Sentencia de Tribunal Apelativo de 28-04-2023, número de resolución KLAN202200456

LEXTA20230428-001 - Consejo De Titulares Del Condominio Torre Cibeles S v. Mora Development Corporation

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL ESPECIAL

CONSEJO DE TITULARES DEL CONDOMINIO TORRE CIBELES Apelados v. MORA DEVELOPMENT CORPORATION; RUGAM CORPORATION; RIGATI CORPORATION; COMPAÑÍA DE SEGUROS Y/O FIANZAS XYZ; Y FULANA DE TAL Apelantes

KLAN202200456

Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Caso Núm.: K AC2016-0905 Sobre: Vicios de construcción

Panel integrado por su presidente, el Juez Rodríguez Casillas, la Juez Brignoni Mártir y la Jueza Rivera Pérez.^[1]

Rodríguez Casillas, juez ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 28 de abril de 2023.

Comparece ante nos Mora Development (en adelante, Mora o apelante) mediante el presente recurso de apelación con interés de que revoquemos la Sentencia dictada el 12 de abril de 2022 por el Tribunal de Primera Instancia (en adelante, TPI), Sala de Superior de San Juan.^[2] En dicho dictamen, se declaró ha lugar la demanda por vicios de construcción instada por el Consejo de Titulares del Condominio Torre Cibeles (en adelante, Consejo de Titulares o apelado) en contra de la parte apelante.

Por los fundamentos que expondremos a continuación, resolvemos confirmar el dictamen apelado.

-I-

Mora fue la desarrolladora del Condominio Torre Cibeles (en adelante, Condominio) sito en el municipio de San Juan. Dicho proyecto consta de dos (2) torres de vivienda de 18 niveles para un total de 134 viviendas, un edificio de estacionamiento de tres (3) niveles, siete (7) unidades comerciales y áreas recreativas. Mora fungió como administrador del Condominio hasta el 23 de septiembre de 2014 cuando la administración fue transferida al Consejo de Titulares.

A dos años de transferida la administración, el Consejo de Titulares incoó el 23 de septiembre de 2016 una demanda^[3] sobre vicios de construcción en contra de Mora^[4]. Fundamentado en el informe preparado por la compañía Carcongroup Engineering, PSC (en adelante, Carcongroup) durante el proceso de transición, el Consejo de Titulares alegó que Mora responde por una suma no menor de $658,524.98 por los vicios y/o defectos de construcción de los cuales adolece el Condominio. El Consejo de Titulares señaló que, ante el caso omiso de Mora de corregir los defectos, se vieron obligados a proceder con la reparación de algunos de los vicios de construcción. En ese sentido, reclamaron también el reembolso de los gastos incurridos. El demandante adujo además que existen diferencias entre lo dispuesto en los planos aprobados en aquel entonces por la Administración de Reglamentos y Permisos (en adelante, ARPE) y lo construido por Mora. Por lo que solicitó una indemnización adicional de $302,649.17 para reparar tales discrepancias.

Mora presentó su contestación a la demanda donde negó la mayoría de las alegaciones en su contra.^[5] Entre otras cosas, arguyó en su defensa que los alegados daños no constituyen vicios de construcción, sino que fueron autoinfligidos por el Consejo de Titulares ante la falta de mantenimiento al Condominio.

Luego de los trámites procesales de rigor, el 9 de septiembre de 2019 las partes presentaron el Informe Preliminar de Conferencia con Antelación al Juicio.^[6] La parte demandante se mantuvo en su argumentación, mientras que Mora – con autorización del TPI – incluyó nuevas alegaciones en su defensa. En síntesis, Mora alegó que tras el paso del huracán María el Consejo de Titulares presentó una reclamación contra la póliza de seguro emitida a su favor por la aseguradora Chubb Insurance Company of Puerto Rico (en adelante, Chubb) por los mismos daños identificados como vicios de construcción en la demanda de epígrafe. De hecho, luego del proceso de ajuste Chubb le pagó $1.8 millones de dólares al demandante por la pérdida a la propiedad cubierta por la póliza. Mora adujo que el Consejo de Titulares no le informó a Chubb sobre el presente litigio, ni sobre los informes periciales existentes al momento de presentar la reclamación. En ese sentido, Mora arguyó que el Consejo de Titulares está impedido de recobrar los mismos daños imputados a Mora, toda vez que ello constituiría un enriquecimiento injusto por doble compensación.

El juicio en su fondo se celebró el 3, 4, 5 y 25 de febrero de 2020. Por la parte demandante testificaron los peritos Ing. Jorge Bigas Mulero (en adelante, Bigas Mulero) e Ing. Javier Rodríguez Mejías (en adelante, Rodríguez Mejías), así como la Sra. Lizette Rodríguez Ortiz, la Sra. Anette Olivieri y la Sra. María de Lourdes Lugo Ortiz. La prueba testifical de la parte demandada consistió en el testimonio del Sr. Wilbert Ruíz Díaz, el Ing. Ed Joel Colón Rivera, el Sr. Christian López Ortiz (en adelante, López Ortiz), el Sr. Humberto Donato Brugueras y el Sr. Eduardo Kimsi Palacios (en adelante, Kimsi Palacios). Así, en base a la prueba oral y documental presentada en el juicio, el juzgador de los hechos realizó las siguientes determinaciones de hechos pertinentes a la controversia que nos ocupa:

[…]

25. El 26 de agosto de 2011, el DACO emitió una Resolución en el caso SJ0004456, a raíz de una querella presentada por tres (3) titulares del Condominio. En esta se ordenó a

MORA reparar, conservar e instalar ciertos servicios y facilidades, entre las cuales estaban la reparación de la vía de rodaje frente al área del contenedor de basura de la Torre I (este) y el reemplazo de todas las estructuras de toldo ubicadas en el tercer piso.

26. Posteriormente, el 25 de agosto de 2014, los querellantes presentaron una Moción Informativa en el DACo en la que solicitaron que, ante el incumplimiento con la Resolución del 26 de agosto de 2011, se presentara una Petición para Hacer Cumplir Orden (PHCO) en el tribunal.

27. El ingeniero Bigas Mulero, licencia de ingeniero número 9663, se dedica la ingeniería general, inspecciones, gerencia y forma parte de Carcongroup.

28. El ingeniero Bigas Mulero fue contratado por el Comité en el 2014, para realizar unas inspecciones visuales del Condominio y preparar un informe sobre las condiciones en las que encontraba.

29. Como resultado de su gestión preparó un documento titulado Informe detallado de las condiciones existentes del Condominio Torre Cibeles ubicado en el 592 y 596 de la Calle César González en la ciudad de San Juan, P.R. (Informe de Carcongroup).

30. El Informe Carcongroup contiene las condiciones encontradas en el Condominio, con recomendaciones y estimados de costos.

31. El ingeniero Bigas Mulero inspeccionó el Condominio el 21, 22, 23, 24, 28 y 29 de julio de 2014, para preparar el Informe de Carcongroup.

32. En las inspecciones físicas estuvieron presentes personal del equipo de Mora, el señor Luis Lugo y los representantes del Comité. A la inspección del 29 de julio asistió también el ingeniero Colón Rivera, en representación de Mora.

33. Además de la inspección visual, el ingeniero Bigas utilizó los planos del Condominio que Mora entregó al Comité.

34. Específicamente utilizó los planos de la Torres Este y de las áreas comunes.

35. El Informe de Carcongroup contiene una tabla identificada como Estimado de Costos de las medidas correctivas Listado de Deficiencias e incluye treinta y ocho (38) partidas, pareadas con la cuantía para su reparación y la referencia utilizada para llegar a dicha cuantía.

36. El Informe de Carcongroup contiene fotografías tomadas durante las inspecciones que reflejan el estado de las distintas áreas del Condominio según identificado por el ingeniero Bigas Mulero.

37. A base de la credibilidad que otorgamos al testimonio del ingeniero Bigas Mulero, en conjunto con la totalidad de la prueba, determinamos que el Condominio presentaba las deficiencias o vicios de construcción que desglosamos en la tabla a continuación y que corresponde a MORA compensar al Consejo por estas. Incluimos, también el costo para repararlas y la base utilizada para el cómputo:

Descripción de la Partida	Costo	Referencia
a. Reemplazo de las bombillas fundidas.	$2,432.00	Se computó a base de 162 bombillas en las escaleras, con un costo de $12.50 por unidad; y 163 bombillas en los pasillos y lobby, con un costo de $2.50 por unidad.
b. Reemplazo de las lámparas que faltaban en los pasillos o que estaban dañadas	$1,500.00	Se computó a base de 15 lámparas, a razón de $100.00 por unidad.
c. Instalar extensión de mofle de la planta eléctrica para cambiar la dirección en la que botaba el humo y pintar la base de la planta eléctrica	$2,500.00	De esa cuantía, $2,000.00 fueron considerados para la extensión del mofle y $500.00 para la pintura y tratamiento contra la corrosión de la planta eléctrica
d. Reemplazo del gabinete de la manga de incendios en nivel 6	$650.00	Se estimó en esa cantidad, no se proveyó referencia.
e. Reemplazo de asfalto levantado por losa de hormigón donde está la estación de basura	$1,500.00	Se computó a base de loza de hormigón reforzado de 20” x 10” = 200 pies cuadrado a $7.50.
f. Pintura del condomino (la pintura estaba deteriorada, reflejaba áreas de desgaste (wear and tear), áreas de descarado, áreas cubiertas con moho y áreas donde había que empañetar y luego pintar.	$283,184.46	Se incluyó una cotización de JCR Multicolor, en el Anejo A del Informe
g. Reemplazo de brazo mecánico que faltaba	$100.00	Estimado se hizo a base de los costos del mercado
h. Remplazar alfombra modular del gimnasio que estaba en mal estado y levantada	$5,995.75	Se incluyó cotización de Fitness Warehouse en el Anejo D del Informe
i. Reemplazo de la cerradura de la puerta del almacén que da...