Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 13 de Enero de 2022 - 208 DPR ___
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | CC-2020-159 |
| DTS | 2022 DTS 02 |
| TSPR | 2022 TSPR 02 |
| DPR | 208 DPR ___ |
| Fecha de Resolución | 13 de Enero de 2022 |
Certiorari
2022 TSPR 02
208 DPR ___, (2022)
208 D.P.R. ___, (2022)
2022 DTS 02, (2022)
Número del Caso: CC-2020-159
Fecha: 13 de enero de 2022
Tribunal de Apelaciones:
Panel Especial Orden Administrativa TA-2020-0004
Abogado de la parte peticionaria:
Lcdo. Ernesto Vergne Ramos
Abogados de la parte recurrida:
Lcda. Taína Maite Colón Rodríguez
Lcdo. Carlos Juan Cardona Rosado
Derecho Registral y Notarial Acta Declaratoria y de Subsanación.-
Se establece las razones para la nulidad de un acta aclaratoria y de subsanación otorgada por un notario para establecer la distribución de la responsabilidad hipotecaria por la cual determinados bienes inmuebles enajenados responderían en garantía de cierto pagaré al portador.
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Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor COLÓN PÉREZ.
En San Juan, Puerto Rico a 13 de enero de 2022.
En esta ocasión, nos corresponde determinar si el Tribunal de Apelaciones actuó correctamente al declarar nula cierta Acta aclaratoria y de subsanación, en la cual se modificaron determinadas escrituras de hipoteca previamente otorgadas, a los fines de fijar el porciento de responsabilidad hipotecaria por el cual determinados inmuebles (dos [2], en este caso) responderían en garantía de cierto pagaré al portador. Ello, sin la presencia del deudor, el acreedor ni de terceros afectados.
Tras evaluar detenida y minuciosamente el expediente del caso ante nuestra consideración, así como el derecho aplicable a las controversias existentes en el mismo, concluimos que el foro apelativo intermedio, en efecto, actuó
correctamente al decretar la nulidad del Acta aclaratoria y de subsanación
objeto del presente litigio.
Ahora bien, los fundamentos y el proceder del Tribunal de Apelaciones no fueron suficientes para la total y correcta disposición de la causa de epígrafe. Lo anterior, pues, procedía también que se expresara en cuanto a la validez de las escrituras de hipoteca que dieron paso al Acta Aclaratoria y de subsanación
que hoy declaramos nula. Escrituras que, como cuestión de derecho, también son nulas. Veamos.
Allá para el 11 de julio de 2014, el señor Ángel Rafael Delgado Pol (en adelante, señor Delgado Pol) y el señor Manuel Francisco Pietri Vélez (en adelante, señor Pietri Vélez) suscribieron dos (2) escrituras de compraventa ante la notaria Belmari Vélez Plaza.1
Mediante la primera, la cual se intitulaba Escritura Núm. 5 (en adelante, Escritura Núm. 5 de Compraventa), el señor Delgado Pol vendió al señor Pietri Vélez cierto inmueble, que nombraremos Finca A (en adelante, Finca A).2 De forma análoga, por medio de la Escritura Núm. 6 (en adelante, Escritura Núm. 6 de Compraventa), el señor Delgado Pol vendió al señor Pietri Vélez determinada finca, la cual denominaremos Finca B (en adelante, Finca B).3
En lo relacionado a la Finca A, y conforme a los contratos antes mencionados, el señor Pietri Vélez se comprometió a asumir determinada hipoteca -- con un balance de $89,872.39 -- que gravaba el referido inmueble. Dicha hipoteca estaba constituida a favor de la Cooperativa de Ahorro y Crédito de Cabo Rojo (en adelante, Cooperativa de Ahorro y Crédito).4
Ahora bien, en igual fecha, y en garantía de un pagaré al portador por la cantidad de $75,000.00, con vencimiento al 11 de enero de 2015, el señor Pietri Vélez -- mediante las Escrituras Núm. 7 y 8 de Hipoteca -- gravó las Fincas A y B, respectivamente. 5
Al otorgamiento de estas Escrituras de Hipoteca no compareció
ningún acreedor hipotecario, sino que sólo fueron otorgadas por el señor Pietri Vélez como deudor hipotecario. Valga precisar que no se hizo distribución alguna de responsabilidad hipotecaria en las Escrituras Núm. 7 y 8 de Hipoteca para las propiedades antes descritas; entiéndase, en qué proporción respondería cada una de las referidas hipotecas.
Así las cosas, el 4 de febrero de 2015el señor Delgado Pol incoó una Demanda por incumplimiento de contrato, cobro de dinero, reivindicación, resolución y daños y perjuicios en contra del señor Pietri Vélez. En apretada síntesis, alegó que este último no había cumplido con el pago de la hipoteca que gravaba la Finca A, de modo que el señor Delgado Pol había tenido que efectuar los mismos. Por tanto, solicitó la resolución de los contratos de compraventa celebrados entre las partes; la reivindicación de los inmuebles en controversia; el recobro de las sumas pagadas a la Cooperativa de Ahorro y Crédito; y una partida por daños y perjuicios, además de otros remedios.
Cabe mencionar que, posteriormente, el señor Delgado Pol enmendó la demanda de referencia. Lo anterior, a los fines de aclarar que era el tenedor del pagaré al portador que antes mencionáramos; que el mismo había vencido y la deuda era líquida y exigible; y, como consecuencia, solicitó la correspondiente ejecución de hipoteca.6
Así pues, y como parte de los trámites ante el foro primario, el 29 de febrero de 2016 el señor Gerardo González González (en adelante, señor González González) presentó una Demanda de intervención. Éste alegó que había llegado a un acuerdo con el señor Delgado Pol, en el cual se le cedía la Finca B en dación de pago. Señaló que, a pesar de lo anterior, el señor Pietri Vélez se negaba a entregar dicha propiedad. Por tanto, solicitó que el foro primario ordenara la entrega de la misma o, en la alternativa, su venta en pública subasta.7 Es necesario señalar que, en determinado momento, el pagaré al portador fue transferido por el señor Delgado Pol al señor González González.
Dicho ello, y no obstante lo antes mencionado, el 28 de julio de 2016 el señor Pietri Vélez vendió la Finca B al señor Edgardo Crespo Rodríguez (en adelante, señor Crespo Rodríguez). Esto, mediante el otorgamiento de la Escritura Núm. 16 de Compraventa.8 En dicho escrito, se le advirtió al señor Crespo Rodríguez que el inmueble objeto del acuerdo estaba en pugna en determinado procedimiento judicial y las consecuencias de ese hecho. Aun así, el instrumento de referencia fue inscrito en el Registro de la Propiedad.
Mientras ello sucedía, el 29 de noviembre de 2016el Tribunal de Primera Instancia dictó Sentencia en un pleito independiente -- sobre ejecución de hipoteca -- presentado por la Cooperativa de Ahorro y Crédito.
Dicha acción surgió como consecuencia de la falta de pago a la hipoteca que gravaba la Finca A. Atendidos los argumentos de las partes, el foro primario ordenó la ejecución de la hipoteca de la finca antes descrita.
De otra parte, y aún estando pendiente el presente pleito ante los tribunales, el 12 de enero de 2017 el señor Pietri Vélez y el señor Crespo Rodríguez comparecieron ante un notario -- distinto a aquel que otorgó las Escrituras Núm. 7 y 8 de Hipoteca --, para que este último otorgara la Escritura Núm. 3 de Acta aclaratoria y de subsanación (en adelante, Acta aclaratoria). Mediante ella, se distribuyó la responsabilidad hipotecaria que cada finca, a saber, la Finca A y la Finca B, tendría en garantía del pagaré al portador al que hemos hecho referencia. Particularmente, se estableció que cada finca respondería por $37,500.00 con sus intereses, gastos y honorarios de abogado por partes iguales. Empero, el señor González González y los terceros afectados -- si alguno -- no fueron notificados sobre el otorgamiento de la mencionada Acta aclaratoria. Esto, a pesar del señor González González presuntamente ser el tenedor del pagaré al portador. 9
Un día después, el 13 de enero de 2017 el señor Delgado Pol presentó
una Segunda demanda enmendada, mediante la cual incluyó como demandado al señor Crespo Rodríguez, persona a quien, como ya mencionamos, el señor Pietri Vélez vendió la Finca B. Ello, por entender que el señor Crespo Rodríguez era solidariamente responsable junto al señor Pietri Vélez por todas las alegaciones de la demanda.10
Acaecidos varios incidentes procesales no necesarios aquí
pormenorizar, el 13 de julio de 2018el señor Delgado Pol solicitó, ante el Tribunal de Primera Instancia, el desistimiento con perjuicio de su reclamación en contra del señor Pietri Vélez. Dicha solicitud fue acogida por el foro primario.
En consecuencia, el 29 de mayo de 2018el señor González González presentó ante el Tribunal de Primera Instancia una Moción de sentencia sumaria. En resumen, en ésta alegó que no existía controversia sobre el hecho de que los señores Pietri Vélez y Crespo Rodríguez otorgaron el Acta aclaratoria -- modificando así los términos de la hipoteca -- sin su participación, siendo éste el tenedor del pagaré, razón por la cual el referido instrumento público debía declararse nulo y procedía ejecutar las hipotecas por el saldo total del pagaré.
Evaluados los planteamientos de las partes, el 12 de septiembre de 2018el foro primario emitió una Sentencia declarando ha lugar las acciones de cobro de dinero y ejecución de hipoteca, mientras que declaró
no ha lugar las acciones de nulidad y daños incoadas por el señor González González. Al así hacerlo, dicho foro concluyó que el pagaré al portador objeto del presente litigio estaba vencido y que el señor Pietri Vélez no había realizado pago alguno sobre el mismo. De igual forma, determinó que el negocio jurídico celebrado por los señores Pietri Vélez y Crespo Rodríguez, es decir, la compraventa efectuada mediante la Escritura Núm. 16, era válido.
Expuesto lo anterior, el foro...
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