Sentencia de Tribunal Apelativo de 23-02-2024, número de resolución KLRA202300588

LEXTA20240223-015 - Edgard N. Gutarra v. Junta De Directores Condominio Valles De Torrimar

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL ESPECIAL

EDGARD N. GUTARRA Recurrido v. JUNTA DE DIRECTORES CONDOMINIO VALLES DE TORRIMAR Recurrente

KLRA202300588

REVISIÓN JUDICIAL procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Caso Núm.: C-SAN-2019-0005605 Sobre: Condominio (Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada)

Panel integrado por su presidente, el Juez Bermúdez Torres, la Juez Aldebol Mora y el Juez Campos Pérez^[1]

Campos Pérez, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 23 de febrero de 2024.

Comparece la parte recurrente, la Junta de Directores del Condominio Valles de Torrimar, (Junta o recurrente) mediante un recurso de Revisión Judicial. Solicita que dejemos sin efecto la Resolución en reconsideración dictada el 16 de octubre de 2023, notificada al día siguiente, por el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACo). En la aludida determinación administrativa, el DACo ordenó a la Junta a tomar las medidas necesarias para el cumplimiento del ordenamiento legal. En particular, instruyó a que las áreas comunes de los condóminos no se utilicen para alimentar animales y así evitar que éstos permanezcan en dichas zonas. Por igual, mandató el pago de $500 en concepto de honorarios por temeridad, a favor de la parte recurrida, el señor Edgard N. Gutarra Negrón (señor Gutarra Negrón o recurrido).

Por los fundamentos que expondremos a continuación, confirmamos la Resolución en reconsideración impugnada.

I.

El 30 de septiembre de 2019, el DACo notificó a la Junta la querella del título presentada por el señor Gutarra Negrón.^[2] En lo que nos concierne, el recurrido alegó que había solicitado infructuosamente a la Junta que adoptara medidas correctivas para la eliminación de animales realengos en las áreas comunes, así como la expedición de comunicados de cortesía o multas administrativas a las personas que dejaran desperdicios en las aceras, el área de estacionamiento, zafacones y otras zonas del Condominio, en alusión a la comida de gatos y los envases con agua. Como remedio, solicitó que se prohibiera la alimentación de gatos realengos y el recogido de los felinos, acorde con la entonces vigente Ley de Municipios Autónomos. Véase, Art. 2.004 de la LMA, 21 LPRA sec. 4054 (g) (derogado).^[3]

La Junta peticionó la desestimación de la querella.^[4] Alegó que el DACo carecía de jurisdicción para atender la controversia, por ésta versar sobre un conflicto entre titulares. En esencia, planteó que los gatos no domesticados formaban parte del ecosistema del Condominio, pero no eran propiedad de ninguno de los condóminos. Acotó que el Reglamento del Condominio Valles de Torrimar alude a “perros o cualesquiera otros animales domésticos” por lo que, al no tratarse de estos animales, la Junta no tenía la capacidad ni la jurisdicción para remover los gatos no domésticos. Apuntaló, sin embargo, que la Administración emitía multas a los infractores de cualquier conducta proscrita.

La Junta indicó, además, que la alimentación de los felinos era producto de una iniciativa de un grupo de titulares, denominado “Movimiento Concordia, paz para los animales” (Movimiento Concordia), sin que mediara ninguna intervención del recurrente. Según el comunicado de la organización anejado a la petición desestimatoria,^[5] el proyecto integrado por titulares voluntarios se inició en 2015. Éste utiliza el método TNR (siglas en inglés de trap, capturar; neuter, esterilizar; y return, devolver a la colonia) para proteger a los felinos, controlar su reproducción, así como para evitar la propagación de roedores y sabandijas. El Movimiento Concordia también vacuna a los gatos comunitarios e identifica hogares para su adopción. La Junta adujo también que el Movimiento Concordia había designado unas áreas específicas para dar de comer a los gatos y que luego removían los envases para su reutilización. No obstante, expresó:

[L]a Junta ha impartido directrices expresas al personal de mantenimiento y seguridad para que [é]stos remuevan cualquier envase cuando [é]stos se percaten de que están colocados en las aceras y otras áreas comunes en las cuales los titulares participantes del Movimiento Concordia les coloquen comida a los gatos que habita[n] en las inmediaciones del Condominio y que por su naturaleza se las ingenian para entrar a las facilidades.^[6]

El señor Gutarra Negrón replicó.^[7] Rechazó la distinción entre animales domésticos y no domésticos planteado por la Junta para preterir ejercer su autoridad sobre el asunto, el cual impedía el pleno disfrute de su propiedad. El recurrido imputó a la Junta haber incurrido en temeridad, precisamente por negarse a admitir su responsabilidad en la omisión de administrar el Condominio de manera diligente. Aseveró que, desde 2018, comunicó verbalmente a la Administración sus inquietudes en torno a la situación de los gatos realengos. Expuso que, en 2019, el presidente de la Junta, el señor Pedro J. López Norat, le indicó que tenía que identificar a las personas alimentantes de los gatos para, entonces, iniciar el procedimiento administrativo del Condominio. En atención a ello, recopiló información y la remitió a la Junta. No obstante, ante la falta de una solución satisfactoria, acudió al foro administrativo para que atendiera de manera efectiva el problema de gatos realengos. Así, sostuvo la jurisdicción del DACo sobre la causa.

El 8 de diciembre de 2021,^[8] se celebró una vista por videoconferencia con la comparecencia de las partes. Éstas peticionaron al foro administrativo que las controversias pendientes se dirimieran mediante la presentación de memorandos de derecho.^[9] Tanto la Junta^[10] como el recurrido^[11] presentaron sus respectivos escritos el 4 de febrero de 2022.

El 21 de septiembre de 2023, el DACo notificó una Resolución.^[12] En ésta, consignó las siguientes determinaciones fácticas relacionadas con las controversias que nos competen:

1. La parte querellante, Edgar[d] N. Gutarra, es titular del apartamento J-212 del Condominio Valles de Torrimar, localizado en Guaynabo, Puerto Rico; según surge de la escritura número 36, otorgada el 21 febrero de 2017 ante el notario público Luis Alberto Sifonte Colón.

2. En el Condominio Valles de Torrimar, existe un problema de proliferación de gatos realengos que afectan las áreas comunes del inmueble.

3. El Movimiento Concordia, paz para los animales es una agrupación creada y compuesta voluntariamente por titulares y residentes del Condominio Valles de Torrimar que, entre otras cosas, proveen comida a los gatos realengos en los predios comunes del Condominio.

4. Esto, sumado a los animales que no están esterilizados, provoca que la población de gatos aumente y con ello, los problemas de convivencia en la comunidad, debido al mal olor de los excrementos y las diferentes plagas que atrae la comida que se les administra a estos animales.

5. Al menos desde el 14 de marzo de 2019, titulares del Condominio Valles de Torrimar, incluido el querellante, le han reclamado a la Junta que tome acción sobre este problema. Sin embargo, la parte querellada no atiende el mismo alegando que se trata de un problema entre vecinos y que es el Tribunal de Primera Instancia quien debe resolver esa controversia. Incluso, no imponen multas a los titulares que alimentan a los gatos en área comunes bajo la premisa de que estos titulares no son dueños de los animales que alimentan.

6. La Junta reconoce, a través de sus acciones hacia los titulares del Movimiento Concordia, que el asunto de los animales realengos que son alimentados por [é]stos crea un problema de limpieza en las áreas comunes, así como con los vehículos estacionados en el área provista para ello. Esto pues, la Junta ha tenido que coordinar el recogido diario de las heces de estos animales, así como añadir a las funciones de los guardias de seguridad que se efectúen rondas preventivas para velar que los gatos no se posen sobre los autos.

. . . . . . . .

Al tenor de los enunciados citados, y en lo que atañe al recurso del epígrafe, el DACo ordenó a la Junta a que inmediatamente tome las medidas necesarias para erradicar el problema de gatos realengos existente en el Condominio Valles de Torrimar. De ser necesario, instruyó al recurrente a tomar las acciones legales pertinentes contra los titulares infractores. Del mismo modo, concedió a la parte recurrida $500 de honorarios de abogado por concepto de temeridad.

Insatisfecha, la Junta interpuso una Solicitud de Reconsideración.^[13] Alegó que la orden sobre la erradicación de los gatos era contraria al ordenamiento legal y a la política pública gubernamental.^[14] Apostilló que el DACo actuó ultra vires, toda vez que el manejo de animales realengos había sido delegado a los municipios. A su vez, impugnó las determinaciones 2 y 4, al negar la existencia de un problema de proliferación de animales que afecten las áreas comunes, así como al afirmar que éstos sí estaban esterilizados.^[15] Con relación a los honorarios de abogado, sostuvo que no existían precedentes acerca de la controversia entre las partes, por lo que no se justificaba la sanción por temeridad.

El señor Gutarra Negrón se opuso a la reconsideración del dictamen administrativo.^[16] En síntesis, ripostó que la determinación administrativa ordenara la erradicación de los gatos, como alegó la Junta, sino el problema relacionado con los felinos, el cual aseguró la Junta reconoció.^[17] Incluso, indicó que las partes habían auscultado alternativas para solucionar el problema, tal como colocar los alimentos para los gatos realengos fuera de las áreas comunes del Condominio. Expresó en su escrito que, de esta manera, la población de gatos se pudiese mover a las áreas verdes...