Sentencia de Tribunal Apelativo de 26-06-2025, número de resolución KLAN202500422

LEXTA20250626-007 - Banco Popular De PR v. Ferdinand Melendez Torres T/c/c Ferdinand Enrique Melendez Torres; Ferdinand Melendez Roman

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL X

Panel integrado por su presidenta; la Juez Lebrón Nieves, la Jueza Romero García y el Juez Rivera Torres

Lebrón Nieves, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 26 de junio de 2025.

El 12 de mayo de 2025, compareció ante este Tribunal de Apelaciones, el señor Ferdinand Meléndez Torres (en adelante, parte apelante o señor Meléndez Torres), por medio de Apelación. Mediante esta, nos solicita que revisemos la Sentencia de Desestimación a Reconvención, emitida el 12 de febrero de 2025 y notificada el 19 de febrero de 2025, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Caguas. En virtud del aludido dictamen, el foro a quo ordenó la desestimación con perjuicio de la Reconvención instada por la parte apelante y declaró Ha Lugar la moción de desestimación presentada por el Banco Popular de Puerto Rico (en adelante, parte apelada o BPPR).

Por los fundamentos que adelante se exponen, se confirma el dictamen apelado.

I

Los hechos que suscitaron la controversia de epígrafe se remontan a una Demanda sobre cobro de dinero y ejecución de hipoteca, presentada por BPPR en contra de la parte apelante. Se desprende de las alegaciones de la Demanda que, la parte apelada le concedió al señor Ferdinand Meléndez Román, la señora Nilsa M. Torres Dávila y la Sociedad Legal de Bienes Gananciales compuesta por ambos, un préstamo sobre una propiedad por la cantidad de $242,900.00, con intereses al siete por ciento (7%) y a vencer el 1 de agosto de 2037. Posteriormente, fue modificado por la parte apelante el 23 de mayo de 2019, a la cantidad de $249,144.44, con intereses del 7% anual y a vencer el 1 de mayo de 2049. A tales efectos, Popular Mortgage Inc., emitió un Pagaré Hipotecario pagadero o a su orden, y su modificación pagadero a BPPR o a su orden por las sumas antes dispuestas. BPPR sostuvo que, se encontraba en posesión del original del Pagaré Hipotectario y su allonge. Por lo anterior, argumentó que es el tenedor del pagaré y quien ostenta el derecho a exigir su cumplimiento, y que sus gestiones tendentes al cobro de las cantidades adeudadas habían sido agotadas. Añadió que, la parte apelante era responsable del pago del Pagaré Hipotecario, en calidad de firmante y emisora de este.

Asimismo, arguyó que, la parte apelante había incumplido con su obligación de realizar pagos bajo el aludido préstamo y a la fecha de la presentación de la Demanda adeudaba una suma de $254,240.69, más los intereses acumulados desde el 1 de agosto de 2020, los cuales aumentarían hasta el saldo total de la deuda, más cargos por mora y cualesquiera otros adelantos que se hicieran en virtud del pagaré y la escritura de la hipoteca. Por lo anterior, declaró vencida la totalidad de la deuda. Consecuentemente, le solicitó al foro recurrido que dictara sentencia a su favor con los siguientes pronunciamientos:

(a) Condene a la parte demandada a pagar al BPPR solidariamente las sumas reclamadas en la demanda;

(b) Ordene la ejecución de la finca mediante su venta en pública subasta para satisfacer, hasta donde alcance el producto de dicha venta, el balance de la deuda.

(c) Disponiendo que, una vez celebrada la subasta y adjudicada la propiedad al mejor postor, el señor Alguacil haga entrega material de dichas propiedades subastadas al adjudicatario, teniendo a tal fin la Sentencia el efecto de un auto posesorio, y en los casos que fuere necesario, procediendo al lanzamiento de los ocupantes de la propiedad subastada;

(d) Disponiendo que, el producto de la venta judicial, se proceda a satisfacer al BPPR la totalidad de la Sentencia, incluyendo sin limitación, la suma pactada para costas y honorarios de abogado, más los gastos de la venta judicial y si hubiere algún remanente y no hubiere gravámenes posteriores, disponiendo que el mismo le corresponde a la parte demandada, el cual le sería entregado mediante posterior orden del Tribunal;

(e) Disponiendo que en caso de que el producto de la venta no fuere suficiente para satisfacer la totalidad de la Sentencia dictada y los gastos de la venta judicial, se expida Orden y mandamiento de Embargos y Ejecución proveyendo para la venta y ejecución de cualesquiera otros bienes muebles o inmuebles de la parte demandada, hasta dejar pagada cualquier deficiencia o parte insoluta de la Sentencia y de los gastos de ambas ventas judiciales;

(f) Disponiendo que una vez vendida y adjudicadas las propiedades inmuebles en las subastas y previo los trámites de Ley correspondientes, se cancele el Pagaré Hipotecario objeto de esta Demanda;

(g) Ordenando además en la Sentencia, para que, por el Registrador correspondiente, se proceda a la cancelación de gravámenes posteriores a la hipoteca de la parte demandante, que surjan en el Registro.

En respuesta, la parte apelante presentó la Contestación a Demanda y Reconvención. En primer lugar, sostuvo que, BPPR por sus propias acciones se encontraba impedido de presentar la causa de acción de epígrafe, por motivo de que oficiales del banco refirieron el caso en dos (2) ocasiones a loss mitigation y violentaron los acuerdos suscritos en el procedimiento conforme a la legislación local y federal. Acotó que, BPPR lo mantuvo en un proceso dual, ya que, no notificó al Tribunal sobre el proceso de loss mitigation y que tal acción estaba en contravención con la Reglamentación X. Arguyó que, el Tribunal de Primera Instancia se encontraba obligado a referir a las partes a someterse al proceso de mediación de conflictos conforme establecido en la Ley núm. 184 del 17 de agosto de 2012.

En cuanto a la reconvención, la parte apelante sostuvo que, el 5 de agosto de 2022 se orientó con la División de Loss Mitigation de BPPR. Más adelante, logró un acuerdo de pago con el BPPR y aseguró que, se mantuvo en constante comunicación con oficiales de BPPR en miras de lograr el pago de lo adeudado o que le brindaran opciones razonables para refinanciar o vender la propiedad en un proceso de short sale. Afirmó, además, que entregó todos los documentos solicitados por el BPPR. De igual forma, alegó que como parte del proceso de loss mitigation se mantuvo negociando la opción de short sale con el BPPR, y que, dicho proceso duró un año. Sin embargo, indicó que, luego de lograr un acuerdo, el BPPR se retiró del proceso de negociación de mala fe e indicó que conforme a la reglamentación federal, el proceso de short sale solo podía durar un año. Añadió que, el BPPR luego de “cerrar” el primer caso de loss mitigation, obligó al señor Meléndez Torres a iniciar un segundo proceso de loss mitigation y short sale.

Asimismo, la parte apelante adujo que, iniciado el segundo proceso de loss mitigation, el BPPR presentó la Demanda, lo que conllevó que se iniciara un proceso dual. De igual forma, la parte apelante alegó que, en el segundo proceso de short sale, BPPR sugirió un precio distinto al sugerido en el primer proceso. La parte apelante también mencionó que, aunque se encontraba en el proceso de loss mitigation, tuvo que comenzar un proceso de mediación compulsoria. Sin embargo, arguyó que, en el proceso de mediación, BPPR no le brindó alternativas distintas a la oferta de short sale sugerida, y que dicho proceso fue uno de mala fe. Es la postura de la parte apelante que, fue engañada de forma dolosa en el proceso de loss mitigation ofrecido por la parte apelada. Incluyó, además, una causa de acción por daños y perjuicios e incumplimiento de contrato en contra de BPPR. Finalmente, le solicitó al foro apelado que declarara Ha Lugar su Reconvención, y le ordenara al BPPR ejercer la oferta de short sale por la cantidad de $203,098.00, es decir, la cantidad propuesta en el primer proceso de short sale.

Por otro lado, BPPR presentó la Moción Solicitando Desestimación Reconvención. La parte apelada sostuvo que, el 13 de junio de 2022 le había notificado al foro a quo que, la parte apelante había sometido todos los documentos necesarios para ser evaluada bajo loss mitigation y que al amparo del Consumer Financial Protection Bureau (en adelante, CFPB), no presentaría moción dispositiva alguna, hasta tanto adviniera en conocimiento de si se había aprobado o aceptado alguna alternativa de pago. Mencionó que, no fue hasta el 10 de abril de 2023, que presentaron ante el foro apelado la Moción Informativa Sobre Resultado de Evaluación Bajo CFPB, mediante la cual informó que, la evaluación realizada culminó sin acuerdo y que, procedía la continuación de los procedimientos ordinarios. Conforme a lo anterior, en ese entonces, solicitó que el caso fuera referido a mediación compulsoria, de acuerdo a las disposiciones de la Ley Núm. 184-2012. Explicó que, el proceso de mediación compulsoria comenzó el 12 de enero de 2024 y terminó sin lograrse un acuerdo entre las partes. Lo anterior, debido a que la parte apelante no aceptó la alternativa aprobada por BPPR, de acuerdo la notificación expedida el 26 de marzo de 2024 por el Centro de Mediación de...