Sentencia de Tribunal Apelativo de 24-08-2022, número de resolución KLAN202200528
| Fecha de la decisión | 24 Agosto 2022 |
| Partes | Jose Ruben Velez Marrero v. jose Edgardo Casanova Lopez; Sucesion De Harold Toro Toro |
LEXTA20220824-008 - Jose Ruben Velez Marrero v. jose Edgardo Casanova Lopez; Sucesion De Harold Toro Toro
ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
TRIBUNAL DE APELACIONES
PANEL VII
|
JOSÉ RUBÉN VÉLEZ MARRERO,
Apelante,
v.
JOSÉ EDGARDO CASANOVA LÓPEZ; SUCESIÓN DE HAROLD TORO TORO, compuesta por MICHELLE MARIE TORO TULLA, también conocida como MARIANNE CHRISTINE TORO TULLA; IVÁN MANUEL TORO TULLA; HAROLD JOSÉ TORO TULLA, y la viuda MARY CHRISTINE TULLA VARGAS, también conocida como MARY ANNE TULLA VARGAS,
Apelada. |
KLAN202200528 |
APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Región Judicial de Caguas, Sala Superior de Cayey.
Civil Núm.: CY2021CV00447.
Sobre: retracto de colindantes; daños y perjuicios por derecho de tanteo. |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Ortiz Flores, la Jueza Romero García y el Juez Rivera Torres.
Romero García, jueza ponente.
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 24 de agosto de 2022.
En este recurso se nos plantea la controversia sobre el término del que dispone el titular del derecho de retracto de colindante para ejercer el mismo y si el Código Civil de Puerto Rico[1] exige que, conjuntamente a la presentación de la demanda, el titular de tal derecho consigne el precio de venta pagado por el tercero adquirente.
I
El trasfondo del presente recurso es como sigue. El demandante y apelante, Sr. José Rubén Vélez Marrero (Sr. Vélez)[2], es dueño de la parcela rústica colindante con el terreno en controversia. Este terreno ubica en la carretera núm. PR-741, km. 1.3, del Barrio Jájome Alto, en el Municipio de Cayey.
Conforme a sus alegaciones, el Sr. Vélez deseaba identificar a los titulares de la parcela rústica colindante ya que esta se encontraba abandonada, boscosa, sin verjas ni entrada y sin servicios básicos. Como resultado de su investigación, advino en conocimiento de que ambas parcelas; entiéndase, la parcela en cuestión y la suya, originalmente habían constituido una sola finca de cinco cuerdas, adquirida por dos comuneros, quienes posteriormente la segregaron en partes iguales y cada uno se adjudicó una parcela.
Además, el Sr. Vélez adujo que el terreno colindante al suyo constaba inscrito a favor del Sr. Harold Toro Toro (QDP). Alegó que, por más de dos años, había mantenido conversaciones con la viuda del Sr. Toro, la Sra. Mary Anne Tulla Vargas (Sra. Tulla), a quien le había expresado su interés en comprar la parcela colindante. Ello, pues deseaba agruparlas nuevamente para poder desarrollar un plan para el manejo de las aguas y evitar la erosión del terreno. Además, deseaba desarrollar un negocio de alquiler a corto plazo.
El Sr. Vélez sostuvo que, a raíz de estas conversaciones, ella le había prometido venderle el terreno. Sin embargo, alegó que la Sra. Tulla le indicó que, antes de proceder con la venta, se debía tasar el terreno. Así pues, le brindó los correos electrónicos de sus hijos para que pudiera expresarles su intención de adquirir la propiedad y los demás pormenores.
El 11 de febrero de 2021, el Sr. Vélez envió un correo electrónico a los cuatro hijos herederos del Sr. Toro, con copia a la Sra. Tulla y al tío de los herederos, quien es el apoderado de los sobrinos que residen en los Estados Unidos[3]. Mediante este correo electrónico, el Sr. Vélez les notificó de su intención de comprar el terreno en cuestión y adjuntó copia de la tasación. También, les notificó que su oferta de compra cumplía con los requisitos de un aviso para ejercer su derecho de tanteo o retracto legal, en conformidad al Código Civil vigente.
Luego de realizar esfuerzos infructuosos para comunicarse con la sucesión[4], el Sr. Vélez alegó que, el 7 de agosto de 2021, se encontró en el terreno en controversia al Sr. José Edgardo Casanova López (Sr. Casanova) junto a una corredora de bienes raíces, la Sra. Mariem Blanco (Sra. Blanco), quien presuntamente le estaba mostrando la propiedad. Sostuvo que conversó con ellos y les informó sobre las gestiones que él estaba realizando para comprar la propiedad. Además, adujo que nadie le había notificado sobre la intención de vender el terreno a un tercero y que, como colindante, se le debió haber informado.
Acto seguido, el Sr. Vélez envió un correo electrónico a la Sra. Blanco y a los vendedores miembros de la sucesión, en el cual les resumió el tracto de los hechos y reiteró su intención de adquirir la propiedad[5]. Les apercibió, además, sobre las consecuencias legales que podría conllevar la venta a un tercero, si este último perdiera su titularidad mediante un proceso de retracto de colindante.
Cinco días después, el Sr. Vélez remitió otro correo electrónico a los miembros de la sucesión, con copia a la Sra. Tulla, al tío y a la Sra. Blanco, en el cual, entre otras cosas, aseveró que la Sra. Blanco le había indicado que los vendedores habían aceptado la oferta de compra por la suma en efectivo de $95,000.00[6]. Ese mismo día, la Sra. Blanco le contestó dicha comunicación y le aclaró que nunca le había informado que los vendedores habían consentido a la venta; que lo único que le había solicitado, a petición de los propios vendedores, era evidencia de que disponía del dinero del precio de venta al contado[7].
Luego, el 1 de septiembre de 2021, el Sr. Vélez remitió nuevamente un correo electrónico dirigido a las mismas personas previamente mencionadas, del cual se desprende que uno de los coherederos no deseaba proseguir con la compraventa de la finca[8]. En esta comunicación, el Sr. Vélez les indicó que, en la eventualidad de que deseasen vender la finca, él reiteraba su interés de ejercer su derecho de tanteo de colindante.
El 4 de noviembre de 2021, la sucesión de Harold Toro vendió el terreno en controversia al Sr. Casanova por la cantidad al contado de $95,000.00, mediante la escritura de compraventa número 162[9]. Ese mismo día, la escritura de compraventa fue presentada ante el Registro de la Propiedad.
Así las cosas, el 6 de diciembre de 2021, el Sr. Vélez instó la demanda sobre retracto de colindante, y daños y perjuicios por la presunta violación a su derecho de tanteo, en contra del Sr. Casanova, los miembros de la sucesión[10], y otros[11]. Sostuvo, primeramente, que advino en conocimiento sobre la venta el 8 de noviembre de 2021; es decir, cuatro días después de consumada. Alegó que el Sr. Casanova tenía conocimiento sobre su derecho de adquisición preferente como colindante desde el 7 de agosto de 2021. Aun así, el Sr. Casanova había continuado y culminado las gestiones para la compra de la propiedad. Planteó que este último, junto a los miembros de la sucesión, habían incumplido con los requisitos del Código Civil al no notificarle sobre la venta del terreno.
Conjuntamente a la demanda, el Sr. Vélez presentó una moción mediante la cual solicitó al Tribunal de Primera Instancia su autorización para consignar la cantidad de $95,000.00, en conformidad al Art. 1051 del Código Civil[12] .
El 14 de diciembre de 2021, notificada el 15 de diciembre de 2021, el Tribunal declaró con lugar la petición de consignación[13]. El 29 de diciembre de 2021, el Sr. Vélez consignó ante el tribunal la suma de $95,000.00[14].
Subsiguientemente, el 30 de diciembre de 2021[15], los miembros de la sucesión presentaron, mediante una comparecencia especial, una moción de desestimación al amparo de la Regla 10.2 de las de Procedimiento Civil, y solicitaron también una vista argumentativa urgente[16]. En síntesis, alegaron que el Sr. Vélez había incurrido en falsas representaciones cuando notificó que contaba con los fondos disponibles para la compra del aludido terreno. Además, señalaron que el Sr. Vélez había incumplido con las disposiciones del Art. 1051 del Código Civil, pues no había consignado los gastos legítimos incurridos por el comprador Sr. Casanova en concepto del otorgamiento de la escritura de compraventa.
También adujeron que el Sr. Vélez había consignado la suma de $95,000.00 a destiempo, pues lo hizo ya caducado el término de 30 días desde que advino en conocimiento de la compraventa. Por ello, insistieron en que la consignación que efectuó el Sr. Vélez fue tardía y defectuosa. Por último, señalaron que el retracto de colindante era inaplicable al presente pleito, toda vez que las fincas se encontraban separadas por un barranco, siendo ello una circunstancia excluyente para proceder con un retracto de colindante.
El 7 de febrero de 2022, el Sr. Vélez presentó su oposición a la moción de desestimación[17]. En primer lugar, sostuvo que el tribunal sí tenía jurisdicción sobre las personas miembros de la sucesión, dado a que estos se habían sometido voluntariamente mediante sus argumentaciones sobre los méritos del litigio.
En cuanto al tema del derecho de retracto, adujo que los gastos adicionales en que había incurrido el tercero comprador le eran desconocidos al momento de la radicación de la demanda, y que la acción de retracto se perfeccionó al instar la demanda oportunamente y consignar la suma del precio de venta, según autorizado por el tribunal. También, negó que ambos terrenos estuvieran separados por un barranco; por lo que, contrario a lo planteado por los miembros de la sucesión, sí procedía el retracto de colindante.
Al día siguiente, el Sr. Casanova presentó una moción para unirse a la solicitud de desestimación presentada por la sucesión[18]. En resumen, adujo que, a base del derecho vigente sobre el retracto de colindante, el Sr. Vélez carecía de una reclamación que justificase la concesión de algún remedio. Alegó, también, que el Sr. Vélez no había cumplido con los requisitos estrictos del retracto de colindante, pues no había consignado, dentro del plazo de 30 días, las partidas correspondientes al precio de venta y a los gastos adicionales del contrato de compraventa, o en su defecto, una fianza que...
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