Sentencia de Tribunal Apelativo de 22-08-2025, número de resolución TA2025CE00013

LEXTA20250822-005 - Pedro Antonio Perez Cruz v. Katherine Ramirez

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL ESPECIAL

PEDRO ANTONIO PÉREZ CRUZ RECURRIDA V. KATHERINE RAMÍREZ; AWILDA COLÓN ORTIZ T/C/P AWILDA ROBLES et al. PETICIONARIA

TA2025CE00013

Certiorari procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Caso Núm. DO2022CV00217 Sobre: Enriquecimiento Injusto Nulidad de Contrato

Panel integrado por su presidenta, la Jueza Grana Martínez, la Jueza Díaz Rivera y la Jueza Lotti Rodríguez

Grana Martínez, Jueza Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 22 de agosto de 2025.

La señora Katherine Ramírez (en adelante, peticionaria o señora Ramírez) solicita que revoquemos la Resolución emitida por el Tribunal de Primera Instancia de Toa Alta (TPI) el 14 de mayo de 2025, notificada el 19 de mayo de 2025, en la que declaró No Ha Lugar la moción presentada por esta para que se dicte sentencia sumaria a su favor.

Pedro Antonio Pérez Cruz (en adelante, recurrido o señor Pérez Cruz), presentó su oposición al recurso de Certiorari. Los hechos esenciales para comprender la determinación que hoy tomamos se incluyen a continuación.

I.

El 16 de noviembre de 2022, el señor Pérez Cruz presentó una Demanda sobre Enriquecimiento Injusto y Nulidad de Contrato.^[1] En síntesis, este solicitó que se decretaran nulas y/o anulables las cláusulas de un contrato de opción de compra, referente a la comisión a favor de la señora Ramírez, y se le ordenase a esta la devolución de los $10,680.00 depositados por el recurrido. Por su parte, la señora Ramírez y Awilda Colón Ortiz t/c/c Awilda Robles (en adelante, señora Colón Ortiz) (en conjunto, las codemandadas), presentaron su Contestación a la Demanda.^[2] En síntesis, las codemandadas solicitaron que se declarase No Ha Lugar la referida Demanda. Además, la señora Ramírez mediante Reconvención solicitó que se condenara al señor Pérez Cruz el pago de una suma no menor de $75,000.00 por las angustias mentales y emocionales, sufridas ante las declaraciones falsas y difamatorias emitidas por este en su contra.^[3] Igualmente, solicitó el pago de las costas del pleito y una suma no menor de $10,000.00 por concepto de honorarios de abogado.

Luego de varios asuntos procesales, el 13 de julio de 2024, el recurrido radicó Demanda Enmendada, en la cual alegó que, para 13 de marzo de 2022 la señora Colón Ortiz aceptó la oferta de $178,000.00 para la compraventa de la propiedad en cuestión y que, para el 16 de marzo del mismo año el recurrido realizó el depósito de $10,680.00 como depósito de opción de compraventa.^[4] Dicho contrato de opción de compraventa se titula “Purchase Sale Contract” (en adelante, contrato de opción). Nuevamente, solicitó al TPI que le ordenase a la peticionaria la devolución de los $10,680.00 depositados como opción, ya que esta no tenía autoridad alguna en ley para retener dicho depósito.

El 13 de agosto de 2024, las codemandadas contestaron la Demanda Enmendada, en el cual negaron una vez más las alegaciones.^[5] Por su parte, la señora Ramírez alegó que el señor Pérez Cruz no solicitó una segunda prórroga a la parte compradora ni a esta para completar el proceso de financiamiento.^[6] A su vez, sostuvo que el contrato expiró y el recurrido decidió no extenderlo por una segunda vez. De igual forma, la peticionaria adujo que el señor Pérez Cruz decidió no continuar con el proceso de financiamiento con el Banco Oriental y por voluntad propia desistió de continuar con la transacción de compraventa. Añadió, que, conforme a los términos del contrato de opción, no existía justa causa para devolverle el depósito al recurrido, por lo que la demanda es frívola.

El 11 de febrero de 2025, luego de transcurrido el período del descubrimiento de prueba, las partes codemandadas sometieron Moción Conjunta Solicitando se Dicte Sentencia Sumariamente.^[7] Allí, explicaron que el señor Pérez Cruz no tiene derecho a la devolución del depósito, ya que fue este quien desistió de comprar la propiedad inmueble. En específico, sostuvieron que el 30 de junio de 2022, mediante correo electrónico, el recurrido indicó lo siguiente:

Buenas tardes. A pesar de todos mis esfuerzos y presentar todos los documentos peticionados por el banco, la hipoteca no fue aprobada en el plazo acordado, que expira hoy, 30 de junio del 2022. Para confirmar se puede comunicar con la oficial [de Oriental Bank], Vivian Peña.

Lamento mucho que no se haya podido completar el proceso, pero no voy a continuarlo. Espero que pueda devolverme el depósito en un plazo de tiempo razonable. Que tenga buenas tardes. Énfasis, nuestro.^[8]

Asimismo, el 1 de julio de 2022, a la solicitud de la peticionaria de la carta de negación del banco, el señor Pérez Cruz mediante correo electrónico, indicó lo siguiente:

Al momento no hay carta de negación. Simplemente el banco siguió exigiendo documentos luego de haber sometido los que según ellos era lo necesario, fuera de un tiempo razonable. Encima de todo, no me daría tiempo de hacer los arreglos, en una casa que tasó debajo del precio de venta y en la que se necesita invertir bastante dinero todavía. Como había dicho anteriormente, yo no iba a seguir alargando el proceso, y tampoco me gustó la manera de proceder del banco (estoy considerando asesorarme con un abogado a ver si se puede tomar acción legal), ni la manera en que se apartó a Irina de este caso, luego de que ella estuvo trabajando y en comunicación constante conmigo […]^[9]

De lo anterior, las codemandadas sostuvieron que, de esas comunicaciones, quedaba claro que el recurrido fue la parte que decidió, unilateralmente, no continuar el proceso sobre la solicitud de préstamo con Oriental Bank. Además, las codemandadas señalaron las siguientes cláusulas del contrato de opción:

9. Repairs of the property required by the mortgage institution as a condition to grant financing will be at the expense of the OPTANT BUYER(S) and will be made before the closing of the sale, for which the OWNER(S) will allow access to the OPTANT BUYER(S) or its contractors to the property, during regular working hours, including Saturdays and Sundays.

10. The OPTANT BUYER(S) relieves the owner(s) and the Real Estate Broker, Katherine Ramirez, …, of any damage suffered by the OPTANT BUYER(S), its contractors or third parties, as a result of those tasks. If the mortgage loan is denied, for any reason, the repairs will not be refundable and will be for the benefit of the OWNER(S). WARNING: Repairs should only be made when the loan is approved by the mortgage institution and such repairs are the only pending procedure for the final approval.

. . . . . . . .

13. The sale is subject to the approval of a mortgage loan from the lending institution to the OPTANT BUYER(S). Both the OWNER and the OPTANT BUYER(S) must do everything in their power to expedite the loan and avoid acting negligently.

14. If the transaction is not completed within the term of this contract for reasons attributable to the OPTANT BUYER(S), it is agreed that the money given as an option deposit will be forfeited in its entirety, unless there is just cause, and the said amount will be the commission of the Real Estate Broker.

15. All parties agree that the following SHALL NOT be considered just cause: (1) failing to provide necessary information; (2) voluntary delays in delivery of the documents; (3) not having the funds available for closing; (4) not having verifiable income; (5) voluntarily non-compliance with the agreed terms; (6) change of employment or other personal reasons.^[10]

En desacuerdo, el recurrido radicó un escrito titulado Oposición a Moción Conjunta Solicitando se Dicte Sentencia Sumariamente y en Solicitud para que se Dicte Sentencia Sumaria a Favor de la Parte Demandante.^[11] Allí, el señor Pérez Cruz solicitó que se dicte Sentencia Sumaria a su favor ya que de los documentos no controvertidos surgía que las dilaciones en otorgarse la compraventa de la propiedad inmueble en controversia fueron totalmente atribuibles a las partes codemandadas y la institución financiera, y no del recurrido. Esto, ya que el contrato exclusivo de corretaje al 6% fue suscrito por la señora Colón Ortiz, por lo que hacía improcedente retenerle a este último el depósito de opción en controversia.

Por su parte, el 21 de abril de 2025, las codemandadas radicaron una moción titulada Réplica a Oposición a Moción Conjunta Solicitando se Dicte Sentencia Sumariamente y Oposición a la Solicitud para que se Dicte Sentencia Sumaria a Favor de la Parte Demandante.^[12]

Finalmente, TPI emitió Resolución el 14 de mayo de 2025, notificada el 19 de mayo de 2025, en la que declaró los siguientes hechos no controvertidos:

1. El 10 de marzo de 2022, el demandante-reconvenido contactó por mensaje de texto a la codemandada reconviniente Katherine Ramírez para sacar cita para ver la propiedad objeto de este pleito.

2. El 12 de marzo de 2022, la codemandada reconviniente Katherine Ramírez le asignó a otra corredora de bienes de raíces, Irina Gutiérrez Llenza, C-22278, para que le mostrara la propiedad al demandante-reconvenido.

3. El 12 de marzo de 2022, el demandante-reconvenido hizo una oferta de $178,000, que consistía en: aportar la cantidad de $89,320 en cash y el remanente de ochenta y ocho mil dólares con seiscientos ochenta dólares ($88,680) iba a ser financiado con una institución bancaria de su preferencia.

4. La oferta de $178,000.00 no estaba sujeta a tasación.

5. El 13 de marzo de 2022, la oferta fue aceptada por la vendedora, la codemandada Awilda Colón Ortiz.

6. El 16 de marzo de 2022, el demandante-reconvenido hizo un depósito de opción de compraventa por la cantidad de $10,680.00.

7. Las partes, demandante-reconvenido y la codemandada Awilda Colón Ortiz, firmaron el contrato...