Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 27 de Abril de 1939 - 55 D.P.R. 566
| Emisor | Tribunal Supremo |
| DPR | 55 D.P.R. 566 |
| Fecha de Resolución | 27 de Abril de 1939 |
55 D.P.R. 566 (1939) BAETJER V. REGISTRADOR
TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Harry N. Baetjer, et al., recurrentes,
v.
El Registrador de la Propiedad de Caguas, recurrido.
Núm.: 1053
Sometido: Junio 12, 1939
Resuelto: Noviembre 10, 1939.
Nota de L. Abella Blanco, R. (Caguas), denegando la cancelación de una hipoteca. Revocada, ordenándose la cancelación solicitada.
Fiddler, Córdova & McConnell, abogados de los recurrentes; el registrador recurrido compareció por escrito.
El Juez Presidente Señor Del Toro emitió la opinión del tribunal.
H.
N. Baetjer, C. K. Bowie, A. H. S. Post, H. E. Boyce, H. E. Henneman, J. A. Stevenson y L. Naetzker, fiduciarios conocidos colectivamente como Eastern Sugar Associates, un fideicomiso, han recurrido para ante esta corte contra la nota del Registrador de Caguas, de mayo 15, 1939, denegando la cancelación de cierta hipoteca, alegando al efecto:
"1.
Que el día 27 de abril de 1939 los recurrentes presentaron en el Registro de la Propiedad de Caguas la escritura número 33 otorgada en abril 21 de 1939 ante el notario don Guillermo E.
González sobre protocolización de una escritura otorgada en la ciudad de Montreal, Dominio del Canadá, el 15 de julio de 1938, ante el notario Mister Robertson Welton Gibb, por Montreal Trust Company a favor de The Porto Rico Railway, Light & Power Company.
"2.
Que en dicha escritura ... se cancelaba, en cuanto a ciertas propiedades ... una hipoteca constituída por The Porto Rico Railway, Light & Power Co., a favor de la Montreal Trust Co. por escritura número 30 otorgada el 9 de junio de 1917, para garantizar la suma de $5,000,000 de principal, intereses al 8 por ciento anual más $100,000 para costas, gastos y honorarios de abogado.
"3.
Que los recurrentes presentaron al Registro de la Propiedad la escritura número 33 ... con el único propósito de cancelar la hipoteca de referencia en cuanto a ciertas fincas propiedad de los recurrentes ...
"4.
Que el día 15 de mayo de 1939 el Registrador recurrido denegó la inscripción ... por los fundamentos que alega en su nota ..." a saber:
"...
constar del Registro que de acuerdo con la resolución adoptada por el Comité Ejecutivo de la Montreal Trust Co. de fecha 16 de enero de 1917 se declaró que la hipoteca debía entenderse otorgada a favor de los Tenedores de los bonos, representados por dicha Montreal Trust Co., como así se constituyó la hipoteca, y habiendo comparecido en la escritura de cancelación que precede la Montreal Trust Co., para cancelar la hipoteca constituída en garantía de bonos hipotecarios, sin que de la misma escritura de cancelación conste que ésta sea la tenedora de tales bonos hipotecarios, sin que conste que tales bonos hipotecarios estén debidamente cancelados de acuerdo con la ley; con el defecto de no haberse acreditado la tenencia de los bonos hipotecarios por la Montreal Trust Co., al efecto de que los mismos hayan sido inutilizados por el Notario de acuerdo con la ley."
[P 568] Continúan alegando los recurrentes que no están conformes con la nota y en documento aparte exponen en extenso las razones que tienen para ello que son, substancialmente, las que siguen:
"A través de la lectura de los términos del bono, de la hipoteca y de la inscripción en el Registro que se acompañan, se ve claramente que no se constituyó hipoteca para garantizar individualmente cada bono convirtiéndoles en bonos hipotecarios según lo dispone la sección 153 de la Ley Hipotecaria ... (siendo) la intención de las partes ... crear la hipoteca directamente a favor del `trustee', y crear un fideicomiso sobre la hipoteca cuyos beneficiarios son los que resulten tenedores de los bonos. Así es que la garantía detrás de los bonos es el compromiso del 'trustee' de tener la hipoteca para beneficio de los bonistas. El 'trustee' tiene ciertas obligaciones y ciertos poderes expresamente conferidos en la escritura de hipoteca y el ... bonista sabe que no adquiere una hipoteca a su favor sino un certificado de beneficio de una hipoteca a favor de un 'trustee'.
"El propósito de dejar en manos de un 'trustee' las facultades de cancelar la hipoteca es muy sabio. Esta clase de hipotecas es usada por las grandes corporaciones y compañías de servicio público que necesitan tomar a préstamo grandes cantidades bajo condiciones de plazo é interés no obtenibles de las instituciones bancarias. Una compañía que emite bonos por $5,000,000 divididos en bonos de $100 cada uno y que los garantiza con hipoteca sobre toda su propiedad real y mueble no debe estar obligada cada vez que le sea conveniente a sus intereses disponer de parte de su propiedad, a obtener el consentimiento unánime de los cincuenta mil bonistas para que la venta se efectúe libre de gravámenes. Para evitar esto se nombra en la escritura un `trustee', se constituye hipoteca a su favor y se le faculta con poderes de cancelación.
Usualmente se nombra `trustee' a instituciones bancarias de alta solvencia económica, cuyo prestigio comercial en la comunidad sea una garantía para la inversión que haga el futuro bonista."
Examinemos los documentos.
De la escritura de hipoteca otorgada ante el notario público P.
Amado Rivera en junio 29 de 1917 en esta ciudad de San Juan, aparece que dueña la Porto Rico Railway, Light & Power Co. de las fincas que hoy pertenecen a los [P 569] recurrentes y de otras, las hipotecó para garantizar obligaciones al portador a emitir por valor de cinco millones de dólares de la manera y bajo las condiciones que constan en el documento.
Comparecieron de una parte Charles S. Jenner representando a la Compañía y de la otra Richard Gilmore Allen como agente de Montreal Trust Company designada subsiguientemente como el Trustee. Los poderes y facultades de los comparecientes aparecen de la escritura que contiene una descripción completa de los bienes...
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