Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Abril de 2011, número de resolución KLAN201000782
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201000782 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 29 de Abril de 2011 |
| JESÚS M. SOTO SANTIAGO, CARMEN L. RUIZ JIMÉNEZ, La Soc. Legal de Gananciales que tienen constituida, UNO RADIO GROUP; MADIFIDE INC. Demandantes-Apelantes v. MONACILLOS CENTER ASSOCIATES S, en C. por A., S.E. Demandados-Apelados | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia., Sala de San Juan Sobre: Entredicho Posesorio Prov., Interdicto Preliminar y Permanente, Sent. Decl. y de Restitución Caso Núm. K PE2009-3829 (904) |
Panel integrado por su presidente, el Juez Vizcarrondo Irizarry, la Jueza Colom García y la Juez Nieves Figueroa.
Nieves Figueroa, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de abril de 2011.
Comparece ante este Tribunal mediante apelación presentada el 3 de junio de 2010 el señor Jesús Manuel Soto Santiago, su esposa, la señora Carmen L. Ruiz Jiménez y la sociedad legal de gananciales compuesta por ambos, al igual que Uno Radio Group y MADFIDE, Inc. (apelantes). Nos solicitan que revoquemos una Sentencia Parcial emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan (TPI) el 30 de abril de 2010, notificada el 5 de mayo de 2010. Mediante ésta, el TPI declaró sin lugar la demanda sobre entredicho posesorio, interdicto preliminar y permanente y sentencia declaratoria y de restitución presentada por los apelantes contra Monacillos Center Associates, en C. por A., S.E. (apelada).
Por los fundamentos que expondremos a continuación, confirmamos la Sentencia Parcial apelada.
Los asuntos planteados en el presente litigio se remontan a una segregación cuya autorización es de 21 de noviembre de 1969, y que fue llevada a cabo mediante el otorgamiento de la Escritura Núm.
16 de 11 de marzo de 1970 autorizada por el notario Miguel Parga. La finca matriz que tenía una cabida superficial de 25,779.00 metros cuadrados, fue segregada en dos lotes: el lote remanente con una cabida de 18,582.97 metros cuadrados y el lote segregado con una cabida de 7,196.03 metros cuadrados.
Posteriormente, para el año 1996, los entonces dueños de la finca o lote remanente sometieron a la Junta de Planificación la Consulta Núm. 96-17-0274-JP, presentada por conducto del Arquitecto Andrés Cermeño Class (Arquitecto Cermeño), a los fines de ubicar en la finca remanente un proyecto comercial consistente en las oficinas de la Corporación del Fondo del Seguro del Estado. El Arquitecto Cermeño fue quien preparó los planos sometidos en dicha consulta y dirigió todo el proceso de obtención de permisos ante las agencias pertinentes, por encargo de Ven-Lour Enterprises entonces dueña del lote remanente que hoy día pertenece a Monacillos.1
Como parte de la referida consulta (96-17-0274-JP) el Arquitecto Cermeño presentó unos documentos titulados Existing Site Plan, Title Sheet, y Proposed Site Plan, al igual que un Mapa de Zonificación de San Juan adoptado por la Junta de Planificación el 21 de agosto de 1996, y un Mapa de Catastro del CRIM, entre otros documentos.2
Luego de evaluar la documentación sometida por el Arquitecto Cermeño, y de celebrar vista pública, mediante Resolución del 9 de octubre de 1996, la Junta de Planificación aprobó la consulta. En particular, la Junta de Planificación determinó, entre otros asuntos, que:
[h]abrá dos (2) accesos para peatones y vehículos de motor. El principal será al finalizar la Avenida de Diego en su intersección con la Carr. PR-838 para visitantes y público en general. El otro será por la Calle Ganges para servicio, tales como recogido de desperdicios sólidos de la cafetería, empleados, ambulancias. El horario regular de trabajo y uso de los edificios será desde las 7:00 AM hasta las 4:30 PM. Es decir, no se ofrecerán servicios durante la noche, fines de semana, ni días feriados. Aclararon que aunque será un edificio comercial para oficinas, la totalidad del mismo será ocupada por el Fondo del Seguro del Estado y no habrá ningún tipo de comercio. Inclusive, existe un acuerdo entre el Fondo del Seguro del Estado y el dueño de los terrenos para arrendamiento por un término de diez (10) años, con opción de renovarlo, donde se prohíbe el arrendamiento a cualquier entidad que no sea el Fondo del Seguro del Estado.
[Énfasis suplido].
Aparte de lo anterior, la Junta de Planificación no requirió la dedicación de parte del terreno a uso público, ni tampoco la construcción de calle alguna como acceso a la finca de los apelantes.
Posteriormente, varias personas y/o entidades solicitaron reconsideración, incluyendo a Century M.L. Cable Venture, S.E, entonces dueño de la finca segregada que hoy día pertenece al matrimonio Soto-Ruiz, quien alegó que con la aprobación del proyecto se afectaba el Plan Vial, que es parte integral del Plan de Usos de Terrenos de la Región Metropolitana de San Juan. Dicha parte también adujo que del mencionado Plan Vial surge que el solar objeto de la consulta se encontraba afectado por la servidumbre de la Avenida de Diego la cual se suponía serviría de acceso al solar suyo, cuando se construyera. Sostuvo que la Junta de Planificación no podía perder de vista que la finca 3,907 fue segregada del solar al que se dejó temporeramente un pobre acceso hacia una urbanización residencial, y que tal acceso temporero es una franja de uso público ubicada justo en la colindancia con su solar. En respuesta a estas solicitudes de reconsideración, la Junta de Planificación emitió una Resolución el 12 y 13 de noviembre de 2006, notificada el 11 de diciembre de 2006) mediante la cual declaró no ha lugar las solicitudes de reconsideración.
El 23 de agosto de 2005, la Junta de Planificación adoptó el Mapa de Calificación de Suelo del Municipio Autónomo de San Juan mediante Resolución. Según determinó el TPI en la Sentencia Parcial apelada, dicho mapa no muestra dentro del lote remanente (finca 2,131) ninguna calle o franja de terreno destinada a uso público, sino que dicha finca aparece íntegra y conforme a su descripción registral.
La titularidad de los lotes en cuestión fue transferida posteriormente. El lote segregado fue vendido por Cable Venture a los apelantes, matrimonio Soto-Ruiz. El lote remanente (finca 2,131) fue vendida a la parte apelada, Monacillos.
El 17 de agosto de 1999, aproximadamente un año después de haber adquirido dicha propiedad, el matrimonio Soto-Ruiz y Monacillos suscribieron un Contrato de Licencia de Paso y Sobre Canalización de Aguas, mediante el cual los primeros tendrían derecho a pasar por el terreno de los últimos, durante un periodo de 10 años.
Luego de haber transcurrido diez años, hubo controversia entre las partes en cuanto a la renovación o prórroga del contrato. Se alegó que los apelados se negaron a continuar permitiendo el paso de los apelantes ya que no aceptaban continuar con los mismos términos del contrato original.
En vista de lo anterior, los apelantes presentaron la demanda que dio origen al presente pleito el 21 de septiembre de 2009. Esencialmente alegaron que los apelados incumplieron el contrato al negarse a renovarlo o prorrogarlo, y que de todos modos, el predio objeto del contrato había sido dedicado a uso público años antes, razón por la cual no se les podía impedir el paso. Solicitaron varios remedios extraordinarios y/o provisionales para que se les permitiera continuar utilizando el pedazo de terreno en cuestión durante la dilucidación del pleito. Debido a que los apelados accedieron a permitir el paso durante el pleito, el TPI determinó que dicha controversia se había tornado académica.
Luego de varios trámites procesales, se celebró la vista en su fondo. La prueba testifical de los demandantes-apelantes consistió en el testimonio pericial del Ingeniero Ramiro Almeyda Eurite. La prueba testifical de los apelados consistió en el testimonio del Arquitecto Andrés Cermeño Class, quien fue el único testigo de los hechos referentes al referido proceso de consulta ante la Junta de Planificación por haber sido quien sometió la documentación a dicha entidad y realizó los trámites administrativos correspondientes en...
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