Sentencia de Tribunal Supremo, 216 DPR ___, (2025)

2025 DTS 089 RIEFKOHL SOLTERO, REGISTRADOR V. PENTAGON FEDERAL, 2025TSPR089

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Lcdo. José Luis Riefkohl Soltero, Registrador de la Propiedad, Caguas Segunda Sección

Peticionario

v.

Pentagon Federal Credit Union

Recurrida

Certiorari

2025 TSPR 89

216 DPR ___, (2025)

216 D.P.R. ___, (2025)

2025 DTS 89, (2025)

Número del Caso: RG-2024-0003

Fecha: 9 de septiembre de 2025

Representante legal de la parte peticionaria:

Por derecho propio

Representantes legales de los Amici Curiae:

Colegio Notarial de Puerto Rico

Lcdo. Manuel R. Pérez Caballer

Liga de Cooperativa de Puerto Rico

Lcda. Irma N. Torres Suarez

Cooperativas de Ahorro y Crédito de Las Piedras, Cabo Rojo, Sagrada Familia La Puertorriqueña y Los Hermanos

Lcdo. José J. Belén Rivera

Materia: Derecho Registral– Aranceles-

Resumen: Improcedencia de la exención arancelaria registral concedida a las cooperativas cuando la operación no constituye un negocio jurídico a favor de la entidad.Se confirma parcialmente la calificación del Registrador de la Propiedad. En específico, confirmamos su determinación en cuanto a la improcedencia de la exención arancelaria registral reclamada por PenFed, pero rechazamos el fundamento de la calificación que se apoyó en disposiciones legales inaplicables a las cooperativas, así como la exigencia del pago de aranceles notariales, por resultar contraria a la exención dispuesta en la Ley Núm. 114 de 12 de julio de 1960, supra.

ADVERTENCIA

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Opinión del Tribunal emitida por la Jueza Asociada RIVERA PÉREZ.

En San Juan, Puerto Rico a 9 de septiembre de 2025.

En esta ocasión, nos corresponde determinar si el Registrador de la Propiedad actuó conforme a derecho al denegar la inscripción de una escritura de cancelación de una hipoteca presentada por la cooperativa Pentagon Federal Credit Union (PenFed), tras considerar que la operación no cualificaba para la exención arancelaria dispuesta en la Ley Núm. 114 de 12 de julio de 1960, infra, y la Ley Núm. 255-2002, infra. A tales efectos, evaluamos si la cancelación solicitada por PenFed constituye un negocio jurídico “a favor” de la cooperativa que justifique la dispensa, conforme a la norma establecida en Coop. Ahorro San Blas v. Registradora, 201 DPR 544 (2018), y reafirmada en Coop. Ahorro Isabela v. Registrador, 213 DPR 508 (2024).

Luego de examinar con detenimiento el expediente ante nuestra consideración, concluimos que el Registrador actuó correctamente al denegar la inscripción de la escritura de cancelación por falta de pago de los aranceles correspondientes. Procedemos a exponer las razones que sustentan nuestra determinación.

I

El 11 de agosto de 2017, los señores Orlando Vázquez Pacheco y Verónica Fonseca García, entonces titulares registrales de la Finca Núm. 15386, ubicada en la Urbanización Isla de Roque Estates del municipio de Barceloneta, constituyeron una hipoteca sobre dicho bien inmueble en garantía de un pagaré suscrito a favor de Sun West Mortgage Company, Inc., o a su orden (Primera Hipoteca).^[1]

El 10 de septiembre de 2021, los referidos titulares vendieron la Finca Núm. 15386 a los señores Juan Cardona Vélez y Gisella Malavé Vélez, socios de PenFed.^[2] Ese mismo día, los compradores suscribieron un pagaré a favor de la cooperativa, y aseguraron su cumplimiento mediante la constitución de una hipoteca sobre la finca (Segunda Hipoteca).^[3] Como parte de la transacción, el pagaré hipotecario pagadero a favor de Sun West Mortgage Company, Inc., o a su orden, fue transferido por endoso a PenFed.

Así las cosas, el 19 de marzo de 2024, PenFed otorgó la Escritura Núm. 125 sobre Cancelación de Pagaré Hipotecario ante el notario Carlos M. Rivera Corujo (Escritura Núm. 125). Mediante esta escritura, PenFed, como endosataria del pagaré originalmente emitido a favor de Sun West Mortgage Company, Inc., solicitó la cancelación del asiento registral donde constaba inscrita la Primera Hipoteca.^[4] En el párrafo PRIMERO de la Escritura Núm. 125, PenFed expuso que era el “tenedor por entrega del pagaré suscrito por Orlando Vázquez Pacheco y Verónica Beatriz Fonseca García […] a favor de Sun West Mortgage Company, Inc., o a su orden [,] garantizado con hipoteca según consta en la escritura número doscientos sesenta y dos […]”.^[5] Asimismo, en el párrafo CUARTO, expuso que:

[E]l compareciente Pentagon Federal Credit Union tiene un interés directo en la inscripción de esta transacción para que una nueva hipoteca otorgada previamente por la Cooperativa ostente rango preferente. A tales efectos, no es la [sic.] aplicación de la decisión de Cooperativa de Ahorro y Crédito de Isabela vs. Registrador (2024 TSPR 11); por lo que procedería la inscripción sin la necesidad del pago de aranceles de inscripción a tenor con la Ley 255-2002, según enmendada.^[6](Negrilla suplida).

Por su parte, el notario autorizante hizo constar en el párrafo SEGUNDO de la escritura lo siguiente:

Siendo la institución compareciente la actual dueña, tenedora y poseedora por endoso del referido pagaré por entrega que del mismo se le hizo para su cancelación solamente, y por no adeudarse cantidad alguna bajo el mismo, cancelada dicha hipoteca, consiente a su cancelación en el Registro de la Propiedad correspondiente y me entrega a mí, el Notario, el susodicho pagaré para que lo inutilice, lo cual yo, el Notario, hago estampando el sello de goma que lee “CANCELADO”, después de haberme cerciorado de que el referido pagaré está debidamente endosado por su tenedor original y sus tenedores subsiguientes y a favor de la parte compareciente, completándose así la cadena de endosos necesarios para que el endoso a favor de la compareciente sea eficaz en derecho luego de lo cual procederé a unirlo al original de esta escritura para que forme parte de mi protocolo.^[7] (Negrilla suplida).

Posteriormente, el 3 de abril de 2024, PenFed presentó la referida escritura ante el Registro de la Propiedad, a través del sistema KARIBE.^[8] El documento se presentó como exento del pago de los aranceles registrales prescritos para esta operación.

Tras calificar el documento, el Registrador de la Propiedad, Lcdo. José L. Riefkohl Soltero (Registrador), denegó la inscripción de la escritura de cancelación presentada por PenFed al concluir que el acto no constituía un negocio jurídico “a favor” de la cooperativa que justificara la exención reclamada. Esta determinación se fundamentó en la norma establecida en Coop. Ahorro San Blas v. Registradora, supra, y Coop. Ahorro Isabela v. Registrador, supra.^[9] Apuntó, además, que la escritura no acreditaba que la entidad exenta hubiera asumido los gastos del negocio jurídico y que, por el contrario, resultaba razonable inferir que dichos gastos correspondían al vendedor, conforme a la obligación que los Artículos 1287 y 1288 del Código Civil, 31 LPRA secs. 9991-9992, les imponen a las partes en una compraventa.

Inconforme, el 25 de octubre de 2024, PenFed, por conducto del Lcdo. Rivera Corujo, presentó un Escrito de recalificación,^[10] en el que impugnó la determinación del Registrador. En síntesis, alegó que PenFed tenía un interés directo en la cancelación de esta hipoteca, ya que esta permitiría la inscripción con rango preferente de una nueva hipoteca constituida para garantizar un pagaré suscrito a su favor, y que, por tanto, procedía la exención contributiva que por ley se les concede a las cooperativas.Coop. Ahorro San Blas v. Registradora, 201 DPR 544 (2018).

Como argumento adicional, la parte presentante sostuvo que el pagaré hipotecario originalmente emitido a favor de Sun West Mortgage Company, Inc., había sido transferido por endoso a PenFed, lo que le confería el interés jurídico necesario a la cooperativa para solicitar su cancelación. Además, contestó el señalamiento del Registrador relativo a la necesidad de que constara en el documento que la entidad exenta asumió los gastos del negocio jurídico, indicando que dicho extremo se atendía expresamente en el párrafo CUARTO de la Escritura Núm. 125.

El 9 de diciembre de 2024, el Registrador emitió una denegatoria formal, en la que sostuvo su calificación negativa.^[11]Transcurridos diez (10) días desde la notificación de la denegatoria, y no habiendo la parte presentante retirado el documento, el 27 de diciembre de 2024, el Registrador presentó ante este Tribunal un recurso gubernativo al amparo del Artículo 245 de la Ley Núm. 210-2015, según enmendada, Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, 30 LPRA sec. 6405, en respaldo de su calificación.

Luego de varios trámites procesales, el Colegio de Notarios de Puerto Rico, la Liga de Cooperativas de Puerto Rico, y las cooperativas de ahorro y crédito Las Piedras, Cabo Rojo, Sagrada Familia, La Puertorriqueña y Los Hermanos presentaron sus respectivas solicitudes para comparecer como amicus curiae.^[12] Este Tribunal declaró con lugar las solicitudes mediante Resolución. Posteriormente, el Registrador presentó una réplica a los escritos de los amicus.

Expuestos los hechos procesales pertinentes, procedemos a examinar el marco jurídico aplicable a la controversia ante nuestra consideración.

II

A.

La Ley Núm. 114 de 12 de julio de 1960, según enmendada, conocida como “Ley para Eximir a las Sociedades Cooperativas del Pago de Aranceles en el Registro de la Propiedad de Puerto Rico”, 30 LPRA sec. 1770d et seq., fue promulgada como medida de fomento al desarrollo del movimiento cooperativo en Puerto Rico. El propósito principal de su aprobación fue conceder un alivio contributivo a estas entidades, con la expectativa de que ello estimularía su participación en...