Sentencia de Tribunal Apelativo de 27-01-2023, número de resolución KLAN202200467

LEXTA20230127-001 - Plaza Las Americas v. Global Enterprises Llc H/n/c Collector´s World Pablo Morales Laboy

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL ESPECIAL

Panel integrado por su presidenta, la Jueza Cintrón Cintrón, la Juez Barresi Ramos y la Jueza Díaz Rivera^[1].

Díaz Rivera, Jueza Ponente

En San Juan, Puerto Rico, a 27 de enero de 2023.

Comparece Global Enterprises LLC h/n/c Collector’s World y Pablo Morales Laboy, (Global o parte apelante) y por medio de su recurso, nos solicita que revoquemos una Sentencia emitida el 8 de junio de 2022, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan.^[2] Mediante el dictamen, el foro apelado determinó que la parte apelante debía desalojar el establecimiento en controversia y pagar la suma de $83,040.49; más las rentas que se acumulasen hasta el desalojo.

Por los fundamentos que expondremos a continuación, se modifica la Sentencia apelada y así modificada, se confirma.

I.

En septiembre de 2018, Global subscribió un contrato de arrendamiento titulado “Short Term Lease Agreement” (Contrato) con Plaza Las Américas Inc. (Plaza o parte apelada), el cual vencía el 15 de enero de 2019. El término del contrato fue extendido hasta el 29 de febrero de 2020, y la entrega del local se pautó para en o antes del 5 de marzo de 2020. Esto es, antes del comienzo de la pandemia de Covid-19. Cabe destacar que, el Sr. Pablo Morales Laboy (Sr. Morales Laboy), garantizó solidariamente las deudas de Global bajo el Contrato.

No obstante, Global continuó utilizando el local mes a mes hasta que, en agosto de 2021, dejó de pagar el canon de arrendamiento y dejó vencer la fianza requerida por el Contrato. Por consiguiente, el 30 de noviembre de 2021, Plaza presentó una Demanda. Además, el 29 de diciembre de 2021, le notificó a la parte apelante la terminación del Contrato de mes a mes efectivo a 31 de enero de 2022 y requirió la entrega del local, en o antes del 6 de febrero de 2022.^[3]

Así las cosas, el 28 de marzo de 2022, se llevó a cabo la Vista de Desahucio. Tras escuchar los respectivos planteamientos de las partes y culminado el desfile de la prueba testifical y documental ante sí, el 8 de junio de 2022, el Tribunal de Primera Instancia emitió una Sentencia, por medio de la cual declaró Ha Lugar la Demanda y le ordenó a Global y al señor Morales Laboy, a desalojar el establecimiento y a pagar la suma de $83,040.49; más las rentas que continuaran acumulándose hasta el desalojo. No obstante, el foro primario también sostuvo que la causa de acción por desahucio se había tornado académica, con la entrega del establecimiento.

Así las cosas, el 9 de junio de 2022, Plaza presentó una Moción Solicitando se Enmiende la Sentencia; toda vez que indicó que el foro primario se había contradicho en su determinación sobre la entrega del local. Entiéndase, aseveró que el Tribunal de Primera Instancia declaró ha lugar la Demanda y; a su vez, la declaró académica. Por su parte, Global se opuso a dicha solicitud, por tratarse de un procedimiento sumario. No obstante, sobre el particular, el Tribunal de Primera Instancia no hizo ninguna determinación.

Inconforme con la Sentencia, Global acudió oportunamente^[4] ante este Foro de Apelaciones y mediante su recurso, alegó la comisión de lo siguiente

Erró el TPI al determinar que el demandante envió por correo un Rent Relief Agreement para acogerse a una condonación de renta por la emergencia de Covid 19; el demandante testificó que no tenía constancia de haber enviado el aludido Rent Relief Agreement al demandado.

Erró el TPI al determinar que el inquilino no contestó la carta en el tiempo que se le concedió; ya que el demandante testificó que nunca recibió ni se le comunicó cuál era el aludido Rent Relief Agreement, por lo que desconocía de sus términos incluyendo, pero no limitándose al tiempo que tenía para constatarlo.

Erró el TPI al determinar que durante la emergencia de Covid-19, el demandado podía entrar a la tienda y que tenía acceso a su mercancía; distinto a ello, el demandante testificó que no podía llevarse la mercancía del local para venderla desde otro lugar.

Erró el TPI al determinar que al día de la vista la deuda por rentas, incluyendo ajustes y recargos, ascendía a $83,040.49; ya que, existiendo controversias de hechos, el TPI no hizo determinación alguna en su sentencia sobre canon de arrendamiento, ajuste ni recargo alguno.

Erró el TPI al determinar que ciertas goteras fueron corregidas; ya que el demandante testificó que estuvo de 4 a 6 meses, desde que notificó sobre las goteras de aguas negras, sin que las goteras fueran corregidas.

Erró el TPI al determinar que el demandado venía obligado a desalojar en base a que no había pagado algún canon de arrendamiento, ya que no se demostró nunca cual era el canon correspondiente.

Erró el TPI al hacer una determinación sobre cuantía, ya que existen controversias de hecho que impiden y constituyen error manifiesto en la sentencia emitida.

Erró el TPI al determinar que el demandado venía obligado a desalojar en o antes del 6 de febrero de 2022; ya que nunca se presentó evidencia sobre eso y, peor aún, la demanda se presentó meses antes de dicha fecha alegando fecha distinta.

Por su parte, el 30 de junio de 2022, Plaza presentó ante este Tribunal, una Moción Solicitando se Devuelva el Caso al Tribunal de Primera Instancia por Haberse Emitido una Sentencia Contradictoria. Nuevamente, Global se opuso a dicha solicitud.

De conformidad con la Regla 83.1 de nuestro Reglamento, 4 LPRA Ap. XXII-B, el 11 de agosto de 2022, le ordenamos al Tribunal de Primera Instancia a que fundamentara y aclarara la Sentencia emitida. Consecuentemente, el foro apelado presentó una Sentencia Enmendada. En vista de ello, les requerimos a las partes a que sometiesen sus respectivos alegatos suplementarios ante la presentación de la Sentencia Enmendada. Con el beneficio de la comparecencia de ambas partes, procedemos a resolver.

II.

A.Los contratos de arrendamiento

Los contratos son negocios jurídicos que existen desde que concurren los requisitos de consentimiento, objeto y causa.Art. 1213 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 3391.^[5] Las obligaciones derivadas de un contrato tendrán fuerza de ley para las partes, y deberán cumplirse según se hayan delimitado.Art. 1044 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 2994. Una vez las partes acuerdan mediante su consentimiento libre y voluntario, obligarse a cumplir determinadas prestaciones, surge entonces el contrato.Art. 1206 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 3371;Amador v. Conc. Igl. Univ. De Jesucristo,150 DPR 571,a las págs. 581-582 (2000).

Específicamente, elcontratodearrendamientopuede ser de cosas, obras o servicios.Art. 1432 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 4011. En el arrendamiento de cosas, una de las partes está obligada a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y a cambio de un precio cierto. Art. 1433, 31 LPRA sec. 4012. En este tipo de contrato, el arrendador y el arrendatario se obligan uno frente al otro. Las obligaciones de ambos surgen de los Arts.1444 y 1445 del Código Civil de 1930, 31 LPRAsecs. 4051 y 4052, respectivamente.

En cuanto al arrendador, el Art. 1444 del mismo Código, 31 LPRA sec. 4051, establece los siguientes deberes:(1) entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato; (2) hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada; (3) mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato; y (4) suscribir y entregar al arrendatario un recibo por cada pago hecho por éste.

Por su parte, conforme al Art. 1445, 31 LPRA sec. 4053, el arrendatario viene obligado a:(1) pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos; (2) usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra; y (3) pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.

B.La tácita reconducción

El Art. 1455 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 4062, señala que, si un arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, el mismo concluirá el día prefijado sin necesidad de requerimiento. Sin embargo, puede ocurrir que, habiendo transcurrido el término de vigencia del contrato, el arrendatario permanezca en posesión de la cosa arrendada y el arrendador no manifieste su oposición a que dicha posesión continúe. En esos casos opera la figura de la tácita reconducción y se entiende renovado el contrato por consentimiento implícito.Cesaní Vargas v. Tribunal Superior,92 DPR 239, 243 (1965).

El Art. 1456 de nuestro Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 4063, regula la figura de la tácita reconducción y; dispone lo siguiente: "[s]i al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando quince (15) días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen [los Arts. 1467 y 1471] de este título, a menos que haya precedido requerimiento".

La jurisprudencia interpretativa de nuestro Tribunal Supremo, ha señalado los siguientes requisitos para que opere la figura de la tácita reconducción, a saber: (1) la existencia de un vínculo contractual entre las partes; (2) la expiración previa del arrendamiento original; (3) que el arrendatario continúe en el...