Sentencia de Tribunal Apelativo de 31-05-2023, número de resolución KLAN202200431

LEXTA20230531-002 - Aida Garcia Rinaldi v. Walgreens Of PR

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL III

AIDA GARCÍA RINALDI Y OTROS APELANTES V. WALGREENS OF PUERTO RICO Y OTROS APELADOS

KLAN202200431

APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Caso Núm. SJ2019CV09481 Sala: 508 Sobre: INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO

Panel integrado por su presidente, el Juez Figueroa Cabán, la Juez Brignoni Mártir y el Juez Ronda del Toro.

Brignoni Mártir, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 31 de mayo de 2023.

Se encuentra ante nuestra consideración el Recurso de Apelación Enmendado, presentado por Aida García Rinaldi, Raúl Emilio, Aida Irene Fournier García, Frank Fournier García y Fournier Puerto Rico Investments LLC (parte apelante). Solicitan que revisemos la Sentencia Sumaria Parcial emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan (TPI) el 17 de mayo de 2022. Mediante el aludido dictamen el foro de instancia declaró Ha Lugar la solicitud de sentencia sumaria parcial presentada Walgreens of Puerto Rico, Inc. (Walgreens PR o apelada) y en consecuencia, desestimó las reclamaciones de la parte apelante relacionadas al incumplimiento de contrato y falta de pago de cánones de arrendamiento.

Adelantamos que, luego de analizar detenidamente la totalidad del expediente ante nos y la comparecencia de ambas partes, se confirma la Sentencia Parcial recurrida.

I

El 13 de septiembre de 2019, Aida García Rinaldi y sus hijos, Raúl Emilio, Aida Irene y Frank, todos de apellidos Fournier-García presentaron una Demanda contra Walgreens PR por incumplimiento de contrato, cobro de cánones de arrendamiento y daños ocasionados a la propiedad.^[1] Indicaron que el 5 de julio de 1990, Walgreens PR suscribió un contrato de arrendamiento con Edgardo J. Rivera Gómez y Blanca E. Rosa Hernández para arrendar una propiedad de éstos localizada en el 201 Calle de la Cruz & San Francisco, San Juan, Puerto Rico. El referido contrato se constituyó en la Escritura Pública Número Cuatro (4), ante la notaria Luisa M. Vela Gutiérrez, y fue inscrito en el Registro de la Propiedad. El 10 de febrero de 1992 los demandantes adquirieron dicha propiedad mediante compraventa asumiendo el contrato de arrendamiento con Walgreens PR.

En esencia, la parte demandante alegó que Walgreens PR incumplió con el contrato de arrendamiento al dejar de pagar el canon de renta acordado desde julio de 2017, sin cancelar el acuerdo conforme a los términos y condiciones establecidos. Argumentó que la carta remitida por Walgreens Co notificando la cancelación del contrato efectivo el 30 de junio de 2017 era inoficiosa por cuanto no cumplió con los términos establecidos para notificar una cancelación temprana en adición a que dicha compañía no tenía autoridad para cancelar el contrato. A esos efectos, reclamó la suma de $2,700,000 por concepto del canon de arrendamiento correspondiente al término de vigencia del contrato y $500,000 por los daños ocasionados por el alegado incumplimiento. También reclamó la suma de $93,760.00 por los gastos incurridos para reparar los daños ocasionados al local durante el arrendamiento.

Walgreens PR presentó su Contestación a la Demanda Enmendada y Reconvención. Alegó que mediante la carta enviada el 9 de diciembre de 2016 por Walgreens Co, agente representante y matriz de Walgreens PR, ejerció oportunamente su opción de terminar el arrendamiento según los términos del contrato. Sostuvo que aunque la tienda Walgreens operó en la propiedad arrendada hasta el 25 de agosto de 2016, continuó pagando la renta hasta el 30 de junio de 2017, fecha de efectividad de la cancelación del contrato. Negó los daños a la propiedad reclamados alegando afirmativamente que éstos fueron causados por filtraciones de agua provenientes del apartamento en el piso superior a la propiedad arrendada, controlado por la parte demandante. En su Reconvención solicitó que se dictara sentencia declaratoria a su favor decretando que canceló el contrato oportunamente conforme a los términos establecidos para ello y que se condenara a la parte demandante a reembolsar los pagos de arrendamiento durante el periodo en que la propiedad sufrió daños por las filtraciones de agua, por haber sido cobrados indebidamente.

Luego de varios trámites procesales y concluido el descubrimiento de prueba, Walgreens PR presentó una Solicitud de Sentencia Sumaria Parcial en la cual solicitó que se desestimaran las reclamaciones sobre el alegado incumplimiento de contrato por falta de cancelación y sobre la falta de pago de los cánones de arrendamiento posteriores al 30 de junio de 2017.^[2]

La parte demandante presentó una Réplica a Moción solicitando que se dicte sentencia sumaria y Moción solicitando que se dicte sentencia sumaria a su favor con la cual peticionó que se declarara No Ha Lugar la solicitud de sentencia sumaria de Walgreens PR y, en cambio, se dictara sentencia sumaria a su favor ordenando a la otra parte el pago de lo adeudado y los daños reclamados. En reacción, Walgreens PR presentó una oposición a la solicitud de sentencia sumaria de la parte demandante. En ésta reiteró que no existía controversia sobre los hechos esenciales a la controversia sobre el alegado incumplimiento contractual y refutó los hechos alegadamente no controvertidos por la parte demandante en su moción de sentencia sumaria haciendo referencia a documentos en apoyo.

Luego de evaluar las comparecencias de las partes el TPI emitió una Sentencia Sumaria Parcial declarando Ha Lugar la solicitud de sentencia sumaria de Walgreens PR.^[3] En consecuencia, desestimó la reclamación de los demandantes por alegado incumplimiento de contrato y cobro de renta. No obstante, ordenó la continuación de los procedimientos con relación a la reclamación de la parte demandante por los daños presuntamente causados a la propiedad y a la reconvención instada por Walgreens PR.

En su determinación parcial el foro de instancia entendió que no había controversia en torno a los siguientes hechos:

1. El 5 de julio de 1990, Walgreens Puerto Rico arrendó una propiedad del Sr. Edgardo Julián Rivera Gómez y la Sra. Blanca Elisa Rosa Hernández. Esta propiedad está localizada en la Calle de la Cruz y San Francisco en San Juan, Puerto Rico.

2. Posteriormente, el 8 de noviembre de 1991, la señora Aida García Rinaldi y su esposo Frank Fournier Rodríguez adquirieron mediante compraventa la propiedad antes mencionada. A causa de ello, asumieron el contrato de arrendamiento con Walgreens Puerto Rico.

3. Las partes pactaron un término de arrendamiento de 50 años desde que Walgreens Puerto Rico comenzara sus operaciones.

4. Las partes pactaron un canon de arrendamiento de quince mil dólares ($15,000.00) al mes.

5. La cláusula 2(d) establece las fechas en las cuales el arrendatario puede ejercer la opción de cancelar el contrato de arrendamiento antes del periodo pactado de 50 años. Estas fechas serán el último día de los meses 180, 240, 300, 360, 420, 480 y 540 del término del contrato. En específico, la cláusula dispone lo siguiente:

Tenant shall have the right and option, at Tenant’s election to terminate this lease effective as of the last day of the one hundred and eightieth (180th) full calendar month of the term, effective as of the last day of the two hundred and fortieth (240th) full calendar month of the term, effective as of the last day of the three hundredth (300th) full calendar month of the term, effective as of the last day of the three hundred and sixtieth (360th) full calendar month of the term, effective as of the last day of the four hundred and twentieth (420th) full calendar month of the term, effective as of the last day of the four hundred and eightieth (480th) full calendar month of the term and effective as of the last of the five hundred and fortieth (540th) full calendar month of the term.

6. La cláusula 2(b) y (c) establece cuando será el comienzo del término del arrendamiento para propósitos de determinar cuando se cumplen los periodos en los cuales el arrendatario puede ejercer la cancelación temprana del arrendamiento. El primer año de arrendamiento comenzará en la fecha en que se comience a cobrar la renta y si dicho comienzo es el primer día del mes, finalizará doce meses después. No obstante, la cláusula establece que si el contrato comienza un día del mes calendario que no sea el primer día del mes, el término del año finalizará el primer día del mismo mes calendario del próximo año. En específico, la cláusula dispone que:

a. The term of this lease shall commence on April (1), Nineteen Hundred Ninety One (1991) and shall continue to and include March Thirty-First (31), Two Thousand Forty One (2041).

b. If the fixed rent shall not have begun to accrue on the date above specified for the commencement of the term of this lease, then the term shall not commence until the date on which the fixed rent begins to accrue and shall continue for fifty (50) years thereafter; provided, however, that if such commencement date be other than the first day of the calendar month, then the term shall continue to and include the last day of the same calendar month of the fiftieth (50th) year thereafter.

c. The first lease year shall commence on the date fixed rent begins to accrue and, if such commencement be on the first day of a calendar month, shall end twelve months thereafter, or, if such commencement be other than the first day of the calendar month, shall end on the first day of the same calendar month of the first year thereafter, and each succeeding lease year shall be each succeeding twelve months period.

7. La cláusula 2(d) dispone la forma en la cual el arrendatario debe ejercer la cancelación temprana. El arrendatario debe comunicarle...