por el peticionario, por entender que existían hechos reales en controversia en torno a si el contrato de opción de compraventa se convirtió en una compraventa consumada.

Por los fundamentos que expondremos a continuación, se deniega la expedición del auto solicitado.

-I-

El señor Víctor Manuel Caratini Espada, en adelante el señor Caratini, la señora Lydia Rivera Santiago, en adelante la señora Rivera, y la sociedad legal de gananciales compuesta por ambos, en conjunto los recurridos, presentaron una Demanda sobre acción civil, incumplimiento de contrato, daños y perjuicios contra el señor Roque.^[1] Los recurridos alegaron que suscribieron un contrato de opción a compra con el peticionario y que este último no ejerció la compra de las 3 fincas objeto del contrato, en el término pactado de 90 días. Por consiguiente, exigieron la suma adeudada más el pago de las penalidades, según acordaron. Adujeron que el señor Roque les requirió una escritura de compraventa de una de las fincas con el fin de poder vender solares y pagarles la cantidad adeudada. Sin embargo, el señor Caratini y la señora Rivera arguyeron que, a pesar de no haber aceptado la propuesta del peticionario, el señor Roque otorgó contratos de opción de compra de los solares a terceras personas. Así las cosas, los recurridos reclamaron una cuantía monetaria por los alegados daños ocasionados por el peticionario, el pago de la suma adeudada por cada finca, las costas, los intereses, los honorarios de abogado y el desalojo del señor Roque y de las terceras personas de las fincas.

Por su parte, el señor Roque presentó una Contestación a Demanda, Defensas Afirmativas y Reconvención, en la que aceptó algunas alegaciones, negó otras e incluyó las siguientes defensas afirmativas: (1) los peticionarios “en concierto y común acuerdo” modificaron los términos de la relación jurídica entre las partes y se beneficiaron de la variación del contrato; (2) las circunstancias en que se originó el contrato cambiaron súbitamente por la pandemia, de modo que quedó imposibilitado de realizar las diligencias necesarias para materializar lo pactado; no obstante, esto ha redundado en “beneficio indebido” para el señor Caratini y la señora Rivera; (3) la variación de las circunstancias al momento de la configuración de la relación contractual hace necesaria la revisión de los términos de la obligación contractual, particularmente, el alegado vencimiento del contrato de opción; y (4) debe aplicarse la doctrina de rebus sic stantibus al pleito de epígrafe.^[2]

El peticionario, además, solicitó al TPI declarar no ha lugar la demanda interpuesta, ha lugar la reconvención y que ordenara a los recurridos: (1) otorgar las escrituras de los tres predios de terreno o en la alternativa, devolver al señor Roque la suma de $155,000.00 más los intereses; (2) restituir al peticionario las sumas de dinero invertidas en la lotificación y las mejoras hechas a las fincas; (3) así como, pagarle los daños por concepto de sufrimiento y angustias o por cualquier otro daño; (4) reponer al señor Roque cualquier suma que le reclamen las terceras personas con quienes otorgó los contratos de opción de compra de los solares; y (5) compensar al peticionario la ganancia dejada de percibir y los gastos incurridos en su defensa.^[3]

En desacuerdo, los recurridos presentaron una Réplica a Reconvención, en la que reaccionaron a las alegaciones del señor Roque y presentaron las siguientes defensas afirmativas: (1) la reconvención no contiene hechos constitutivos de una causa de acción que justifique la concesión de un remedio; (2) el peticionario no acudió ante el Tribunal con manos limpias, por lo que no es acreedor de remedio alguno; (3) el señor Roque procedió en contra de sus propios actos; y (4) la relación jurídica originalmente pactada en el contrato de opción de compra no ha variado.^[4]

Posteriormente, los recurridos presentaron una Demanda Enmendada,^[5] que el señor Roque contestó oportunamente^[6].

Así las cosas, el peticionario presentó una Moción en Solicitud de Dictamen de Sentencia Sumaria. En la misma insistió en que la obligación originaria del contrato de opción de compra se transformó en un contrato de compraventa consumado, incompatible con la primera. Además, afirmó que los recurridos consintieron a que lotificara las fincas y efectuara las transacciones de compraventa con terceras personas, con la expectativa de cobrar las cantidades que el señor Roque les adeudaba.^[7] Así pues, el peticionario reclamó el otorgamiento de una escritura pública de compraventa, conforme al contrato novado.

Por su parte, los recurridos presentaron una Oposición a Moción en Solicitud de Sentencia Sumaria.^[8] En apretada síntesis, adujeron que el señor Roque puso en controversia todas las alegaciones de hechos esenciales. A su vez, sustentaron su oposición a la sentencia sumaria por entender que existen controversias de hechos con respecto a la alegada novación del contrato de opción de compra, que impiden la adjudicación sumaria del pleito.

Con el beneficio de la comparecencia de ambas partes, el TPI concluyó que no existe controversia sobre los siguientes hechos:

1. El 21 de enero de 2020 las partes otorgaron un Contrato de opción a compra mediante affidávit 1938 ante el notario José M. Colón Ortiz.

2. Los demandantes Víctor M. Caratini Espada y su esposa Lydia Rivera Santiago comparecieron en el contrato como prominentes [sic.] con relación al derecho de opción que por el contrato concedían al demandado Héctor Roque Velázquez, quien compareció como optante, sobre tres fincas propiedad de los demandantes, las cuales se describen a continuación:

-------------------SOLAR UNO-----------------

RÚSTICA: Predio de terreno radicado en el Barrio Cuyón del término municipal de Coamo, Puerto Rico, con una cabida superficial de 20.4942 cuerdas, equivalentes a 80,550.3467 metros cuadrados. En lindes por el Norte con sucesión Cianchini y Río Cuyón; por el Sur con área de uso público que lo separa de la carretera PR-704; por el Este con solar 2 segregado; y por el Oeste con sucesión Cianchini.

Inscrita al folio 173 del tomo 295, finca 16028.

------------------SOLAR DOS------------------

RÚSTICA: Predio de terreno radicado en el Barrio Cuyón del término municipal de Coamo, Puerto Rico, con una cabida superficial de 16.0381 cuerdas, equivalentes a 63,036.1482 metros cuadrados. En lindes por el Norte con Río Cuyón; por el Sur con solar 3 segregado y área de uso público que lo separa de la carretera PR-704; por el Este en parte con Ramón Rolón y solar 3 segregado; y por el Oeste con solar 1 segregado.

Inscrita al folio 174 del tomo 295, finca 16029.

------------------SOLAR TRES-----------------

RÚSTICA: Predio de terreno radicado en el Barrio Cuyón del término municipal de Coamo, Puerto Rico, con una cabida superficial de 1.9449 cuerdas, equivalentes a 7,644.1152 metros cuadrados. En lindes por el Norte con solar 2 segregado; por el Sur con área de uso público que lo separa de la carretera PR-704; por el Este con Ramón Rolón; y por el Oeste con solar 2 segregado.

Inscrita al folio 175 del tomo 295, finca 10354.

3. En el referido contrato, los demandantes se obligaron a vender al demandado las fincas antes descritas por el precio conjunto de $350,000. Al Solar Uno le correspondía el precio de $150,000, al Solar Dos le correspondía $75,000 y al Solar Tres le correspondía $125,000.

4. Entre los términos del contrato, el demandado Héctor Roque Velázquez aportaría $40,000 por el Solar Uno, $15,000 por el Solar Dos y $25,000 por el Solar Tres; restando un balance del precio de venta estipulado de $110,000 por el Solar Uno, $60,000 por el Solar Dos y $100,000 por el Solar Tres.

5. Las partes estipularon el término de 90 días, contados desde la firma del contrato, para el ejercicio de la opción, y prorrogable por 30 días adicionales por acuerdo de las partes; vencedero el 20 de abril de 2020.

6. Las partes también estipularon que, de no ser ejercitado el derecho de opción por la parte compradora dentro del término de los 90 días, la parte vendedera [sic.] devolvería al comprador la cantidad de $20,000 por el Solar Uno, $5,000 por el Solar Dos y $15,000 por el Solar Tres; para un total de $40,000.

7. Vencido el término de la opción, la parte...