Sentencia de Tribunal Apelativo de 30-10-2023, número de resolución KLRA202300489

Fecha de la decisión30 Octubre 2023
PartesMimosa Rullan De Marin v. Consejo De Titulares Cond. El Centro I & Ii
LEXTA20231030-028 - Mimosa Rullan De Marin v. Consejo De Titulares Cond. El Centro I & Ii

LEXTA20231030-028 - Mimosa Rullan De Marin v. Consejo De Titulares Cond. El Centro I & Ii

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL ESPECIAL

MIMOSA RULLÁN DE MARÍN, LUIS G. RULLÁN Y OTROS

Recurridos

v.

CONSEJO DE TITULARES COND. EL CENTRO I & II

Recurrente

KLRA202300489

RECURSO DE REVISIÓN

procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor

Querella núm.:

C-SAN-2022-00011730

Sobre: Condominios

Panel integrado por su presidente el juez Rivera Torres, el juezSalgado Schwarz y el juez Pérez Ocasio.

Rivera Torres, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 30 de octubre de 2023.

Comparece ante este Tribunal de Apelaciones, el Consejo de Titulares del Condominio I & II (el Consejo de Titulares o el recurrente), mediante el recurso de epígrafe, y nos solicita que revoquemos una Resolución emitida por el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACo) el 31 de marzo de 2023, notificada el 28 de abril siguiente. Mediante este dictamen, el foro revisado declaró Ha Lugar a la querella instada en contra del recurrente y en su consecuencia, le ordenó pagar $11,000 a “la parte querellante” (los recurridos) por los daños ocasionados al Apartamento 1504.

Por los fundamentos que exponemos a continuación, revocamos la Resolución recurrida.

I.

Surge del expediente que, el 4 de agosto de 2022, los miembros de la Sucesión de Pedro J. Rullán Rodríguez, la Sra.Mimosa Marín de Rullán (viuda)[1] y el arrendatario Law Offices of Luis G. Rullán, PSC instaron una querella ante el DACo en contra del Consejo de Titulares. En síntesis, alegaron ser los titulares del Apartamento 1504 (Apartamento), el cual colinda con la azotea del Condominio y que, a pesar de sus reclamos, la Junta de Directores se ha negado a compensar los daños causados al interior del mismo. Adujeron que los daños fueron causados por unas filtraciones en el techo. Por ello, solicitaron al DACo que ordenara al Condominio sufragar los gastos de reparación del plafón y la luminaria del Apartamento, así como la limpieza, restauración o sustitución de los pisos manchados. Además, peticionaron el pago de costas y honorarios de abogado.

Ese mismo día, el DACo remitió al Consejo de Titulares el documento intitulado NOTIFICACIÓN DE QUERELLA, en el que se le informó el término de veinte (20) días para presentar la contestación.[2] Se le apercibió, además, que de no recibirse en dicho plazo se le anotaría la rebeldía.

El 24 de agosto de 2022, la representación legal del recurrente presentó una Moción para Asumir Representación Legal y Solicitud de Prórroga, en la que peticionó hasta el 23 de septiembre posterior para contestar la querella. El 31 de agosto, el foro administrativo emitió una notificación declarando Ha Lugar a la moción.

El 22 de septiembre de 2022, la agencia emitió una NOTIFICACIÓN Y ORDEN, en la cual indicó lo siguiente: [3]

El 4 de agosto de 2022 se presentó la querella de epígrafe. De los documentos presentados no surge que la titularidad del apartamento 1504 pertenezca a la Sra. Mimosa de Rullán ni al Sr. Luis G. Rullán. De las alegaciones surge que la Sra. Mimosa de Rullán es titular junto a su difunto esposo, Pedro J. Rullán Rodríguez, tal como una Declaratoria de Herederos o un testamento.

Por otra parte, de la querella surge que se solicita se incluya a Law Office of Luis G. Rullán como parte querellante al ser arrendatario. Al no ser titular del apartamento, este foro carece de jurisdicción para atender cualquier reclamo que pueda tener el arrendatario de un apartamento, toda vez que esa legitimación activa pertenece exclusivamente al titular del apartamento. Cónsono con lo anterior, no se permitirá la inclusión de Law Office of Luis G. Rullán como parte querellante.

Se concede un término perentorio de diez días para que la parte querellante presente la escritura que acredite su titularidad. De ser parte de una sucesión, deberá presentar ante este foro documento fehaciente que es la sucesión el titular del apartamento y la autorización de representación de la sucesión ante este Departamento. Pasado el término sin que se cumpla con nuestra orden, procedemos a desestimar su querella. [Énfasis nuestro.]

El 28 de septiembre de 2022, el Lcdo. Luis G. Rullán Marín, en representación de “la parte querellante”, presentó una Moción en Cumplimiento de Orden, en la que se incluyó el Certificado de Defunción del Sr. Pedro J. Rullán Rodríguez expedido el 30 de junio de 2004, la Escritura Núm. 18 sobre Testamento Abierto otorgada por este el 26 de septiembre de 2001 y certificación del 29de junio de 2005 expedida por la Oficina de la Directora de Inspección de Notarías del Tribunal Supremo.[4] En la referida moción, se alegó que “[l]a escritura de compraventa del [apartamento], que data del 1969, no ha podido ser localizada. Por ello sometimos, junto a la Querella, los folios digitalizados del Sistema Karibe del Registro de la Propiedad de la Finca 25,291, Tomo 873, Folio 151, identificándolos como “Escritura”.[5]

Pendiente de adjudicación dicha moción, el 17 de octubre, el licenciado Rullán Marín instó una Moción Solicitando Anotación de Rebeldía por haber transcurrido el término concedido sin que el Consejo de Titulares hubiese presentado la contestación a la querella. En respuesta a esto, el 23 de octubre, el Consejo de Titulares presentó una Oposición a Moción Solicitando Anotación de Rebeldía y Solicitud de Desestimación, en la que argumentó que los documentos que anejaron a la moción en cumplimiento de orden no establecen la titularidad del Apartamento 1504. Adujo que, para demostrar la titularidad, los recurridos debieron haber presentado la escritura de partición mediante la cual se acredite a quién se le adjudicó el inmueble o la instancia del Registro de la Propiedad en la que se solicitara la inscripción del derecho hereditario a favor de los herederos del causante, previo a la partición. Añadió que, ante la ausencia de dichos documentos, se desconoce si alguno de los herederos mencionados en el testamento premurió al causante o falleció posteriormente, repudió la herencia o si el apartamento se le adjudicó a una de las personas mencionadas en el testamento.

Asimismo, señaló que, si bien solicitó un término para contestar la querella, entendía que ello resultaría en un ejercicio fútil hasta tanto el DACo no emitiera una determinación final sobre si desestimaba o no el reclamo.

El 25 de octubre, los recurridos replicaron a dicha moción apuntalando que los argumentos del Consejo de Titulares eran frívolos. Ello, ante el hecho de que a la muerte del causante el inmueble pasó, sin necesidad de acto alguno, a ser un bien indiviso de la Sucesión. Por lo que, no se requiere una partición para instar la causa de acción. Además, estos advirtieron que el recurrente no cumplió con la orden del DACo para contestar la querella por lo que reiteraron la petición de la anotación de rebeldía.

Aún sin resolver las referidas mociones, el 15 de noviembre de 2022, el DACo emitió una orden señalando la vista administrativa para el 26 de enero de 2023 mediante videoconferencia. La vista adjudicativa no fue celebrada; sin embargo, surge de los escritos de las partes que luego de argumentadas las mociones pendientes se le anotó la rebeldía al Consejo de Titulares y alegadamente se resolvió que la Sra. Mimosa Marín de Rullán sería quien único tendría legitimación activa. Ninguno de estos dictámenes fue emitido por escrito.

La vista en su fondo fue celebrada el 21 de marzo siguiente. A la misma compareció el Lcdo. Fernando Rivera Casellas en representación de los recurridos y la Lcda. Johanny Martínez Batista como abogada del Consejo de Titulares. El 31 de marzo siguiente, la Jueza Administrativa, Lcda. Christine Auger Pinzón, emitió la Resolución recurrida, en la cual plasmó trece (13) determinaciones de hechos.[6] En esta, declaró Ha Lugar a la querella instada en contra del recurrente y en su consecuencia, le ordenó pagar $11,000 a “la parte querellante” por los daños ocasionados dentro del Apartamento.

Inconforme, el 18 de mayo de 2023, el Consejo de Titulares instó una Moción de Reconsideración y ese mismo día, el DACo le remitió un correo electrónico a su representación legal informándole que se registró la moción presentada y que se evaluaría próximamente.[7] Previo a que concluyera el término para que la agencia emitiera una orden o resolución alguna disponiendo finalmente dicho petitorio, el recurrente acudió ante esta Curia. Mediante la Sentencia emitida el 21 de agosto de 2023, se desestimó el recurso incoado al entender que el mismo era prematuro, KLRA202300335.

El 15 de septiembre de 2023, el Consejo de Titulares presentó el recurso de autos, dentro del término de 30 días a partir del 16 de agosto de 2023, último día del plazo que tenía el DACo para resolver la reconsideración. En el escrito de revisión judicial el recurrente le imputó al foro administrativo haber incurrido en los siguientes errores:

PRIMER ERROR: EL DACO ACTUÓ ARBITRARIAMENTE AL ANOTAR LA REBELDÍA A LA PARTE QUERELLADA-RECURRENTE SIN HABER RESUELTO LA SOLICITUD DE DESESTIMACIÓN QUE FUE PRESENTADA POR DICHA PARTE NI NINGUNA DE LAS MOCIONES QUE TENÍA ANTE SU CONSIDERACIÓN.

SEGUNDO ERROR: EL DACO INCURRIÓ EN ERROR MANIFIESTO Y VIOLÓ EL DEBIDO PROCESO DE LEY DE LA PARTE QUERELLADA-RECURRENTE AL ANOTARLE LA REBELDÍA Y NO PERMITIRLE PRESENTAR DEFENSAS Y PRUEBA EN EL CASO.

TERCER ERROR: EL DACO ERRÓ Y ABUSÓ DE SU DISCRECIÓN AL NO DESESTIMAR LA QUERELLA A PESAR DE QUE DEL TESTIMONIO DEL LCDO. LUIS G. RULLÁN SURGE QUE LA RECLAMACIÓN ESTÁ A TODAS LUCES PRESCRITA.

CUARTO ERROR: ERRÓ Y ABUSÓ DE SU DISCRECIÓN AL ADMITIR EN EVIDENCIA EL TESTIMONIO DE UN CONTRATISTA QUE NO FIGURA EN EL REGISTRO DE CONTRATISTAS DE LA PROPIA AGENCIA Y DAR POR BUENO LO DECLARADO POR...

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