Sentencia de Tribunal Apelativo de 26-09-2023, número de resolución KLAN202300575

LEXTA20230926-004 - Ana M. Cosme Santiago v. Juan A. Ramos Diaz

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

Panel Especial

Panel integrado por su presidenta, la Juez Lebrón Nieves, el Juez Adames Soto y la Jueza Martínez Cordero

Adames Soto, Juez Ponente

En San Juan, Puerto Rico, a 26 de septiembre de 2023.

Comparece la señora Ana M. Cosme Santiago (señora Cosme Santiago o apelante), solicitando la revocación de una Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia (TPI), el 2 de junio de 2023.^[1] Mediante su dictamen, el foro primario acogió una petición de sentencia sumaria presentada por el señor Juan A. Ramos Díaz, la señora Ana Julia Lujan Ríos, la Sociedad de Gananciales compuesta por estos y Spiral Holdings, Inc. (en conjunto, los apelados), desestimando la demanda al concluir que los reclamos presentados constituían cosa juzgada, por estos haber sido adjudicados en otro pleito.

Examinados los asuntos esgrimidos, procede confirmar la Sentencia recurrida, aunque por fundamentos diferentes a los expresados por el foro primario.

I.Resumen del tracto procesal

El 16 de noviembre de 2022, la señora Cosme Santiago presentó una Demanda sobre incumplimiento de contrato contra los apelados. Adujo que había suscrito un contrato de arrendamiento con los apelados, que entró en vigor el 1 de julio de 2014, respecto a un inmueble localizado en Costa Verde #24, Palmas del Mar, Humacao. Añadió que dicho contrato contenía una cláusula de opción de compra, con un precio de $700,000.00. Asimismo, manifestó que la renta del inmueble era de $3,000.00 mensuales, de los cuales $1,000.00 mensuales serían acreditados al precio de venta de la propiedad, en caso de que se ejercitara la opción de compra. Explicó que el contrato era por un término de un año e incluía una extensión automática de un año adicional, a menos que treinta días antes se le notificara por escrito su terminación. Añadió que, aunque los referidos términos acordados habían vencido, las partes continuaron la relación, causando la extensión del contrato. Sostuvo que ella continuó el pago mensual según lo acordado, incluyendo la parte correspondiente a la opción, y los apelados siguieron recibiendo tales pagos. Ante ello, el 22 de febrero de 2022, decidió ejercitar la opción de compraventa, mediante carta dirigida a Spiral Holding Inc. y/o Juan A. Ramos Díaz, petición que alega no fue atendida por los apelados.

En consecuencia, la apelante asevera que, desde que entró en vigor el contrato, el 1 de julio de 2014, hasta el último pago realizado en octubre de 2022, acumuló la cantidad de $100,000.00 que serían acreditados al precio de venta de la propiedad. Sin embargo, adujo que los apelados estaban haciendo gestiones para que desalojara la propiedad, a pesar de haber ejercido su derecho a la opción de compra. Por tanto, solicitó como remedio que se declarara su derecho a adquirir el dominio de la propiedad por el precio de venta acordado, menos los $100,000.00 acumulados hasta octubre de 2022, es decir, por la suma de $600,000.00.

Posteriormente, el 13 de febrero de 2023, la apelante presentó Moción Solicitando Inclusión en el Epígrafe, solicitando que se incluyera a la señora Ana Luján Ríos por sí y en representación de la Sociedad Legal de Bienes Gananciales compuesta con el señor Juan A. Ramos Díaz, pues al momento de presentar la Demanda la identificó como Fulana de Tal por desconocer su nombre.

Por su parte, los apelados presentaron Contestación a la Demanda, el 27 de marzo de 2023. En esencia, esgrimieron que el contrato de opción tuvo vigencia por los primeros dos años. Ante ello, manifestaron que la apelante perdió su derecho a que se acumulara parte de la renta para propósitos de la opción, por lo que, todo el pago era en concepto de lo primero. Por otro lado, indicaron que estaban haciendo gestiones para que la señora Cosme Santiago desalojara la propiedad. Para este último propósito, informaron que, en otro caso instado ante el TPI, HU2022CV1258, ya se había emitido Sentencia de desahucio contra la apelante, dictamen que fue confirmado por el Tribunal de Apelaciones, KLAN202300024, y el Tribunal Supremo se negó a atender. Cónsono con esto, arguyeron que el remedio solicitado por la apelante ya había sido resuelto, por lo cual estaba impedida de solicitar remedios al interponerse un impedimento colateral por sentencia. Por último, aseveraron que la apelante había aceptado que el contrato estaba vencido y se encontraba ocupando la propiedad por virtud de un contrato de mes a mes.

En armonía, el 14 de abril de 2023, los apelados presentaron una Moción de Sentencia Sumaria. En síntesis, argumentaron que la apelante estaba tratando de litigar una controversia que ya había sido resultas en el caso HU2022CV01257. En lo específico, arguyeron que en el caso citado, el Tribunal determinó que a la fecha de la radicación de la demanda no existía contrato vigente entre las partes, y posteriormente, el Tribunal de Apelaciones determinó que el contrato de opción venció el 30 de junio de 2016. Afirmaron que tanto las partes, como el contrato en cuestión en ambos casos son los mismos, es decir, hay identidad de partes y causa. En consecuencia, argumentaron que la apelante no podía relitigar un asunto que fue dilucidado por el TPI, confirmado por el Tribunal de Apelaciones, y denegado el recurso de certiorari presentado ante el Tribunal Supremo, convirtiéndose en cosa juzgada.

A raíz de esto, el 5 de mayo de 2023, la señora Cosme Santiago presentó Oposición a Moción de Sentencia Sumaria. Sobre los asuntos de derecho levantados por los apelados, aseveró que no se cumplían los elementos necesarios para constituirse la cosa juzgada, ni el impedimento colateral por sentencia. En particular, adujo que tal defensa afirmativa no resultaba de aplicación, pues en el pleito anterior la controversia versaba sobre quién tenía el derecho inmediato a la posesión, en el contexto de una acción de desahucio en precario. Contrario a ello, en el presente caso la controversia refiere a si la apelante tiene o no derecho a adquirir la propiedad por el precio pactado, al ejercitar la opción de compra acordada. Reiteró que, en los pleitos sobre desahucio en precario, no se permite discutir o considerar por el tribunal asuntos no relacionados al derecho inmediato a la posesión del inmueble, pues se trata de una acción posesoria, donde solo cabe discutir el derecho a la posesión de un inmueble. En definitiva, sostuvo que no se cumplían los elementos de la cosa juzgada, pues carecía de identidad de causas entre ambos casos.

A lo anterior añadió que tampoco aplicaba la doctrina de impedimento colateral por sentencia. Sobre ello, puntualizó que para la aplicación de dicha defensa el asunto que se resolvió en el primer caso tiene que haber sido una controversia o asunto esencial para la adjudicación del segundo caso. Afirmó que el procedimiento sumario de desahucio en precario no requiere para su solución adjudicar la opción y su ejercicio por la apelante. También, manifestó que la parte contra quien se levanta el impedimento colateral tiene que haber tenido en el primer caso la oportunidad de utilizar los mecanismos disponibles en las Reglas de Procedimiento Civil y de Evidencia para descubrir la verdad, asunto que no ocurrió en el proceso de desahucio efectuado, pues dicho proceso especial no lo permite.

Además, la apelante planteó que, en la sentencia emitida por un foro hermano sobre el proceso de desahucio conducido entre las partes, fue emitido un obiter dictum, cuando se indicó que la opción había vencido al momento en que el contrato original terminó.

Por último, la apelante sostuvo haber ejercido su derecho a la opción antes de que los apelados dieran por terminado su contrato. Por consiguiente, afirmó que, habiéndose ejercitado el derecho de manera oportuna, los apelados no podían liberarse de su obligación de vender en los términos acordados. Para sostener tal razonamiento, esgrimió la figura de la tácita reconducción, de modo que, las obligaciones entre las partes subsistían

Examinada la moción dispositiva y su oposición, el 2 de junio de 2023,^[2] el TPI emitió Sentencia Sumaria declarándola Ha Lugar. Como parte de su dictamen, dicho foro enumeró nueve determinaciones de hechos:

1. La parte demandada es dueña del inmueble localizado en Costa Verde #24, Palmas del Mar, Humacao, PR.

2. El día 26 de mayo de 2014 se firmó el contrato entre las partes. El mismo entró en vigor el 1^ero de julio de 2014.

3. El contrato contiene una cláusula de opción de compra. La misma establece un precio de venta de $700,000.00.

4. El 16 de noviembre de 2022, la demandante, presentó una demanda sobre incumplimiento de contrato contra Juan A. Ramos Díaz, Fulana de Tal y la Sociedad legal de Gananciales compuesta por ambos y Spiral Holding, Inc.

5. Previo a eso, la parte demandada radicó un pleito de desahucio en el Tribunal de Primera Instancia de Humacao: Juan A. Ramos Díaz vs Ana M Cosme, HU2022CV01257 para recuperar la posesión de su inmueble, ya que la Sra. Ana Cosme se encontraba ostentando la posesión de éste, alegadamente en aquel momento, sin contrato vigente.

6. La parte demandante suscribió una declaración Jurada el 28 de octubre de 2022 donde acepta que está en posesión del inmueble de la parte aquí demandada en función de un contrato renovado de mes a mes.

7. Luego de un juicio en su fondo, el Tribunal de Instancia dictó sentencia en el caso HU2022CV01257, la cual, hoy, es...