Sentencia de Tribunal Apelativo de 31-01-2022, número de resolución KLAN202101050
| Fecha de la decisión | 31 Enero 2022 |
| Partes | Maria De Lourdes Torres Babilonia v. Hector Luis Torres Cardona |
LEXTA20220131-014 - Maria De Lourdes Torres Babilonia v. Hector Luis Torres Cardona
ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
TRIBUNAL DE APELACIONES
PANEL X
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MARÍA DE LOURDES TORRES BABILONIA
Apelante
v.
HÉCTOR LUIS TORRES CARDONA, JOSÉ LUIS TORRES CARDONA, OMAR TORRES CARDONA, ELIZABETH CARDONA GONZÁLEZ, COMPRADOR A DESCNOCIDO, COMPRADORA B DESCONOCIDA, SLG COMPRADORES DESCONOCIDOS, BANCO O COOPERATIVA DESCONOCIDA
Apelados
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KLAN202101050 |
Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Aguadilla
Caso Núm.
AU2021CV00271
Sobre:
Retracto de Colindante
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Panel integrado por su presidente, el Juez Rodríguez Casillas, la Jueza Soroeta Kodesh y la Juez Méndez Miró
Soroeta Kodesh, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de enero de 2022.
Mediante un recurso de apelación presentado el 21 de diciembre de 2021, comparece la Sra. María de Lourdes Torres Babilonia (en adelante, la señora Torres Babilonia o la apelante). Nos solicita que revoquemos una Sentencia dictada y renotificada el 1 de diciembre de 2021, por el Tribunal de Primera Instancia (en adelante, TPI), Sala de Aguada. Por medio del dictamen apelado, el TPI declaró Ha Lugar una solicitud de desestimación instada por la parte demandada-apelada de epígrafe. Cónsono con lo anterior, el TPI desestimó la Demanda sobre retracto de colindantes interpuesta por la apelante.
Por los fundamentos que expresamos a continuación, se confirma la Sentencia apelada.
I.
El 2 de junio de 2021, la señora Torres Babilonia incoó una Demanda sobre retracto de colindantes en contra de sus sobrinos, el Sr. Héctor Luis Torres Cardona, el Sr. José Luis Torres Cardona, el Sr. Omar Torres Cardona y la viuda de su hermano, la Sra. Elizabeth Cardona González (en adelante, todos, los apelados). Explicó que los apelados son los herederos de su hermano, el Sr. Héctor O. Torres Babilonia, quien heredó el predio adyacente al suyo en virtud de una partición del caudal hereditario paterno.[1] La apelante alegó que el 4 de mayo de 2021, advino en conocimiento de que la propiedad colindante a la suya fue vendida por los codemandados-apelados. Arguyó que, al no estar inscrita la compraventa en el Registro de la Propiedad, disponía de un término de treinta (30) días, a partir de la fecha en la cual tuvo conocimiento de la compraventa para presentar la acción de retracto de colindantes. En consecuencia, solicitó al foro primario que dejara sin efecto la aludida compraventa y subrogara a la apelante como la compradora del predio de los apelados. Subsecuentemente, el 24 de agosto de 2021, la apelante presentó una Demanda Enmendada en la cual básicamente reiteró sus alegaciones y corrigió un “defecto” en la fecha en la cual tuvo conocimiento de la compraventa.
En respuesta, el 26 de septiembre de 2021, los apelados interpusieron una Moción Asumiendo (sic) Representación Legal y Solicitud de Desestimación. En esencia, adujeron que la reclamación instada en su contra estaba prescrita y no exponía una reclamación que justificara un remedio. Explicaron que la escritura de la compraventa fue presentada el 29 de abril de 2021 y que, a partir de esa fecha, es que se toma como la fecha de inscripción por nuestro ordenamiento. Así pues, la apelante disponía de un término de treinta (30) días para presentar una acción de retracto. De no presentarse el escrito ante el Registro Demográfico y, por ende, ante la falta de fecha de inscripción, es entonces cuando se debe tomar en consideración la fecha de conocimiento de la venta como punto de partida para el término de treinta (30) días para instar la acción de retracto. Al presentar la Demanda fuera del término que venció el 31 de mayo de 2021, los apelados arguyeron que la reclamación incoada en su contra estaba prescrita.
Por su parte, el 7 de octubre de 2021, la apelante incoó una Urgentísima Oposición a Desestimación. Alegó que la fecha de presentación de una escritura no equivale a la fecha de inscripción, sino hasta que efectivamente quede inscrita, toda vez que la mera presentación no garantizaba la inscripción del instrumento notarial. Por consiguiente, solicitó que se declarase No Ha Lugar la solicitud de desestimación. Además, peticionó que el TPI les ordenara a los apelados a presentar copia de la escritura de compraventa génesis de la controversia, con el propósito de conocer el nombre de los compradores, la institución financiera y, en términos generales, los términos de la compraventa en cuestión.
El 22 de octubre de 2021, notificada el 25 de octubre de 2021, el foro primario dictó una Sentencia en la cual declaró Con Lugar la solicitud de desestimación instada por los apelados. En apretada síntesis, el foro a quo determinó que la acción de retracto de colindantes era tardía y estaba prescrita. En lo pertinente al recurso que nos ocupa, el TPI concluyó lo que sigue a continuación:
[…]Surge de los documentos que obran en autos, que la escritura pública núm. 81 sobre la compraventa de la finca objeto de retracto fue presentada en el Registro de la Propiedad, el 29 de abril de 2021, conforme el asiento de presentación núm. 2021-050856-AG01. Empero, la acción de retracto se presentó, el 2 de junio de 2021, esto es, en exceso del término que ordena la ley. En nuestro ordenamiento, se denomina retracto, aquel derecho de adquisición preferente, en virtud del cual una persona tiene la facultad para conseguir la transmisión de una cosa o de un derecho, por quien sea su dueño o titular, mediante el pago de su precio y el cumplimiento de los demás requisitos dispuestos en el negocio jurídico o la ley. Véase, art. 1022 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 8801. Para que un colindante pueda prevalerse de ese derecho, el mismo debe ejecutarse en el término que dispone la ley. El Artículo 1058 del Código Civil, supra, establece que el derecho de retracto legal no podrá ejercitarse sino dentro de 30 días contados desde la inscripción en el registro, y en su defecto, desde que el retrayente haya tenido conocimiento de la venta. El retracto de comuneros excluye el de colindantes.
Ahora bien, la parte demandante sostuvo que presentó su reclamo oportunamente, toda vez que tuvo conocimiento de que los codemandados otorgaron un contrato de compraventa, el 4 de mayo de 2021, y presentó oportunamente la demanda, el 2 de junio de 2021. Alegó, además, que la mera presentación del instrumento en el Registro de la Propiedad no constituía la inscripción que requería el Código Civil para que comenzara a decursar los términos. Ello, debido a que esta interpretación pasaba por alto la función calificadora del Registrador. Sin embargo, no podemos perder de perspectiva que la escritura de compraventa se presentó en el Registro de la Propiedad, el 29 de abril de 2021. Así surge del asiento de presentación 2021-050856-AG01 del Registro de la Propiedad, sección de Aguadilla. Desde esta última fecha se entiende inscrita para efectos de terceros. Artículo 19 de la Ley Núm. 210-2015, supra, 30 LPRA sec. 6034. Por lo tanto, el cómputo del plazo de 30 días comenzó a de cursar [sic] a partir de dicha inscripción, esto es, el 29 de abril de 2021. Es forzoso concluir que la acción de retracto se presentó tardíamente y, por ende, procede su desestimación.[2]
Inconforme con la anterior determinación, el 22 de noviembre de 2021, la apelante presentó un recurso de apelación ante este Foro (KLAN202100946). Mediante una Sentencia dictada el 8 de diciembre de 2021, otro Panel de este Tribunal dictó una Sentencia en la cual desestimó el aludido recurso por falta de jurisdicción por prematuro por la falta de la firma del Juez del foro primario. Una búsqueda en el Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC) reveló que el 1 de diciembre de 2021, el foro apelado dictó y notificó una Sentencia Enmendada en la cual se añadió la firma electrónica del Juez.
No conteste con el resultado, el 21 de diciembre de 2021, la apelante interpuso el recurso de apelación de epígrafe en el cual adujo que el TPI cometió dos (2) errores, a saber:
Erró el Tribunal de Primera Instancia al interpretar que el asiento de presentación de una escritura en Registro de la Propiedad constituye la inscripción.
Erró el Tribunal de Primera Instancia al declarar Ha Lugar la solicitud de desestimación del recurso de retracto de colindantes por presentarse tardíamente, amparado en una interpretación contraria a derecho de que la mera presentación de una escritura al registro de la propiedad constituye la inscripción del mismo, y es...
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