Servidumbres en equidad

Autor:Ruth E. Ortega Vélez
Páginas:465-471
 
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Derecho de Propiedad. Las servidumbres en equidad consiste de unas restricciones y condiciones que limitan el uso de terrenos, que operan a beneficio de los presentes y futuros propietarios, mediante las cuales se imponen cargas o gravámenes especiales, como parte de un plan general para el desarrollo y preservación de una urbanización residencial. Para su validez y eficacia se requiere que las limitaciones referidas sean razonables, que se establezcan como parte de un plan general de mejoras, que consten de forma específica en el título de la propiedad, y que se inscriban en el Registro de la Propiedad. Como las servidumbres en equidad tienen de ordinario el carácter y los efectos de un derecho real, a los fines del Registro no hay inconvenientes en considerarlas como una variante o modalidad de las servidumbres explícitamente reguladas por el Código Civil. Por tal razón es que tiene acceso al Registro el derecho de servidumbre en equidad, a pesar de que dicha figura jurídica ha sido acuñada por la jurisprudencia.521

En Puerto Rico, con frecuencia, la servidumbre en equidad es utilizada para establecer restricciones a la propiedad a fin de asegurar que la configuración arquitectónica o urbanística de un determinado proyecto privado se conserve dentro de los parámetros establecidos. Las cláusulas restrictivas que gravan las urbanizaciones residenciales tienen como finalidad preservar el valor, la belleza,

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la comodidad y la seguridad del reparto residencial, al limitar las facultades de los futuros adquirentes de los solares y de las viviendas en cuanto a hacer obras nuevas, efectuar cambios en las ya hechas, y delimitar los usos a los que puede ser destinada una propiedad.

En términos jurídicos, la servidumbre en equidad es considerada un contrato entre las partes, ya sea porque estas acuerdan gravar sus propiedades para delimitar su uso o el tipo de edificación que se puede efectuar sobre estas; o porque adquirentes posteriores de la propiedad gravada, conociendo las restricciones inscritas en el Registro de la Propiedad, aceptan someterse a estas. De igual manera, en las servidumbres recíprocas se reconocen las servidumbres en equidad que se constituyen en las urbanizaciones. Estas crean "una relación de servidumbres recíprocas pues cada solar es predio dominante a la vez que sirviente con respecto a los demás solares de la urbanización".

1. Origen de la doctrina

La figura de las servidumbres en equidad fue incorporada en el ordenamiento jurídico de Puerto Rico por vía jurisprudencial mediante la decisión de Glines et al. v. Matta et al., 1913, 19 D.P.R. 409.522 Aunque intrínsecamente no tienen nada de equidad, se les llamó así en derecho anglosajón debido a que por motivo de la rigidez del antiguo derecho común hubo que recurrir judicialmente a la equity para proveerle cauces jurídicos a estos derechos reales. En Puerto Rico no existe ese problema. Se trata de derechos reales, lo cual cae cómodamente dentro del Derecho Civil. En el contrato de compraventa de un solar afectado por condiciones restrictivas, estas son parte del contrato; así vende quien vende y así compra quien compra.523

A pesar de tener su origen en el derecho angloamericano, dicha figura ha ido evolucionando en el ordenamiento jurídico puertorriqueño y tiene hoy día sustantividad propia.

2. Requisitos para su constitución

Para que una propiedad inmueble sea gravada válidamente mediante una

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servidumbre en equidad, sus cláusulas restrictivas deben constar en una escritura pública y deben inscribirse en el Registro de la Propiedad. En virtud de ello, las cláusulas restrictivas de una servidumbre en equidad adquieren un rango de contratos privados de naturaleza real, pues una vez son inscritas en el Registro de la Propiedad, se considera que las restricciones constituyen derechos reales oponibles erga omnes, lo que crea entre los predios afectados una relación de servidumbres recíprocas, pues cada lote o solar es predio dominante, a la vez que sirviente, con relación a los demás lotes o solares de la urbanización.

En el ámbito de las obligaciones y contratos, es una doctrina fundamental que cuando...

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