Sentencia de Tribunal Apelativo de 28-09-2023, número de resolución KLRA202300388

LEXTA20230928-019 - Aixa M. Olabarrieta Archilla v. Solimar Florentino Lopez

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL XI

Panel integrado por su presidenta, la Jueza Brignoni Mártir, el Juez Candelaria Rosa, la Jueza Álvarez Esnard y la Jueza Díaz Rivera.

En San Juan, Puerto Rico, a 28 de septiembre de 2023.

Comparece ante nos Aixa M. Olabarrieta Archilla (“señora Olabarrieta” o “Recurrente”) mediante escrito intitulado Apelación-Revisión de decisión administrativa presentado el 2 de agosto de 2023. En este, nos solicita que revoquemos la Resolución^[1] emitida el 13 de marzo de 2023, notificada al día siguiente, por el Departamento de Asuntos del Consumidor (“DACo”) en la cual el DACo declaró Sin Lugar la querella presentada y ordenó el archivo de la misma. Inconforme con el dictamen, la Recurrente presentó Reconsideración^[2] la cual fue declarada No Ha Lugar mediante Resolución en Reconsideración^[3] emitida el 30 de junio de 2023, notificada el 3 de julio del mismo año.

Por los fundamentos que exponemos a continuación, CONFIRMAMOS la Resolución recurrida.

I.

Los hechos que dan origen a la presente reclamación surgen en febrero de 2022, cuando la Recurrente mostró interés de adquirir mediante compra la propiedad localizada en The Cluster Villa #14 Blue Line, en Vega Alta, Puerto Rico. El aludido inmueble pertenecía a Carlos Coreano (“señor Coreano”) y Esther Vélez (“señora Vélez”), en conjunto (“Vendedores”). Surge del expediente que la Recurrente, junto a su esposo José Villanueva Valle (“señor Villanueva Valle”) y su hijo José Villanueva Olabarrieta (“señor Villanueva Olabarrieta”), (en conjunto con la Recurrente “Compradores”), firmaron^[4] el contrato de opción de compraventa (“contrato de opción”)^[5] objeto de la controversia entre estos y los Vendedores.

Conforme a los términos dispuestos en el contrato de opción, el precio de la propiedad acordado era $415,000 y los Compradores tenían un término de noventa (90) días para ejercer la opción de compra. Así las cosas, el 15 de febrero de 2022, la Recurrente le entregó a la señora Solimar Florentino, corredora de bienes raíces (“Recurrida” o “Corredora de bienes raíces”) un cheque por la cantidad de cinco mil dólares ($5,000.00) por concepto de depósito, el cual se deduciría de los gastos de cierre o del precio de venta de la propiedad.

Para fines del proceso de financiamiento hipotecario, la Recurrida le recomendó a la señora Olabarrieta que gestionara el mismo a través de la señora Margarita Rivera (“señora Rivera”). Obra en el expediente de autos que la Recurrente acogió la recomendación de la Recurrida y gestionó el financiamiento hipotecario a través de la señora Rivera.

Luego de ciertos trámites innecesarios de pormenorizar, el 25 de marzo de 2022, la Recurrida envió una comunicación vía correo electrónico^[6] notificándole a la Recurrente la cancelación del contrato de opción por incumplimiento con el inciso 5 y cita en la misiva el texto de dicha sección. A ello, varios minutos después de enviada la referida comunicación, la Recurrente replicó^[7] la misma mediante correo electrónico y solicitó que se discutiera el asunto. De igual forma, alegó no haber incumplido con los términos dispuestos en el contrato de opción y tener evidencia de que fue ésta quien estuvo dándole seguimiento a la persona recomendada por la Recurrida para el trámite del financiamiento hipotecario. Por su parte, la Recurrida respondió^[8] a la comunicación recibida por parte de la Recurrente. En esta esbozó y aclaró que el cliente tenía siete (7) días para radicar la originación y noventa (90) días para completar el proceso hipotecario. Aludió que la Recurrente no cumplió con la presentación de los documentos requeridos para el proceso de originación. Por tanto, señaló que los Vendedores ya no interesaban continuar con el proceso debido a que no se cumplió con lo dispuesto en el contrato de opción de compraventa.

Así las cosas, la Recurrente por virtud de su representación legal, cursó dos misivas, la primera el 11 de abril de 2022^[9] y la segunda el 3 de mayo del mismo año^[10], requiriéndole a la Recurrida la devolución del depósito de cinco mil ($5,000.00) dólares entregados a la Corredora de bienes raíces a la firma del contrato de opción de compra.

Ante la no devolución del aludido depósito, la Recurrente presentó una querella^[11] ante el DACo, Oficina Regional de Arecibo, en la cual solicitó la restitución del mismo, honorarios de abogado y la suspensión de la licencia de corredora de bienes raíces de la Recurrida.

El DACo realizó vista administrativa el 21 de diciembre de 2022 y emitió Resolución^[12] el 13 de marzo de 2023, notificada al día siguiente. En esta esbozó las siguientes determinaciones de hechos:

1. La querellada Solimar Florentino es corredora de bienes raíces.

2. Allá en o para febrero de 2022 la querellante Aixa Olabarrieta estaba interesada en comprar una propiedad ubicada en The Cluster Villa #14 Ocean Blue Line, en Vega Alta, Puerto Rico.

3. Los dueños de la referida propiedad eran los señores Carlos Coreano y Esther Vélez.

4. La querellante, junto a su esposo José Villanueva Vale y su hijo José Villanueva Olabarrieta, firmaron un contrato de opción de compraventa con los vendedores Carlos Coreano y Esther Vélez, en el cual la querellada Solimar Florentino sirvió de intermediaria como corredora de bienes raíces para la compra de la propiedad antes mencionada. Dicho contrato tiene fecha del 8 de febrero de 2022.

La querellante firmó el contrato de opción el día 10 de febrero de 2022. Su esposo y la querellada Solimar Florentino lo firmaron el 11 de febrero de 2022, y su hijo el 12 de febrero de 2022. Los vendedores firmaron el contrato de opción el 15 de febrero de 2022.

5. El precio de compraventa de la propiedad era de $415,000.00.

6.La opción de compra era válida por un término de 90 días.

7. El 15 de febrero de 2022 la querellante Aixa Olabarrieta le entregó a la querellada Solimar Florentino un cheque por la suma de $5,000.00 como depósito por concepto de opción de la propiedad, cuya cuantía sería aplicada al precio de venta o gastos de cierre.

8. La cláusula número 5 del contrato de opción dispone lo siguiente:

“Si la compra de la propiedad estuviera condicionada a la obtención de un préstamo hipotecario, la PARTE OPTANTE (COMPRADORES) se compromete a, dentro de los próximos 7 días laborables, a partir del otorgamiento de este contrato, iniciar el proceso de originación necesario para la compra de la propiedad, en la institución bancaria o financiera de su preferencia.

a. La PARTE OPTANTE (COMPRADORES) acuerda que debe cumplirse con lo anterior, de lo contrario la propiedad podrá ser mercadeada, vendida a otro comprador y perderá el depósito entregado, así como el precio de venta acordado”.

9. Conforme la cláusula número 7 del contrato de opción, la compraventa si estaba sujeta a la aprobación de un préstamo hipotecario por parte de la querellante (compradores).

10. La querellante Solimar Florentino le recomendó a la querellante realizar las gestiones para el financiamiento hipotecario de la propiedad con la señora Margarita Rivera, quien estuvo presente en la propiedad el día que la querellante visitó la misma para inspección. La querellada le refirió a esta persona como una representante de banco u originadora de préstamos hipotecarios para realizar los procesos de obtención del préstamo.

11. La querellante coordinó con la señora Margarita Rivera el envío de documentos e información que ésta le solicitaba para el proceso de financiamiento. Ambas se mantuvieron en comunicación, mediante WhatsApp, desde el día 17 de febrero de 2022.

12.No existe evidencia ni la querellante demostró haber cumplido fielmente con la entrega de todos los documentos requeridos o necesarios para la tramitación del financiamiento o proceso de originación del préstamo.

La querellante presentó como evidencia los mensajes que mantuvo con la Sra. Maribel Rivera pero no existe evidencia de los documentos que entregaba cuando se le solicitaba información y de que los documentos que enviaba cumplían con los[sic] requeridos[sic].

Se desprende de los mensajes que a la fecha del 24 de febrero de 2022 la querellante aun no le había enviado a la Sra. Rivera toda la información requerida sobre su esposo. A la fecha del 14 de marzo de 2022 la misma querellante envía mensaje de que quedaba pendiente estados bancarios de José Villanueva y planilla del 2020.

13.No existe evidencia ni la querellante demostró el estatus de su trámite de financiamiento ni de cualificación bancaria alguna.

14.No existe evidencia de documento bancario alguno sobre el proceso o trámite realizado.

15.No existe evidencia ni la querellante demostró fehacientemente haber cumplido con los trámites requeridos y/o necesarios para el proceso de originación del préstamo hipotecario.

16. El 25 de marzo de 2022 la querellada Solimar Florentino le envió a la querellante un mensaje por correo electrónico, mediante el cual le notificó la cancelación del contrato, expresandoque habíaincumplido con el inciso 5 del contrato y por lo cual le retenía el depósito.

La querellante le respondió a la querellada mediante correo electrónico, alegando que no había incumplido con la documentación requerida, que siempre había estado dando seguimiento a la persona del banco que le había recomendado, que siempre estuvo dispuesta a continuar con el negocio pero que si se le cancelaba el negocio debía solicitar la devolución del dinero pagado como depósito.

Luego el mismo día la...