Sentencia de Tribunal Apelativo de 29-03-2023, número de resolución KLCE202300132

LEXTA20230329-010 - Victor M. Caratini Espada v. Hector Roque Velazquez

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL III

VÍCTOR M. CARATINÍ ESPADA, LYDIA RIVERA SANTIAGO Y OTROS Recurridos v. HÉCTOR ROQUÉ VELÁZQUEZ Peticionario

KLCE202300132

Certiorari procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Aibonito Civil Núm.: CO2020CV00145 Sobre: Daños y Otros

Panel integrado por su presidente, el juez Figueroa Cabán, la jueza Grana Martínez, el juez Rodríguez Flores y el juez Monge Gómez

Figueroa Cabán, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 29 de marzo de 2023.

Comparecen Alberto de Jesús Rodríguez; Marisol Hernández Vázquez; la Sociedad Legal de Gananciales; Irvin Calcorci Ortiz; Luis Antonio Santiago Vitali; Carmen María Torres Colón; la Sociedad Legal de Gananciales; Víctor Junior Rivera Santiago; Erika Vilmarie Ortiz Pérez; la Sociedad Legal de Gananciales; Diego Santiago García; Carol Griselle Santiago Torres; la Sociedad Legal de Gananciales; Wilson Nuñez Santiago; Taira Nevárez Ortiz; la Sociedad Legal de Gananciales; Carlos Enrique Miranda Reyes; Mayrim Amelia Vega Pagán y la Sociedad Legal de Gananciales, en adelante los peticionarios o interventores, y nos solicitan que revoquemos la Resolución emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Coamo, en adelante TPI. Mediante la misma, se declaró No Ha Lugar una solicitud de intervención que presentaron los peticionarios.

Por los fundamentos que expondremos a continuación, se expide el auto de certiorari y se revoca la Resolución recurrida.

-I-

El señor Víctor Manuel Caratini, su esposa Lydia Rivera Santiago y el señor Héctor Roque Velázquez suscribieron un Contrato de Opción a Compra para la futura compraventa de tres propiedades con las siguientes descripciones registrales:

SOLAR UNO

Rustica: Predio de terreno radicado en el Barrio Cuyón del término municipal de Coamo, Puerto Rico, con una cabida superficial de 20.4942 cuerdas, equivalentes a 80,550.3467 metros cuadrados. En lindes por el Norte, con Sucesión Cianchini y Rio Cuyón; por el Sur, con área de uso público que lo separa de Carretera PR 704; por el Este, con solar número 2 segregado y por el Oeste con Sucesión Cianchini.-----------------

---Inscrita al tomo 295, folio 173 finca #16,028.-----------------------------------------

SOLAR DOS

Rustica: Predio de terreno radicado en el Barrio Cuyón del término municipal de Coamo, Puerto Rico, con una cabida superficial de 16.0381 cuerdas, equivalentes a 63,036.1482 metros cuadrados. En lindes por el Norte, con Rio Cuyón; por el Sur, con solar número tres segregado y área de uso público que lo separa de carretera PR704; por el Este, en parte con Ramón Rolón y solar número tres segregado y por el Oeste con Solar número uno segregado.----------------------

---Inscrita al tomo 295, folio 174 finca #16,029.-----------------------------------------

SOLAR TRES

Rústica: Predio de terreno radicado en el Barrio Cuyón del término municipal de Coamo, Puerto Rico, con una cabida superficial de 1.9449 cuerdas, equivalentes a 7,644.1152 metros cuadrados. En lindes por el Norte, con Solar #2 segregado; por el Sur, con área de uso público que lo separa de Carretera PR 704; por el Este, con Ramón Rolón y por el Oeste con solar #2 segregado.---------------------------------------

---Inscrita al tomo 295, folio 176 finca #10,354^[1].----------------------------------------

Por medio de este acuerdo, las partes pactaron el precio de compraventa de las tres fincas. Por el primer solar, se pactó el precio de $150,000.00. De esta cantidad, el señor Roque Velázquez pagó $40,000.00 como precio de opción. Por el segundo solar, se acordó la suma de $75,000.00, de los que se pagó $15,000.00 como precio de opción. Por el tercer solar, las partes convinieron el precio de $125,000.00, de los cuales el señor Roque Velázquez pagó $25,000.00, como depósito de opción. Además, acordaron el término de 90 días, prorrogable a 30 días adicionales, como fecha límite para que la parte recurrida ejerciera la opción de compra de las referidas propiedades. En el supuesto de que el señor Roque Velázquez decidiera no ejercer su derecho a opción dentro del término pactado, el matrimonio Caratini Rivera retendría una cantidad de dinero del precio de opción. Las sumas por pagar serían por las cantidades de $20,000.00, $10,000.00 y $10,000.00, respectivamente^[2].

Ante alegados incumplimientos con el acuerdo suscrito, el 10 de julio de 2020, el matrimonio Caratini-Rivera presentó una Demanda por incumplimiento de contrato y daños y perjuicios contra el señor Roque Velázquez^[3]. Esta Demanda fue enmendada el 8 de enero de 2021, para corregir la alegación número 15, inciso i^[4]. Expuso que el señor Roque Velázquez no ejerció su derecho a opción de compra dentro del término pactado en el acuerdo. Además, alegó que éste hizo movimientos de terrenos en los predios para vender solares a terceras personas y, sin su autorización, comenzó a dar opciones de compra de los terrenos en disputa. Por estos hechos, el matrimonio Caratini-Rivera reclamó daños por la suma total de $400,000.00. Además, solicitó el pago de una partida de $30,000.00, para restituir las fincas a su estado original, y $25,000.00 por concepto de honorarios de abogado.

En su Contestación a Demanda Enmendada, Defensas Afirmativas y Reconvención^[5], el señor Roque Velázquez negó la mayoría de las alegaciones, y levantó como defensas afirmativas, entre otras, que el matrimonio Caratini-Rivera no acudía al tribunal con las manos limpias. A su vez, afirmó que el matrimonio Caratini-Rivera actuaba en contra de sus propios actos y pretendía beneficiarse de ello. Señaló, también, que la pandemia decretada por el Covid-19, incidió en el cumplimiento de los términos específicos del contrato original. Por lo cual, levantó como defensa la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus.

Por otro lado, en su Reconvención, el señor Roque Velázquez expuso su versión sobre cómo fue que las partes determinaron su relación contractual. En su parte pertinente, el señor Roque Velázquez alegó que:

11. Como parte de las negociaciones y circunstancias que rodearon la relación contractual de las partes qued[ó] expuesto, entendido y acordado que el dinero que restaba por ser satisfecho por el demandado a los demandantes provendría de la venta y/o acuerdos de venta de porciones de las fincas por el demandado; algo con lo que estuvieron de acuerdo los demandantes.

12. A raíz de los acuerdos configurados por las partes, el demandado entró en posesión de los inmuebles y procedió a realizar gestiones subsiguientes para la prospectiva lotificación de los predios adquiridos, con miras a concretar acuerdos con terceros para levantar los fondos para el pago del balance del precio de venta acordado; con la anuencia y consentimiento de los demandantes^[6].

También, alegó que, en una actuación contraria a sus propios actos, el matrimonio Caratini-Rivera se amparó en que el Contrato de Opción a Compra había vencido, para incumplir con los acuerdos entre las partes, a pesar de haber recibido el beneficio directo del cambio de los acuerdos “al recibir dinero adicional para abonar al balance del precio de venta estipulada, tanto por parte del demandado, como directamente entregados por terceros interesados en adquirir porciones de los predios de terreno”. Asimismo, reclamó que el matrimonio Caratini-Rivera se ha negado a reintegrar las sumas de dinero estipuladas en el contrato de opción, además de la cantidad por $75,000.00, que el señor Roque Velázquez le entregó posteriormente, como parte del precio de venta de los lotes.

Después de varios trámites procesales, el 7 de septiembre de 2022, los peticionarios presentaron una Solicitud de Intervención al amparo de las Reglas 16.1 y 21.1 de Procedimiento Civil^[7]. Éstos argumentaron que, mediante contrato de opción de compra o contrato privado de compraventa, adquirieron solares que forman parte de las propiedades en disputa. En particular, señalaron que el señor Roque Velázquez les vendió los terrenos antes de que el matrimonio Caratini-Rivera presentara demanda contra éste. También, destacaron que las ventas de los terrenos sin segregar se llevaron a cabo con conocimiento, aprobación y visto bueno del señor Caratini. Expusieron que, por ser adquirentes de buena fe, eran partes indispensables en la solución del pleito, ya que cualquier adjudicación podría perjudicar los acuerdos pactados con el señor Roque Velázquez y sus derechos como adquirentes de buena fe. Por ello, afirmaron que procedía la intervención solicitada.

Mediante Moción en Relación a “Solicitud de Intervención”, el señor Roque Velázquez se allanó a que se autorizara la Solicitud de Intervención presentada^[8].

Por su parte, el matrimonio Caratini-Rivera presentó su oposición a la solicitud de intervención. Manifestó que nunca autorizó al señor Roque Velázquez a vender los predios de terreno a las personas que solicitaron la intervención. Por consiguiente, concluyó que no procedía que se concediera la intervención solicitada^[9].

Durante la vista evidenciaria, el representante legal de los solicitantes de intervención, Lcdo. Orlando Camacho Padilla, presentó el testimonio de cuatro testigos. Después de escuchar la prueba oral y la evidencia documental sometida, el TPI determinó que, por tratarse de un caso complejo, no procedía la intervención. Fundamentó su decisión en el hecho de que los negocios jurídicos que llevaron a cabo los peticionarios fueron con el señor Roque Velázquez, contra quien debían presentar cualquier reclamación que éstos tuvieran en un futuro. Finalmente, concluyó que:

Estas personas adquirieron con unos precios ciertos de quien entendían que eran el transmitente del terreno, ellos adquieren de quien creen, sin inducir...