Sentencia de Tribunal Apelativo de 23-05-2023, número de resolución KLAN202300007

LEXTA20230523-002 - Compañia De Fomento Industrial De PR v. Ponce Food Warehouse

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL VIII

COMPAÑÍA DE FOMENTO INDUSTRIAL DE PUERTO RICO Apelado v. PONCE FOOD WAREHOUSE, INC.; GRUPO VESAN, INC.; A, B y C COMO PERSONAS AÚN SIN IDENTIFICARSE; y X, Y y Z COMO ASEGURADORES NO IDENTIFICADAS Apelante

KLAN202300007

Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Ponce Caso Núm.: PO2021CV01618 Sobre: Desahucio, Incumplimiento de Contrato, Interdicto Provisional e Interdicto Permanente

Panel integrado por su presidenta, la Juez Domínguez Irizarry, la Juez Rivera Marchand y la Juez Aldebol Mora

Domínguez Irizarry, jueza ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 23 de mayo de 2023.

La parte apelante, Grupo Vesan, Inc. (Vesan), comparece ante nos para que revoquemos la Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Ponce, el 18 de octubre de 2022, notificada el 20 de octubre de 2022. Mediante la misma, el foro primario declaró Ha Lugar una demanda sobre desahucio, incumplimiento de contrato, interdicto provisional e interdicto permanente promovida por la parte apelada, Compañía de Fomento Industrial de Puerto Rico. A su vez, el tribunal denegó una Reconvención incoada por la parte apelante.

Por los fundamentos que expondremos a continuación, se confirma la sentencia apelada.

I

El 9 de julio de 2014, la apelada Compañía de Fomento, suscribió un contrato de arrendamiento con la entidad Ponce Food Warehouse, Inc. (Ponce Food), sobre una propiedad sita en el municipio de Ponce. En el mismo, las partes, como arrendadora y arrendataria respectivamente, pactaron destinar el uso del inmueble al almacenaje y la distribución de alimentos. Entre las cláusulas pertinentes, además de definir la obligación de la arrendadora en cuanto a reparar y reestablecer la propiedad a las condiciones en la que la misma fue arrendada, ello en caso de ocurrir algún evento o accidente extraordinario, las partes establecieron, entre otras, ciertas causas que propenderían a la terminación del contrato. En lo atinente, convinieron lo siguiente:

[…]

13.03 Terminación del Contrato: No obstante lo dispuesto en la Sección 13.02 de este Contrato, si la Propiedad Arrendada es objeto de daño o destrucción, el Arrendador tendrá la opción de dar por terminado este Contrato en cualquiera de las siguientes circunstancias:

[…]

(iv) si el Edificio quedara tan deteriorado que el Arrendador decide demolerlo;

[…].^[1]

Por otra parte, en el contrato de arrendamiento en controversia, la parte apelada y Ponce Food pactaron el derecho de la arrendataria de subarrendar el inmueble bajo determinados términos. Al respecto, expresamente supeditaron la legitimidad de dicha prerrogativa a que la parte apelada, como arrendadora, prestara su consentimiento previo.

El 14 de julio de 2021, la parte apelada presentó la demanda de epígrafe. En la misma, expuso que, el 20 de septiembre de 2018, mediante una misiva a los efectos, autorizó a Ponce Food subarrendar sus derechos del referido contrato a la entidad aquí apelante. Según expuso, y conforme surge del expediente de autos, condicionó la eficacia jurídica del subarriendo al cumplimiento de ciertos requisitos. Entre estos, expresamente impuso los siguientes:

[…]

19. El Contrato de Subarrendamiento se acordará entre el Arrendatario y el Subarrendatario. No obstante, dicho Contrato de Subarrendamiento deberá incluir todas y cada una de las cláusulas restrictivas contenidas en el Contrato, o se hará formar parte del contrato de subarriendo e[l] contrato principal entre la Compañía y el Arrendatario.

[…]

21. El término del Contrato de Subarrendamiento deberá ser igual o menor al término del Contrato.

[…].^[2]

De acuerdo a las alegaciones de la parte apelada, el 22 de febrero de 2019, Ponce Food y la apelante Vesan, suscribieron el contrato de subarrendamiento. No obstante, indicó que, contrario a los términos pactados, la vigencia del mismo excedió, por un término de dos (2) años, aquella establecida para el contrato de arrendamiento original. A su vez, en su demanda, la parte apelada indicó que, como secuela de los terremotos acontecidos en el municipio de Ponce durante los meses de diciembre de 2019 y enero de 2020, la propiedad objeto de los contratos de arrendamiento y subarrendamiento en controversia, sufrió severos daños estructurales. En cuanto a dicho particular, expuso que, el 27 de mayo de 2020, el señor Aldo L. Rodríguez Morales, Oficial Principal de Desarrollo Estratégico de Bienes Raíces de la Corporación, remitió una carta al representante de Ponce Food, notificándole que un 48.38% de la cabida de la estructura presentaba daños, por lo que no resultaba seguro que la misma fuera ocupada. Según lo aducido por la parte apelada, en la misiva de referencia, el funcionario designado también indicó a Ponce Food que se iban a iniciar las labores de reconstrucción pertinentes, por lo que puso a su disposición sus gestiones para identificar otra estructura o lote en el que se pudiera continuar el uso al que el inmueble había sido destinado.

En su demanda, la parte apelada expresó que, en cumplimiento con los deberes inherentes a su condición de arrendador, contrató los servicios de la firma de ingenieros Share Tech Group Engineering, P.S.C. (Share Tech), para que efectuara una evaluación concreta de los daños resultantes de los terremotos. Sobre dicho particular, expuso que, el 25 de junio de 2020, la referida entidad emitió el informe correspondiente, en el que concluyó que el edificio estaba “en muy mal estado y [que] el costo de la reparación para llevar el mismo a un estado seguro […] sería alto.”^[3] Al abundar, la parte apelada sostuvo que, a tenor con el Informe emitido por Share Tech, la recomendación pericial principal era la demolición total de la estructura, la limpieza del lote y la reubicación de sus ocupantes a otro edificio.

No obstante lo anterior, según lo expuesto por la parte apelada en la demanda de autos, el 17 de septiembre de 2020, el señor Rodríguez Morales cursó una segunda misiva al representante de Ponce Food, fundamentada en una segunda evaluación pericial del inmueble, que arrojó que el mismo había sufrido daños en el cien por ciento (100%) de su cabida. Según lo expuesto, en la referida carta, el señor Rodríguez Morales, expresamente indicó que, dada la magnitud de los daños del edificio y el riesgo a la seguridad que los mismos representaban, a tenor con las cláusulas y condiciones del contrato de arrendamiento principal, se daba por terminado el vínculo entre las partes. La parte apelada sostuvo que, en la comunicación, el señor Rodríguez Morales expresamente concedió a Ponce Food un plazo de treinta (30) días para desalojar la propiedad, así como que ofreció asistencia a la compañía en el proceso de identificar otra propiedad disponible. No obstante, a tenor con las alegaciones pertinentes, tanto Ponce Food, como la apelante Vesan, en calidad de subarrendataria, continuaron ocupando el edificio en controversia.

De acuerdo a lo aducido por la parte apelada, tras múltiples intentos infructuosos de comunicación, el 8 de junio de 2021, la señora Wilma López Mora, Oficial Principal de Bienes Raíces de la agencia, remitió una última carta a los respectivos representantes de Ponce Food y de compañía apelante. En la misma, les extendió un término final de veinte (20) días para desocupar la propiedad. Igualmente, según lo alegado, en la carta en disputa, se advirtió a Ponce Food y a la parte apelante que, de no actuar de conformidad dentro del plazo dispuesto, se procedería a clausurar el edificio.

La parte apelada sostuvo que, a la fecha de la presentación de la demanda, el inmueble en disputa continuaba siendo ocupado por Ponce Food y la apelante Vesan. A su vez, añadió que, desde el 16 de diciembre de 2019, estos no cumplían con el pago del canon de arrendamiento establecido. De este modo, solicitó al Tribunal de Primera Instancia que ordenara el desahucio de los ocupantes de la propiedad, ello a tenor con lo dispuesto en el Artículo1459 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 4066. A fin de sustentar su petitorio, no solo se apoyó en la falta de pago de la renta pactada, sino en lo expresamente establecido en el contrato principal de arrendamiento, ello en cuanto a la extinción de la obligación en caso de que el arrendador opte por demoler el inmueble por razón de deterioro estructural significativo.

Igualmente, la parte apelada presentó una causa de acción adicional sobre incumplimiento de contrato y enriquecimiento injusto. Respecto a este particular, expresamente sostuvo que, tanto Ponce Food, como la apelada Vesan, tenían la obligación contractual de acatar toda determinación relacionada al manejo de emergencias y eventos de fuerza mayor que incidieran sobre el inmueble. Al abundar, indicó que “la permanencia indebida de la parte demandada en la propiedad, no solo constitu[yó] un incumplimiento de contrato, sino, [también], un enriquecimiento injusto al continuar el uso del bien sin pago de los cánones de arrendamiento.”^[4] Finalmente, y a fin de lograr el desalojo del edificio, la parte apelada solicitó al tribunal que emitiera un interdicto preliminar y permanente a tales efectos, fundamentado en la peligrosidad de los daños estructurales de la propiedad. Así, solicitó que se proveyera de conformidad con su súplica y se decretara el incumplimiento contractual de los codemandados en el pleito, el desahucio de los ocupantes y el inmediato desalojo del edificio.

El 13 de diciembre de 2021, la apelante Vesan presentó su Contestación Demanda. En esencia, argumentó que, de conformidad con la carta cursada el 17 de septiembre de 2020, la parte apelada, voluntariamente, se obligó, a asistirle en la gestión...