Sentencia de Tribunal Apelativo de 26-10-2023, número de resolución KLAN202300828

LEXTA20231026-005 - Hrc Holding Qozb v. Pr Legal Resource Llc S

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL VI

HRC HOLDING QOZB Apelante v. PR LEGAL RESOURCE LLC Apelados	KLAN202300828	Apelación Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Caso Civil Núm.: SJ2023CV06978 Salón: 803 Sobre: Desahucio, Cobro de Dinero

Panel integrado por su presidenta, la Jueza Ortiz Flores, el Juez Rivera Torres y la Jueza Rivera Pérez.

Rivera Pérez, Jueza Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 26 de octubre de 2023.

Comparece ante nos la parte demandada-apelante, PR LEGAL RESOURCE LLC (en adelante, PR LEGAL), mediante un recurso de Apelación y nos solicita la revisión de la Sentencia Parcial dictada el 11 de septiembre de 2023 y notificada el 13 de septiembre de 2023 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan (en adelante, TPI). Mediante este dictamen, el TPI declaró Ha Lugar la solicitud de desahucio presentada por la parte demandante-apelada, HRC HOLDING QOZB, LLC (en adelante, HRC HOLDING) y ordenó a PR LEGAL a desalojar las suites núm. 800 y 812 del edificio The Hato Rey Center en un término de veinte (20) días a partir de la notificación del dictamen. Además, se fijó en $5,000.00 el monto de la fianza para presentar un recurso de apelación.

Por los fundamentos que expondremos, se confirma la Sentencia Parcial apelada.

I

El 20 de julio de 2023, HRC HOLDING presentó una Demanda sobre desahucio y cobro de dinero por la vía sumaria en contra de PR LEGAL.^[1] En esta, HRC HOLDING alegó que el 28 de junio de 2019, Vivoni Law Office, LLC y SFIII PR, LCC suscribieron un contrato titulado Office Space Lease Agreement para el arrendamiento de la suite núm. 812 del edificio The Hato Rey Center en San Juan. Este contrato fue enmendado el 24 de septiembre de 2021 mediante un acuerdo titulado Assignment and Amendment to Office Space Lease Agreement a los fines, entre otros, de incluir el arrendamiento de la suite núm. 800 como parte del acuerdo y ceder a PR LEGAL el derecho de arrendamiento que ostentaba SFIII PR, LCC. Según se alegó en la demanda, en el contrato de arrendamiento se acordó, entre otras cosas, lo siguiente:

“7. El canon de arrendamiento base (basic rent) estipulado en el Contrato para el primer año fue de $12.00 el pie cuadrado, para un total de ocho mil quinientos de ocho mil quinientos treinta y dos dólares ($8,532.00) anual o setecientos once dólares ($711.00) mensual, y un canon de alquiler adicional (Additional Rent) de $12.00 el pie cuadrado, para un total de ocho mil quinientos treinta y dos dólares ($8,532.00) anual o setecientos once dólares ($711.00) mensual. Véase, Exhibit A, página ii.

6. La sección 8 del Contrato estipula que si el pago del arrendamiento no se ha realizado dentro de los primeros catorce (14) días del mes, se hará un cargo adicional por tardanza correspondiente al doce por ciento (12%) del total adeudado. Véase, Exhibit A, pág. 7.”^[2] (énfasis en el original).

En cuanto a la causa de acción, HRC HOLDING alegó que PR LEGAL incumplió con su obligación de pagar el canon acordado desde noviembre de 2022, por lo que el 6 de junio de 2023 le envió una Notificación de Incumplimiento y Terminación de Contrato, en la cual le advirtió lo siguiente:

“8. […] HRC advirtió al arrendatario que había incumplido con los términos de pago del Contrato. Por lo tanto, conforme al artículo 29 del Contrato, HRC solicitó el pago del balance pendiente ($28,074.74) dentro de treinta (30) días de cursada la Notificación o, de lo contrario, el Contrato expiraría y el arrendatario sería responsable del balance adeudado, más el alquiler que se acumulase de ahí en adelante a razón de 200% sobre el alquiler aplicable durante el año anterior, conforme al artículo 30 del Contrato.”^[3]

Transcurrido el término concedido, PR LEGAL no saldó el balance adeudado, por lo que el 6 de julio de 2023 HRC HOLDING le notificó a PR LEGAL que dio por expirado el contrato y procedió a presentar la demanda del presente caso. En esta, HRC HOLDING solicitó como remedio que se ordenara el lanzamiento de PR LEGAL; el pago de $32,067.02 adeudados al 15 de julio de 2023; el pago del “hold-over rent” y de las penalidades que se acumularan hasta que PR LEGAL desalojara la propiedad; y el pago de las costas y de los honorarios de abogados pactados.

El 18 de agosto de 2023, PR LEGAL presentó su Contestación a Demanda y Solicitud para que se Convierta en un Procedimiento Ordinario.^[4] En síntesis, PR LEGAL negó las alegaciones en su contra, levantó varias defensas afirmativas, y solicitó la conversión del proceso sumario de desahucio a uno ordinario.

En esa misma fecha, PR LEGAL presentó, además, una Urgente Solicitud de Interdicto Posesorio^[5] solicitando que se ordenara a HRC HOLDING a lo siguiente:

“[…] [Q]ue mientras continuemos poseyendo legalmente las propiedades arrendadas, se mantengan las áreas limpias, los aires acondicionados prendidos, los accesos abiertos, los estacionamientos abiertos, los baños limpios y con papel y jabón, se recoja la basura en las oficinas y cualquier otro servicio necesario para el disfrute ininterrumpido y seguro de las facilidades hasta que este Honorable Tribunal expida una Sentencia final que determine lo contrario.”^[6]

El 21 de agosto de 2023, se celebró una vista, mediante videoconferencia, a la cual comparecieron las partes y sus representantes legales.^[7] Durante la misma, las partes argumentaron a favor de sus respectivas posiciones con relación a la solicitud de conversión del proceso de desahucio. Finalizada la vista, el TPI emitió una Orden, en la cual dispuso lo siguiente:

“Según discutido en corte abierta se señala vista evidenciaria sobre desahucio el jueves 24 de agosto a las 2: 00 pm.

Se bifurca el caso de manera que la causa de acción de desahucio permanece sumaria según dispone el código de enjuiciamiento civil, 32 L.P.R.A. Sec.2821 y subsiguientes, y las causas de cobro de dinero[,] daños, [e] incumplimiento de contrato se atenderán mediante el trámite ordinario.”^[8]

En esa misma fecha, PR LEGAL presentó una Moción Informativa sobre Consignación y Otros Extremos. En su moción, PR LEGAL informó que había consignado $31,720.00, equivalentes a los cánones de arrendamiento vencidos desde diciembre del 2022 hasta septiembre de 2023.^[9] Además, habiéndose consignado el importe del precio de la deuda, solicitó lo siguiente:

“[S]olicitamos que este honorable Tribunal encuentre a la Demandada en cumplimiento con toda obligación contractual, estime improcedente el reclamo de desahucio contra la parte compareciente y deje sin efecto la vista del próximo jueves 24 de agostos a la 2:00pm.”^[10]

El 22 de agosto de 2023, el TPI emitió y notificó una Orden en atención a la Moción Informativa sobre Consignación y Otros Extremos presentada por PR LEGAL, en la cual dispuso lo siguiente:

“Académico, en la vista celebrada el 21 de agosto se declaró No ha lugar a la consignación propuesta. La consignación no cumple con los requisitos legales ya que no se ofreció a la parte demandante y fue rechazada. Por otro lado, habiendo señalado vista de desahucio para el jueves, la consignación está hecha a destiempo.”^[11]

El 24 de agosto de 2023, PR LEGAL presentó una Reconvención.^[12] En síntesis, PR LEGAL alegó que HRC HOLDING incumplió con las obligaciones que asumió en el contrato de arrendamiento relacionadas a prestación de servicios de utilidades y manteamiento de la propiedad arrendada. Además, le imputó incumplimiento contractual por haber resuelto el contrato y requerido el desalojo del edificio antes del vencimiento del término del arrendamiento para llevar a cabo ciertas reparaciones. Como remedio, PR LEGAL solicitó en la reconvención el pago de no menos de $350,000.00 por concepto de indemnización por los daños y perjuicios alegadamente sufridos por causa del incumplimiento contractual y por concepto de reembolso del depósito retenido, las mejoras realizadas, y de lo pagado durante los meses en que no se pudo utilizar la propiedad y en que los servicios de utilidades y mantenimiento se proveyeron de forma deficiente.

En esa misma fecha, se celebró mediante videoconferencia la Vista de Desahucio, a la cual comparecieron las partes y sus representantes legales.^[13] Durante la misma, las partes presentaron prueba y argumentaron a favor de sus respectivas posiciones con relación a la solicitud de desahucio. Entre otras cosas, PR LEGAL reiteró su solicitud para que el proceso de desahucio se viera en su totalidad por la vía ordinaria.

Finalmente, el 11 de septiembre de 2023, notificada el 13 de septiembre de 2023, el TPI dictó la Sentencia Parcial apelada.^[14] Mediante este dictamen, el TPI declaró Ha Lugar la solicitud de desahucio presentada por HRC HOLDING. En consecuencia, se ordenó a PR LEGAL a desalojar las suites núm. 800 y 812 del edificio The Hato Rey Center en un término de veinte (20) días a partir de la notificación del dictamen. Además, se fijó en $5,000.00 el monto de la fianza para presentar un recurso de apelación. El TPI concluyó y resolvió lo siguiente:

“En este caso entre la parte demandada firmó un contrato de arrendamiento enmendado en el que se compromete a pagar una renta básica y una renta adicional por dos oficinas. En el transcurso de la relación comercial, la parte demandante quien para la fecha era el arrendador, envía una carta informando la necesidad de hacer reparaciones que van a requerir el desalojo del edificio. Esta carta se envió en noviembre de 2022 y se esperaba el desalojo para julio 30 del 2023 o sea el aviso fue dado con 8 meses de anticipación. La parte demandada estipuló en corte abierta que dejó de hacer pagos en diciembre de 2022. Al mes de recibida la carta dejó cumplir su...