Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 19 de Julio de 2001 - 154 DPR ____
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | CC-2000-355 |
| TSPR | 2001 TSPR 111 |
| DPR | 154 DPR ____ |
| Fecha de Resolución | 19 de Julio de 2001 |
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Demandante-Recurrido
Certiorari
2001 TSPR 111
154 DPR ____
Número del Caso: CC-2000-355
Fecha: 19/julio/2001
Tribunal de Circuito de Apelaciones: Circuito Regional VI
Juez Ponente: Hon.
Andrés E. Salas Soler
Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo.
Luis Ramón Rodríguez Cintrón
Abogado de la Parte Recurrida: Lcdo.
Luis F. Ferrer Díaz
Propiedad Horizontal, Derecho al voto del titular sin pago de cuotas, Venta de un área de sobreelevación.
OPINIÓN DEL TRIBUNAL EMITIDA POR EL JUEZ ASOCIADO SEÑOR REBOLLO LÓPEZ
San Juan, Puerto Rico, a 19 de julio de 2001
El Condominio Quadrangle Medical Center (Condominio) consiste de un edificio de tres pisos, el cual fue sometido al régimen de propiedad horizontal mediante la escritura pública número 50, otorgada el 20 de junio de 1991, ante el notario Jorge Puig. El primer piso está constituido por ocho (8) locales dedicados a actividades comerciales. El segundo y tercer piso contienen, cada uno, nueve (9) locales de oficina.
El 6 de junio de 1997, el Presidente del Consejo de Titulares del Condominio recibió una carta de G & L Investment, S.E., dueña de las oficinas número 208 y 209 de dicho Condominio, en donde ésta solicitó la venta de un área de sobreelevación de 925 pies cuadrado al norte del Condominio con el propósito de construir un área de oficina para ser agrupada a la oficina número 209. En consideración a ello, G & L Investment, S.E. construiría un área de 540 pies cuadrados, a ser dedicado como elemento común del Condominio en el sobreelevado correspondiente al tercer piso, lado Norte del Condominio, para ser utilizado como Salón de Actividades o de Conferencias.
A los fines de discutir el asunto antes indicado, el 29 de agosto de 1997, el Presidente del Consejo de Titulares del Condominio, señor Guillermo Ramírez, convocó por escrito a una reunión extraordinaria del Consejo de Titulares a ser celebrada el 2 de octubre de 1997. Dicha convocatoria fue notificada a todos los titulares con treinta (30) días de antelación, y en la misma se detalló el asunto a tratarse y se advirtió que los titulares que adeudaran 3 ó más plazos de cuota de mantenimiento quedaban privados de ejercer su derecho al voto en las reuniones y asambleas hasta tanto satisficieran las mismas. Además, a la referida convocatoria, se anejó copia de la carta suscrita por G & L Investment, S.E., al Presidente y los planos de la propuesta.
La reunión extraordinaria se celebró el 2 de octubre de 1997. A la misma asistió el 80.36% de los titulares con derecho al voto y el 12.36% envió proxy, para un total de 92.76%. El porcentaje de titulares ausentes fue de 7.28%. En dicha reunión fue presentada, y aprobada por unanimidad de los presentes, la propuesta de G & L Investment, S.E. La resolución a esos efectos fue notificada personalmente a los titulares ausentes el 7 de octubre de 1997.
Además, en dicha notificación se les apercibió a éstos que, de no manifestar por escrito su discrepancia a la resolución aprobada en la reunión extraordinaria dentro del término de treinta (30) días, quedarían vinculados a la misma.
De los titulares que no asistieron a la reunión extraordinaria, el único que manifestó su oposición a la referida resolución fue el señor Eduardo Ramírez Lizardi, quien mediante carta de 29 de octubre de 1997, indicó lo siguiente:
"La presente es para informarle que me opongo a la venta del área de sobreelevación de 925 pies cuadrados al lado Norte del Condominio Quadrangle Medical Center, apartados 4 y 5 de su carta enviada el 10 de octubre de 1997."
Posteriormente, el 31 de octubre de 1997, el Presidente del Consejo de Titulares le informó por escrito al señor Ramírez Lizardi que, a tenor con el Reglamento y la Ley de Propiedad Horizontal, los titulares que adeudan tres o más plazos mensuales consecutivos de su cuota de mantenimiento, quedan temporalmente privados de ejercer su derecho al voto en las reuniones del Consejo de Titulares hasta tanto satisfagan las deudas en su totalidad; que al momento de la reunión éste adeudaba $3,325.00 por concepto de doce (12) plazos mensuales de cuota de mantenimiento, una derrama especial y la cuota del seguro del edificio, lo que lo descalificaba para votar respecto a la cuestión en controversia; y que, para futuras ocasiones, de estar interesado en participar, tenía que pagar sus cuotas de mantenimiento.
Posteriormente, el Consejo anunció la venta del área de sobreelevación. Ante la advertencia de que el señor Ramírez Lizardi acudiría a los tribunales, la Asociación de Condóminos presentó demanda sobre sentencia declaratoria ante el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Caguas, en contra de éste, su esposa Lucila Rodríguez Cruz y la sociedad de gananciales compuesta por éstos. El señor Ramírez Lizardo presentó una moción de desestimación. En la misma, alegó que la parte demandante carecía de legitimación activa para presentar la causa de acción.
Luego de varios trámites procesales, el 20 de agosto de 1998, el tribunal de instancia emitió resolución mediante la cual declaró sin lugar la moción de desestimación. Posteriormente, el 12 de julio de 1999, el referido foro emitió sentencia declaratoria. En la misma, resolvió que, por el señor Ramírez Lizardi adeudar más de tres plazos consecutivos de cuota de mantenimiento, éste no tenía derecho al voto conforme las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal y el Reglamento del Condominio, y por consiguiente, la resolución acordada por el Consejo de Titulares había sido aprobada por unanimidad, conforme a la citada Ley de Propiedad Horizontal y al Reglamento del Condominio, por lo que todos los titulares quedaron atados por la misma. Denegada su solicitud de determinaciones de hecho y conclusiones de derecho adicionales, el 5 de noviembre de 1999, el señor Ramírez Lizardi acudió mediante recurso de apelación ante el Tribunal de Circuito de Apelaciones.1
Evaluado los argumentos de las partes, el 14 de febrero de 2000, el foro apelativo intermedio emitió sentencia confirmando la emitida por el tribunal de instancia. En síntesis, resolvió dicho foro que el requisito de consentimiento unánime contenido en la Ley de Propiedad Horizontal se refiere al consentimiento de los titulares con derecho al voto; y que, al momento de aprobarse la resolución objeto de este litigio, el señor Ramírez Lizardi adeudaba cuotas de mantenimiento, perdiendo, así, la capacidad para aprobar o desaprobar obras.
Luego de presentar una moción de reconsideración ante el foro apelativo y de haber sido denegada la misma, oportunamente, el 18 de abril de 2000, el señor Ramírez Lizardi acudió ante este Tribunal mediante recurso de certiorari. En el mismo, señaló que:
Erró el Honorable Tribunal de Circuito de Apelaciones al resolver que bajo el régimen de propiedad horizontal el voto y el consentimiento son sinónimos.
El 2 de junio de 2000, expedimos el recurso. Estando en posición de resolver el mismo, procedemos a así hacerlo.
En síntesis, la parte...
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