Sentencia de Tribunal Supremo, 210 DPR 403, (2022)

2022 DTS 106 CONSEJO DE TITULARES V. PRCI LOAN, 2022TSPR106

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Consejo de Titulares del Condominio Centro Internacional de Mercadeo Torre II representado por su Junta de Directores

Peticionario

v.

PRCI LOAN CR, LLC

Recurrido

Certiorari

2022 TSPR 106

210 DPR 403, (2022)

210 D.P.R. 403, (2022); Con Tit. Centro Int’l Torre II v. PRCI

2022 DTS 106, (2022)

Número del Caso: CC-2021-300

Registro del Caso: 9405

Fecha: 15 de agosto de 2022

Tribunal de Apelaciones: Panel V

Abogada de la parte peticionaria:

Lcda. María de Lourdes Rivera Sostre

Abogado de la parte recurrida:

Lcdo. Francisco Fernández Chiques

Materia: Propiedad Horizontal –Reglamento-Cuotas-

Resumen: La disposición en el reglamento de un condominio que exime del pago de las cuotas de mantenimiento atrasadas al adquirente voluntario de una de sus unidades es nula por contravenir la Ley de Condominios.

ADVERTENCIA

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La Jueza Presidenta Oronoz Rodríguez emitió la Opinión del Tribunal

En San Juan, Puerto Rico, a 15 de agosto de 2022.

Nos corresponde determinar si es válida una disposición en el reglamento de un condominio que exime del pago de las cuotas de mantenimiento atrasadas a quien adquiere una de sus unidades en ejecución de una garantía hipotecaria o si, por el contrario, prevalecen las disposiciones de la Ley de Condominios, infra, en cuanto a los adquirentes involuntarios y voluntarios. Por entender que conforme a la jerarquía de las fuentes del derecho los reglamentos no pueden ir en contra de lo que dispone una ley especial, se revoca la sentencia recurrida y se devuelve el caso al foro primario para que continúe con los procedimientos de acuerdo con lo aquí resuelto.

I

El 2 de noviembre de 2018 el Consejo de Titulares del Condominio Centro Internacional de Mercadeo Torre II (Consejo de Titulares o peticionario) presentó una demanda sobre cobro de cuotas de mantenimiento contra PRCI Loan CR, LLC (PRCI o recurrido). Alegó que el Condominio Centro Internacional de Mercadeo Torre II (Condominio) se constituyó bajo el régimen de propiedad horizontal el 8 de octubre de 2003, mediante la Escritura Matriz Núm. 44, otorgada ante el Notario Público José Antonio Sadurní Lahens (“Escritura Matriz”). Explicó que el 13 de febrero de 2017 PRCI adquirió la oficina 504 del Condominio mediante venta judicial como parte del trámite realizado en un caso de ejecución de hipoteca (Doral Financial v. Quantum Business Engineering, Inc., Caso Civil Núm. DCD2012-1951).^[1] En específico, sostuvo que PRCI es una entidad que se dedica a adquirir carteras de préstamos para luego cobrar su acreencia y que, por ello, se le debía considerar un adquirente voluntario, a tenor con el artículo 41 de la Ley de Condominios, Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958 (Ley Núm. 104-1958) 31 LPRA ant. sec. 1291 et seq. (derogada por la nueva Ley de Condominios, Ley Núm. 129 de 16 de agosto de 2020, 31 LPRA sec. 1921a et seq. (Ley Núm. 129-2020)). En consecuencia, el Consejo de Titulares argumentó que, como adquirente voluntario, PRCI estaba obligado a pagar todas las cuotas de mantenimiento que acumuló la oficina 504.

El 2 de enero de 2019 PRCI contestó la demanda y planteó que era un adquirente involuntario según el artículo 41 de la Ley Núm. 104-1958. Además, argumentó que según el artículo 17 del Reglamento del Condominio, el cual forma parte de la Escritura Matriz, este solo respondía por las cuotas de mantenimiento que se acumularan a partir de la fecha en que adquirió la propiedad.^[2]

En el ínterin, y en aras de no entorpecer y paralizar la venta de la oficina 504, las partes estipularon que se permitiría la reconexión a las utilidades para que PRCI pudiera seguir operando en la oficina 504, siempre y cuando se depositaran las sumas acumuladas durante los seis (6) meses previo a la adjudicación en subasta. En esta estipulación, ninguna de las partes renunció al cobro de las sumas en disputa. Ese asunto siguió pendiente ante el foro judicial.

Así las cosas, el 8 julio de 2019 el Consejo de Titulares presentó ante el foro primario una solicitud de sentencia sumaria. Reiteró que, según el artículo 41 de la Ley Núm. 104-1958, quien único puede considerarse como adquirente involuntario es el acreedor hipotecario, y que PRCI no lo era.^[3] Así, distinguió que la Ley Núm. 104-1958 no menciona las cesiones, sustituciones en pleitos de ejecución de hipoteca, venta de carteras de pagarés u otros instrumentos, ni de entidades que adquieren préstamos hipotecarios en función de su negocio como inversionistas y especuladores.^[4] Por ende, para efectos del pago de las cuotas de mantenimiento, PRCI era un adquirente voluntario conforme a lo que se pautó en Condominio First Federal Savings v. LSREF2 Island Holdings, 202 DPR 934 (2019). Ante ello, alegó que PRCI está obligado a pagar, no solo las cuotas de mantenimiento desde que adquirió la propiedad, sino también la deuda que subsistía previo a los seis (6) meses de adquisición. La cantidad total adeudada se estimó en $110,015.69.

Por su parte, el 20 de agosto de 2019 PRCI se opuso a la solicitud de sentencia sumaria y, a su vez, solicitó que se dictara sentencia sumaria a su favor. Sostuvo que, de acuerdo con el Reglamento del Condominio, estaba obligada a sufragar las cuotas que se acumularan a partir de que advino titular de la propiedad únicamente.^[5] Adujo que era irrelevante su condición de adquirente voluntario o involuntario dado que el Reglamento del Condominio exime del pago de cuotas atrasadas a quien adquiere como resultado de la ejecución de un crédito hipotecario.

El 9 de septiembre de 2019 el Consejo de Titulares replicó. Reiteró que únicamente recibirá tratamiento como adquirente involuntario el acreedor hipotecario y no aquel que es sustituto en pleitos de ejecución de hipoteca o comprador de una cartera de pagarés. Además, insistió en que, de conformidad con lo resuelto en Condominio First Federal Savings v. LSREF2 Island Holdings, supra, PRCI no cualificaba como adquirente involuntario y, por tanto, debía pagar la totalidad de la deuda acumulada.

En respuesta al argumento sobre el Reglamento del Condominio, el Consejo de Titulares sostuvo que ello no tiene consecuencia alguna ante la supremacía de la Ley Núm. 104‑1958. Así pues, citando a Condominio First Federal Savings v. LSREF2 Island Holdings, supra, y Consejo Tit. v. Galerías Ponceñas, Inc., 145 DPR 315, 338 (1998), argumentó que la Ley Núm. 104-1958 prevalece sobre cualquier disposición establecida en la escritura matriz o en el reglamento.

Evaluadas las posturas de ambas partes, el 28 de octubre de 2019 el foro primario declaró con lugar la solicitud de sentencia sumaria que presentó el Consejo de Titulares. En esta, declaró con lugar la demanda de cobro y, en consecuencia, le ordenó a PRCI a pagar la cantidad de $110,015.69 más el interés legal. Razonó que, según se dispuso en Condominio First Federal Savings v. LSREF2 Island Holdings, supra, PRCI era un adquirente voluntario debido a que se dedica a la compra de carteras de préstamos para su cobro. Por otro lado, concluyó que la disposición del Reglamento del Condominio que exime del pago de cuotas atrasadas a quien adquiere en ejecución de un crédito hipotecario voluntariamente era nula por ser contraria a las disposiciones de la Ley Núm. 104-1958. En esencia, destacó que el hecho de que el Reglamento del Condominio incluyera ese articulado no era óbice para que el Consejo de Titulares reclamase el pago exigido por la Ley Núm. 104-1958. En todo caso, puntualizó que:

Las disposiciones de la ley a estos efectos ya estaban vigentes cuando en el año 2003 se otorgó la [E]scritura [M]atriz y el mencionado [R]eglamento del [C]ondominio. Es menester señalar que la ley solo diferencia entre adquiriente voluntario e involuntario, pero sí exige el pago de las cuotas de mantenimiento, ya que sin la aportación proporcional a las expensas del inmueble, el régimen no puede sobrevivir y se derrotaría la política pública al respecto.^[6]

Inconforme con el resultado, el 27 de noviembre de 2019 PRCI recurrió al Tribunal de Apelaciones. En síntesis, alegó que el foro primario erró: (1) al declarar ha lugar la solicitud de sentencia sumaria del Consejo de Titulares cuando la misma incumple con las exigencias de la Regla 36 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R.36, y (2) al dictar sentencia obviando el alcance del reglamento otorgado por el Consejo de Titulares e inscrito en el Registro de la Propiedad.

El 25 de marzo de 2021 el foro intermedio notificó una Sentencia mediante la cual concluyó que “[e]s válida una disposición de la escritura matriz de un condominio, mediante la cual se exime, del pago de las cuotas de mantenimiento atrasadas, a quien adquiere una de sus unidades en ejecución de una garantía hipotecaria”.^[7] Ello, debido a que “[n]i la ley anterior, ni la Nueva Ley [de Condominios], prohíbe que, por la vía contractual, se acuerde que adquirentes involuntarios no responderán por parte alguna de las cuotas de mantenimiento adeudadas al momento de la adquisición”.^[8]

Así, resolvió que, aun si se determinase que PRCI era un adquirente voluntario, el efecto sería el mismo toda vez que la ley no impide que el Condominio exonere al adquirente voluntario del pago de las cuotas adeudadas. Por último, destacó que cuando PRCI se convirtió en adquirente voluntario de la oficina 504 este descansó en las constancias de que se le iba a exonerar de las cuotas adeudados. Ello, debido a que tal exoneración constaba en el Reglamento del Condominio el cual estaba inscrito en el Registro de la Propiedad, y se le imputa la...