Sentencia de Tribunal Supremo, 215 DPR ___, (2025)

2025 DTS 056 VAZQUEZ Y TORRES V. CONSEJO DE TITULARES DE LOS CORALES, 2025TSPR056

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Rolando Vázquez y/o Héctor L. Torres

Recurridos

v.

Consejo de Titulares y Junta de Directores del Condominio Los Corales,

Raymond Torres Negrón, Agente Administrador

Recurridos

Departamento de Asuntos del Consumidor

Peticionario

__________________________

Rolando Vázquez y/o Héctor L. Torres

Peticionarios

v.

Consejo de Titulares y Junta de Directores del Condominio Los Corales,

Raymond Torres Negrón, Agente Administrador

Recurridos

Certiorari

2025 TSPR 56

215 DPR ___, (2025)

215 D.P.R. ___, (2025)

2025 DTS 56, (2025)

Número del Caso: CC-2024-0331

cons. con CC-2024-0335

Fecha: 21 de mayo de 2025

Tribunal de Apelaciones: Panel VIII

CC-2024-0331

Representante legal de la parte peticionaria:

Lcda. Mónica Figueroa Ramos

Representantes legales de los recurridos:

Lcdo. José David Hernández Dávila

Lcda. Liza Marie Rivera Figueroa

Lcdo. José R. Reyes Hernández

Representante legal del Amicus Curiae:

Lcda. Marimar Pérez Riera

CC-2024-0335

Representantes legales de la parte peticionaria:

Lcdo. José David Hernández Dávila

Lcda. Liza Marie Rivera Figueroa

Representante legal de la parte recurrida:

Lcdo. José R. Reyes Hernández

Representante legal del Amicus Curiae:

Lcda. Marimar Pérez Riera

Materia: Propiedad Horizontal y Derecho Administrativo –

Resumen: Figura del Agente Administrador de un condominio. En Colón Ortiz v. Asoc. Cond. B.T. I, 185 DPR 946 (2012), este Tribunal determinó que el Agente Administrador de un condominio es un mandatario del Consejo de Titulares y la Junta de Directores. Deferencia que los foros judiciales le deben otorgar a las conclusiones de derecho provistas por las agencias administrativas. La sección 4.5 de la LPAU, supra, dispone que las determinaciones de hechos de las decisiones de las agencias serán sostenidas por el tribunal, si se basan en evidencia sustancial que obra en el expediente administrativo. Sin embargo, en cuanto a las conclusiones de derecho, la misma Ley se limita a rezar que: “serán revisables en todos sus aspectos por el tribunal”.

ADVERTENCIA

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Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Kolthoff Caraballo

En San Juan, Puerto Rico, a 21 de mayo de 2025.

En Colón Ortiz v. Asoc. Cond. B.T. I, 185 DPR 946 (2012), este Tribunal determinó que el Agente Administrador de un condominio es un mandatario del Consejo de Titulares y la Junta de Directores. En el caso que hoy nos ocupa, el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACo) optó por apartarse de nuestro razonamiento y concluyó que las disposiciones de la Ley de Condominios, infra, que aplican a la contratación de un Agente Administrador son las referentes a un contratista. No le asiste la razón.

En vista de este abuso de discreción por parte del DACo, nos vemos precisados a revisitar la deferencia que, según la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme, infra, los foros judiciales le deben otorgar a las conclusiones de derecho provistas por las agencias administrativas. Veamos.

I

El 15 de agosto de 2022, los señores Rolando Vázquez y Héctor L. Torres (Recurrentes) acudieron ante el DACo para presentar una querella en contra del Consejo de Titulares y la Junta de Directores del Condominio Los Corales (Recurridos). Allí, solicitaron la declaración de nulidad de la asamblea ordinaria en la que se seleccionó al señor Raymond Torres como Agente Administrador del Condominio Los Corales. Fundamentaron su petición en un alegado incumplimiento al Art. 58 de la Ley de Condominios, infra, por parte de la Junta de Directores. En específico, estos adujeron que, en vista de que el señor Raymond Torres figura a su vez como titular del Condominio Los Corales, era imprescindible que, previo a seleccionarlo como Agente Administrador, se evaluaran no menos de tres cotizaciones.

En una querella aparte,^[1] el DACo anuló la asamblea en la que se seleccionó al señor Raymond Torres como Agente Administrador del Condominio Los Corales y ordenó a los Recurrentes a celebrar una nueva asamblea en la cual se debían tomar en consideración los mismos asuntos. El DACo aclaró que la asamblea no podía tratarse como una mera ratificación de los acuerdos originales, sino que la votación se debía llevar a cabo nuevamente.

Los Recurridos celebraron una nueva asamblea. Sin embargo, contrario a lo ordenado por el DACo, como último punto se atendió la ratificación del Agente Administrador. Así, pues, se confirmó la selección del señor Raymond Torres como Agente Administrador del Condominio Los Corales sin la presentación de propuestas o cotizaciones para la consideración de otros administradores.

Luego de una serie de trámites procesales ante el DACo, la agencia emitió una Resolución en la que concluyó que los servicios del Agente Administrador equivalen a los de un contratista y no un mandatario; razón por la cual, se debía realizar un contrato de servicios profesionales. De igual manera, determinó que los requisitos establecidos en el Art. 58 de la Ley de Condominios, infra, aplican a la selección del Agente Administrador, cuando concurren los requisitos establecidos en dicho artículo. Por último, la agencia determinó que en este caso, en vista de que se trata de un titular del condominio, previo a seleccionarlo como Agente Administrador, se debían presentar propuestas adicionales.

Como consecuencia de lo anterior, el DACo ordenó la convocación y celebración de una asamblea extraordinaria del Consejo de Titulares para presentar, por lo menos, dos propuestas adicionales para seleccionar el Agente Administrador del Condominio Los Corales.

En desacuerdo, los Recurridos presentaron una Moción de Reconsideración en la cual solicitaron que se dejara sin efecto la Resolución del DACo y, en su lugar, se desestimara la Querella. Fundamentaron su súplica en que, tal y como resolvió el Tribunal Supremo en Colón Ortiz v. Asoc. Cond. B.T. I, supra, el Agente Administrador de un condominio es un mandatario y no un contratista. En virtud de ello, no es de aplicación el Art. 58 de la Ley de Condominios, infra, y no procede la solicitud de propuestas adicionales. Sin embargo, el DACo no acogió la moción, por lo que se consideró rechazada de plano.

Aun insatisfechos, los Recurridos acudieron ante el Tribunal de Apelaciones. Allí, señalaron que erró el DACo al ordenar una asamblea extraordinaria para considerar tres cotizaciones para la selección del Agente Administrador. Fundamentaron su recurso de revisión judicial en el acto de fíat administrativo por parte de la agencia al basar su Resolución en el supuesto carácter de contratista del Agente Administrador (contrario a lo resuelto por este Tribunal).

Persuadidos por la claridad de la jurisprudencia, el Tribunal de Apelaciones revocó el dictamen del DACo. Fundamentó su Sentencia en el indubitado hecho de que es norma resuelta en nuestro ordenamiento jurídico que el Agente Administrador en el régimen de propiedad horizontal es considerado un mandatario y no un contratista.

En vista de lo anterior, el foro apelativo intermedio añadió que, contrario a lo razonado por la agencia, el Art. 58 de la Ley de Condominios, infra, no aplica en la contratación del Agente Administrador. Pues, dicho artículo opera únicamente en aquellos casos donde la Junta de Directores del condominio interesa contratar con algún proveedor de servicios.

Por último, el Tribunal de Apelaciones señaló que la Ley de Condominios, infra, regula la selección del Agente Administrador vía el Artículo 49 al disponer que el administrador será elegido por el voto afirmativo de la mayoría de los miembros del Consejo de Titulares.

Inconformes con la determinación del Tribunal de Apelaciones, tanto los señores Rolando Vázquez y Héctor L. Torres, como el DACo acudieron ante nos por virtud de recursos separados. Ambos plantearon que erró el foro apelativo intermedio al concluir que el Agente Administrador debe ser considerado mandatario y no contratista. En específico, los Recurrentes adujeron que dicho foro no interpretó “de manera integral la Exposición de Motivos, el Artículo 49(a)(2) y el Artículo 58 de la Ley 129-2020”.^[2]

Por su parte, el DACo le imputó al Tribunal de Apelaciones la comisión de los siguientes errores: (1) revocar la Resolución del DACo en asuntos correspondientes a su jurisdicción primaria exclusiva de la Ley de Condominios sobre cómo interpretar la contratación del Agente Administrador cuando este es parte de la comunidad de titulares del condominio; (2) revocar la Resolución de DACo sustituyéndolo con su criterio y restando deferencia al expertise delegado y conocimiento especializado y pericia bajo la Ley de Condominios; y (3) no reconsiderar su Sentencia para tomar en cuenta el rol de formulación de política pública de la agencia bajo la Ley de Condominios, y su intención legislativa de establecer protecciones para evitar conflictos de interés cuando el Agente Administrador es simultáneamente un titular del condominio o parte de la comunidad de titulares.^[3]

Expedimos el auto de certiorari en el CC-2024-0331 y lo consolidamos con el CC-2024-0335. Evaluados ambos expedientes, procedemos a resolver.

II

Hoy debemos atender dos asuntos que van a la médula de la controversia. El primero es reiterar una norma que fue resuelta por este Tribunal hace apenas 13 años, pero que una agencia optó por obviar en su totalidad. Precisamente motivados por ese abuso de discreción, nuestra segunda encomienda será revisitar el trato que los tribunales han de concederle a las determinaciones de derecho de las agencias administrativas. Esto, en el marco...