Sentencia de Tribunal Supremo, 209 DPR 876, (2022)

2022 DTS 078 PAYANO V. CRUZ, 2022TSPR078

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Elvis Payano

Apelado

v.

Héctor Cruz, por sí y en representación de la Sociedad Legal de Gananciales

que compone con su esposa Hilda Pagán Navarro

Apelante

SP Management, Corp.

Apelado

2022 TSPR 78

209 DPR 876, (2022)

209 D.P.R. 876, (2022); Payano v. SLG Cruz Pagán

2022 DTS 78, (2022)

Número del Caso: AC-2017-89

Registro del Caso: 9382

Fecha: 23 de junio de 2022

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La JuezaPresidenta OronozRodríguezemite una Opinión de Conformidad.

En San Juan, Puerto Rico, a 23 de junio de 2022.

Estoy conforme con revocar las determinaciones de los foros recurridos y desestimar la demanda sin perjuicio. No obstante, este Tribunal debió explicar y exponer conforme a derecho, si la Administración de Vivienda Pública (AVP) es parte indispensable en una acción de desahucio y cobro de dinero relacionada con un contrato suscrito al amparo de la Ley Orgánica de la Administración de Vivienda Pública, Ley Núm. 66 de 17 de agosto de 1989, 17 LPRA sec. 1001 et seq. Particularmente, en una demanda que se presentó contra una familia que se realojó en una vivienda privada tras la demolición del complejo de vivienda pública Las Gladiolas. Perdimos la oportunidad de interpretar los contratos para realojo de residentes de vivienda pública en viviendas privadas. Por entender que este resultado ameritaba un análisis minucioso sobre el tracto histórico de la controversia, encuentro necesario suscribir esta Opinión.

I.

En el 2010, varias familias que vivían en el residencial público Las Gladiolas fueron desalojaron de sus viviendas porque el complejo residencial se iba a demoler.^[1] Por acuerdo con la AVP varios residentes se realojaron en apartamentos privados, con la promesa de que eventualmente regresarían a vivir a un nuevo complejo de vivienda pública que se construiría en los terrenos donde estaban localizadas las antiguas torres de Las Gladiolas. A esos fines, cada familia realojada en una vivienda privada recibió de la AVP una “Notificación de No Desplazamiento” en la que se les garantizó tener prioridad en el proceso de ocupación del nuevo complejo residencial. El Sr. Héctor Cruz y su esposa, la Sra. Hilda Pagán, junto a sus tres hijos, fueron una de las familias que se realojaron en una vivienda privada.

El 1 de octubre de 2015 el Sr. Elvis Payano (señor Payano o Arrendador) otorgó un Contrato de Arrendamiento para Realojo en Mercado Privado con la Administración de Vivienda Pública (AVP o Arrendataria) y el Sr. Héctor Cruz (señor Cruz). Las partes comparecieron al contrato de manera individual. El señor Payano compareció como dueño-arrendador del inmueble privado; la AVP compareció por conducto del presidente de A&M Contract, Inc. ─administrador del residencial Las Gladiolas─ como la parte arrendataria,^[2] y ─por último─ compareció el señor Cruz en calidad de residente de la vivienda arrendada. Cabe señalar que, de este contrato se desprende que el señor Cruz “es residente de Vivienda Pública sujeto a todas las cláusulas y condiciones dispuestas en el Contrato de Arrendamiento que tiene suscrito con la Administración de Vivienda Pública y con todos los Reglamentos que forman parte del mismo”.^[3]

En el contrato de arrendamiento para realojo se estableció, entre otras cosas, que: (1) el arrendamiento estaría vigente del 30 de noviembre de 2015 al 29 de noviembre de 2016; (2) la AVP debía pagar el canon mensual de $1,150.00 al señor Payano; (3) el Señor Cruz aportaría la cantidad de $617.00 del canon mensual, el cual debía pagarse directamente a SP Management; (4) la AVP podía terminar el contrato y proceder a una reubicación con notificación previa de treinta (30) días al señor Payano y al señor Cruz; (5) de notificar oportunamente la cancelación del contrato, y del residente ─señor Cruz─ negarse a entregar la vivienda en el periodo indicado, la AVP podía proceder a solicitar el desahucio ante el tribunal con competencia; (6) de ventilarse una acción de desahucio por parte de la AVP, el residente estaría obligado a pagar la totalidad de la renta de mercado privado a la parte arrendadora, y (7) el contrato de arrendamiento para realojo está sujeto a todas las cláusulas y condiciones dispuestas en el contrato de arrendamiento original y a todos los Reglamentos que forman parte de la AVP.^[4] Así, en virtud del contrato de arrendamiento para realojo, el codemandado Cruz y su familia ocuparon un inmueble localizado en la Urbanización San Gerardo, en el Municipio de San Juan, propiedad del señor Payano.

Transcurridos varios meses, el 7 de junio de 2016, el señor Payano recibió de SP Management un aviso de cancelación del contrato de arrendamiento para realojo.^[5] El aviso no informaba la razón por la cual se daba por cancelado el contrato de arrendamiento para realojo, más bien, se limitó a expresar que a partir del 30 de junio de 2016 el contrato quedaba cancelado. A su vez, SP Management le notificó al señor Cruz su intención de cancelar el contrato de arrendamiento para realojo, pero lo hizo más de un mes después, el 13 de julio de 2016. En ese aviso, la AVP le comunicó al señor Cruz y a su familia que tendrían que ser nuevamente realojados a otro lugar, so pena de que, de negarse a ello, se le cancelaría el contrato de arrendamiento original. Además, la AVP le indicó al señor Cruz que la cancelación del contrato de arrendamiento para realojo sería efectiva el 1 de agosto de 2016.^[6] Por último, la AVP le advirtió al señor Cruz que tenía derecho a impugnar la cancelación del contrato de arrendamiento para realojo.

En consecuencia, el señor Cruz comenzó un procedimiento administrativo ante la AVP para impugnar la cancelación del contrato de arrendamiento para realojo. De conformidad, el 27 de julio de 2016, el foro administrativo determinó que el contrato en cuestión estaba debidamente cancelado. Inconforme, el señor Cruz apeló la decisión ante el Tribunal de Apelaciones. El 14 de diciembre de 2016, el foro apelativo emitió una sentencia mediante la cual revocó la resolución administrativa por falta de un oficial examinador imparcial. Por consiguiente, el Tribunal de Apelaciones ordenó la celebración de una nueva vista administrativa.^[7]

Así las cosas, el 28 de diciembre de 2016 el señor Payano presentó una demanda de desahucio y cobro de dinero contra el señor Cruz, por sí y en representación de la Sociedad Legal de Gananciales que compone con su esposa Hilda Pagán Navarro, y contra SP Management, por estos continuar viviendo en su propiedad sin un contrato vigente. Solicitó el desahucio del señor Cruz y su familia de la vivienda arrendada, así como el pago de $5,900.00 por los cánones de arrendamiento adeudados y cargos por mora, a ser pagados solidariamente por los demandados.^[8] Alegó que el señor Cruz ocupó su propiedad sin contrato y sin pagar canon de arrendamiento desde el 30 de junio de 2016 a diciembre de 2016. Además, adujo que requirió el pago de la renta en múltiples ocasiones, pero sus intentos fueron infructuosos.

Por su parte, el señor Cruz presentó una Solicitud de Desestimación o, en la Alternativa, de Conversión a Pleito Ordinario y Paralización de los Procedimientos. En esta, arguyó que la vigencia del contrato de arrendamiento para realojo estaba en controversia dado que su cancelación se había impugnado en el foro administrativo pertinente. Sostuvo que, en ese momento, la reclamación no había culminado, por tanto, procedía paralizar la demanda de desahucio y cobro de dinero hasta que se agotaran los remedios administrativos.

Asimismo, el señor Cruz señaló que el Reglamento sobre las políticas de admisión y ocupación continuada en los residenciales públicos del estado Libre Asociado de Puerto Rico, Reglamento Núm. 8624 del 31 de julio de 2015, (“Reglamento 8624”) reconoce una serie de derechos a los y las residentes de vivienda pública y establece que no procede el desahucio de los y las residentes sino hasta que la resolución sobre la cancelación de contrato de arrendamiento advenga final y firme. Sostuvo que, mediante el contrato de arrendamiento para realojo se le reconoció y preservó la condición de residente de vivienda pública al señor Cruz y su familia. En otras palabras, argumentó que no existía diferencia entre ser un residente de vivienda pública que ocupa una vivienda en un residencial público y un residente de vivienda pública que ocupa una residencia en el mercado privado.

Adicionalmente, el señor Cruz alegó que procedía desestimar la demanda por falta de parte indispensable puesto que el demandante no incluyó a la AVP como demandada en el pleito. En específico, argumentó que laAVP fue quien se obligó con el señor Payano bajo el contrato de arrendamiento de realojo, por tanto, su ausencia en el pleito era medular. Además, sostuvo que dado a que el señor Cruz y su familia son residentes de vivienda pública, y ostentan un contrato vigente con la AVP, esta es la entidad que debe acreditar el cumplimiento con las disposiciones del Reglamento 8624, supra, relativas al procedimiento de intención de cancelación de contrato y de desahucio. Por tal razón, era necesario traerla al pleito.

En la alternativa, el señor Cruz adujo que procedía convertir la acción de desahucio al trámite ordinario. Finalmente, respecto a la acción de cobro, alegó que, como arrendataria, la AVP y SP Management eran los responsables de pagar los cánones de arrendamiento que el señor Payano reclamó. Incluso, sostuvo que pagó su parte del canon de arrendamiento desde el mes de agosto de 2016, cuando se canceló el contrato de arrendamiento. No obstante, tanto SP Management como la AVP se negaron a recibir sus pagos.^[9]

Por su parte, SP Management presentó una solicitud de desestimación, predicada en que la demanda no exponía una reclamación que justificara algún remedio.

El 1 de febrero de 2017, las partes comparecieron a una vista ante el foro primario....