Sentencia de Tribunal Apelativo de 28-06-2024, número de resolución KLAN202300721

LEXTA20240628-007 - Autoridad De Tierras De PR v. Comunidad Agricola Bianchi

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL ESPECIAL

AUTORIDAD DE TIERRAS DE PUERTO RICO Apelante v. COMUNIDAD AGRÍCOLA BIANCHI, INC. Y OTROS Apelados

KLAN202300721

Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan Caso Núm.: K EF2004-0746 Sobre: Expropiación Forzosa

Panel integrado por su presidenta, la Juez Brignoni Mártir, la Jueza Álvarez Esnard, la Jueza Díaz Rivera y el Juez Campos Pérez^[1]

Campos Pérez, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 28 de junio de 2024.

Comparece la parte peticionaria y apelante, Autoridad de Tierras de Puerto Rico (Autoridad de Tierras). Solicita la revocación de la Sentencia emitida el 5 de julio de 2023, notificada el día 17 siguiente, por el Tribunal de Primera Instancia (TPI).^[2] En el referido dictamen, el TPI declaró con lugar la Petición de Expropiación Forzosa instada por la Autoridad de Tierras. En consecuencia, como justa compensación, ordenó satisfacer la suma total de $9,257,770.40 a favor de la parte peticionada y apelada, la Comunidad Agrícola Bianchi, Inc. (CAB).

Anticipamos la confirmación del dictamen apelado. Reseñamos, a continuación, los hechos procesales relevantes.

I.

La causa de autos se inició el 9 de julio de 2004, ocasión en que la Autoridad de Tierras instó una Petición de Expropiación Forzosa.^[3] Solicitó la adquisición en pleno dominio de tres predios de terreno —a ser segregados de la finca número 1302, inscrita al folio 231 del tomo 219 de Aguada, del Registro de la Propiedad, Sección de Aguadilla (Catastro 069-000-007-31 Procedencia)— sitos en Aguada, Aguadilla y Moca, pertenecientes a la CAB.^[4] El fin público era llevar a cabo el proyecto “Reserva Agrícola Valle del Coloso” (finca Coloso). La Autoridad de Tierras estimó el justo valor del inmueble en $5,770,000.00 y consignó dicha cuantía en el TPI.

Luego de observar los procedimientos de rigor, innecesarios de pormenorizar, el TPI celebró el juicio en su fondo el 29 de marzo de 2022, con el propósito de determinar el justo valor en el mercado de la finca Coloso. Por la parte peticionaria, en calidad de perita, declaró la Sra. Agnes Muñoz Guardiola (señora Muñoz Guardiola); y por la parte peticionada, prestó testimonio el perito Ing. Pedro Pons Mier (ingeniero Pons Mier).

Evaluada la prueba documental y testifical, en atención a los señalamientos de error planteados, el TPI consignó las siguientes determinaciones de hechos:

1. La cabida del sujeto arroja un área de 2,314.4426 cuerdas.

2. El mejor uso del sujeto es agrícola; conservación de recursos.

. . . . . . . .

5. La Ley 142 del 4 de agosto de 2000,^[5] declaró Reserva Agrícola los terrenos incluidos en la Petición, pero esta ley no afecta en su totalidad las fincas propiedad de CAB, Inc.

6. Las tres (3) fincas de la parte con interés que fueron objeto de expropiación en el presente caso son colindantes entre sí.

7. Durante más de 30 años antes de la radicación del caso de epígrafe, la Corporación Azucarera de Puerto Rico y, posteriormente, la Autoridad de Tierras de Puerto Rico, ocuparon en calidad de arrendatarios las fincas que luego fueron expropiadas.

. . . . . . . .

21. Una porción del sujeto está zonificada como distrito agrícola AR-1 y AR-2, otra como conservación de recursos y otra como desarrollo selectivo y área desarrollada.

22. El sujeto tiene un sesenta por ciento (60%) en zona inundable de acuerdo con los planos de inundabilidad de FEMA.

23. El sujeto tiene aproximadamente un diez por ciento (10%) de su área en humedales, conforme se identifica en el plano de mensura.

24. Pons Mier tasó el sujeto (una parcela vacante agrícola sin estructuras) aplicando el principio del unit rule.

25. Al tratarse de una finca agrícola, la forma correcta de tasar el sujeto era bajo el unit rule o como un solo ente, que es la regla federal para todas las fincas agrícolas.

. . . . . . . .

29. Las ventas que utilizó Pons Mier las buscó bajo el unit rule porque no es posible conseguir ventas en las que le puedan especificar precios distintos por sus fragmentos conforme a sus características (ejemplo: del total de mil cuerdas, se pagó una cantidad por las cuerdas que estaban en humedales, otra por las que estaban sembradas de caña y otra por las partes que no tienen posible desarrollo). El comprador da un precio unitario completo sin detallar un valor distinto para cada área.

30. Pons Mier utilizó cuatro ventas comparables: venta 1, con 490.7379 cuerdas, en Lajas; venta 2, con 1,034.1712 cuerdas, en Ponce; venta 3, con 4,959.34 cuerdas, en Yabucoa; y, la venta 4, con 430.683 cuerdas, en Lajas.

31. Las primeras tres ventas comparables utilizadas por Pons Mier son las tres ventas que utilizó Muñoz Guardiola.

32. El valor ajustado de las ventas comparables evaluadas por Pons Mier fluctuó entre $3,230.00 por cuerda en la venta 2 (con el valor menor) y $6,612.00 por cuerda en la venta 4 (con el valor mayor).

33. El valor ajustado de las ventas comparables evaluadas por Muñoz Guardiola fluctuó entre $1,300.00 por cuerda en la venta 1 (con el valor menor) y $3,500.00 en la venta 3 (con el valor mayor).

. . . . . . . .

48. Aunque el sujeto tiene un área en cauce mayor del río Culebrinas, éste no afecta una parte mayor de la finca, sino lo que se considera como normal con una crecida de un río, según se refleja en los mapas de FEMA.

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58. La venta 3 se efectuó el 3 de julio de 2003 y el precio de venta fue de $18,845,454.00, con un valor unitario de 3,800.00 por cuerda.

59. La venta 3 es una finca en Yabucoa de 4,959.34 cuerdas, en la que el vendedor fue la East Porto Rico Sugar and Desarrollos Agrícolas del Este, SE, representados por el señor Agustín Cabrer. El comprador fue la Autoridad de Tierras de Puerto Rico.

60. La venta 3 tiene una configuración irregular y es más bien llana, bordeando la vieja central de caña y el batey, igual que el sujeto.

61. Pons Mier habló con el señor William Navas, representante de Desarrollos Agrícolas del Este, el 25 de enero de 2018, y este le informó que la finca tenía unas 3,000 cuerdas inundables, lo que representa un sesenta por ciento (60%) de su cabida.

62. Al momento de la venta 3, la finca no estaba zonificada, sin embargo, su mejor uso era agrícola y nunca se consideró otro mejor uso para ella. Por tanto, no procede hacer un ajuste por zonificación.

63. La Autoridad de Tierras adquirió la venta 3 en el 2003 por $18,845,454.00. Posteriormente, en el 2009, estableció allí la Reserva Agrícola del Valle de Yabucoa. Las zonificaciones de esta reserva son casi idénticas a las del sujeto.

64. El único ajuste cuantitativo que procede realizar a la venta 3 es el de tiempo o condiciones de mercado por $249.00 por cuerda, por el año de diferencia entre esta venta y la fecha a la que se tasó el sujeto. Esta cantidad proviene del 6.56% anual, computado utilizando el método de venta pareada desarrollado con la reventa de la venta 2.

65. La venta 3 es la venta más similar en cuanto a la inundabilidad.

66. La venta 3 es la más similar al sujeto y su valor ajustado por cuerda es de [$4,049.00] por cuerda.

67. Pons Mier concluyó correctamente un valor redondeado de $4,000.00 por cuerda para el sujeto basado en la venta 3, por ser esta la más similar al sujeto en todos sus elementos, excepto en la fecha de la venta.

68. Por tanto, el valor del sujeto, con una cabida de 2,314.4426 cuerdas, es de $9,257,770.40.

Al tenor de los hechos probados, el TPI decretó la titularidad y el pleno dominio de la Autoridad de Tierras sobre la finca Coloso. Como justa compensación, justipreció la suma de $9,257,770.04 ($4,000.00 x 2,314.4426 cuerdas). De esta cuantía, $5,770,000.00 habían sido consignados por la Autoridad de Tierras, por lo que el pago de intereses se impuso sobre la diferencia: $3,487,770.40.

Inconforme con la decisión judicial, el 15 de agosto de 2023, la Autoridad de Tierras acudió ante nos y señaló la comisión de los siguientes errores:

ERR[Ó] EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL NO DAR PESO Y VALOR A LA DIFERENCIA DE ZONIFICACI[Ó]N ENTRE EL SUJETO Y LA VENTA A LA CUAL DETERMIN[Ó] SER M[Á]S PARECIDA AL SUJETO (VENTA N[Ú]MERO 3).

ERR[Ó] EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL CONCEDER UN AJUSTE DESPROPORCIONAL POR TIEMPO O AUMENTO DE VALOR POR LA DIFERENCIA EN TIEMPO TRANSCURRIDO ENTRE LA VENTA N[Ú]MERO 3 Y LA RADICACI[Ó]N DE LA PETICI[Ó]N DE EXPROPIACI[Ó]N.

CAB presentó su alegato el 6 de septiembre de 2023. Con el beneficio de su comparecencia, el Informe de Valorización, presentado por la señora Muñoz Guardiola,^[6] el Informe de Valorización, suscrito por el ingeniero Pons Mier,^[7] y la transcripción de la prueba oral, estamos en posición de resolver.

II.

A.

El Art. II, Sec. 9 de nuestra Constitución establece que “[n]o se tomará o perjudicará la propiedad privada para uso público a no ser mediante el pago de una justa compensación y de acuerdo con la forma provista por ley”. Const. E.L.A., Art. II, sec. 9, 1 LPRA. Asimismo, nuestra Carta Magna instituye el derecho a que ninguna persona sea privada de su propiedad sin el debido proceso de ley. Const. E.L.A., Art. II, sec. 7. Ahora, como es sabido, el derecho de expropiación del Estado es un atributo inherente y necesario de la soberanía y es superior a todos los derechos de propiedad. A.C.T. v. 780.6141m², 165 DPR 121, 130 (2005) y la jurisprudencia allí citada. Por expropiación forzosa, se entiende “el poder soberano que reside en el Estado para adquirir el dominio de una propiedad sita dentro de sus límites territoriales”. ELA v. El Ojo de Agua Development, 205 DPR 502¸ 518 (2020).

Así, pues, una vez se presenta la declaración de adquisición y se consigna el importe estimado como justa...