Distribuidores Unidos V. Suc. Declet, 2016 T.S.P.R. 171
| Autor | Dra. Ruth E. Ortega-Vélez |
| Páginas | 336-345 |
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Derecho Registral Inmobiliario.
El término para ejercer la acción hipotecaria, en lo concerniente a los pagarés hipotecarios vencederos a la presentación, es susceptible de ser interrumpido extraregistralmente con la interposición de una demanda.
Hechos: Con el fin de asegurar la suma de $130,000 que adeudaban a Distribuidores Unidos de Gas de Puerto Rico, Inc. por concepto de compra de gas fluido, el 20 de abril de 1990, los esposos Carlos M. Declet Meléndez y Gloria Jiménez Vega suscribieron tres pagarés hipotecarios vencederos a la presentación. En específico, el Pagaré Núm. 1 fue otorgado por la cantidad de $50,000; el Pagaré Núm. 2 por la cantidad de $30,000, y el Pagaré Núm. 3 por la suma de $50,000.Cada uno de estos pagarés hipotecarios se aseguró con sendas hipotecas voluntarias constituidas sobre diversas propiedades de las cuales el referido matrimonio figuraba como titular registral. El 22 de mayo de 1990, tanto la hipoteca que garantiza el Pagaré Núm. 2 como aquella que asegura el Pagaré Núm. 3 se inscribieron en el Registro de la Propiedad. En cambio, la hipoteca que garantiza el Pagaré Núm. 1 fue inscrita el 7 de mayo de 1992.
Los referidos pagarés hipotecarios se extraviaron, por lo que Distribuidores presentó tres demandas de sustitución de pagarés ante el T.P.I. En lo que respecta al trámite judicial relacionado al Pagaré Núm. 1 y al Pagaré Núm. 2, los esposos Declet Meléndez y Jiménez Vega se allanaron a que se dictara sentencia, en aras de sustituir los pagarés por otros de igual valor y condiciones. El foro primario emitió dictámenes el 23 de marzo de 2006 y el 12 de marzo de 2009, mediante los cuales ordenó la sustitución de los mismos.
No obstante, el 19 de junio de 2009, en espera de adjudicación del caso de sustitución del Pagaré Núm. 3, Distribuidores presentó una demanda en cobro de
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dinero contra los esposos Declet Meléndez y Jiménez Vega; solicitó el pago de $148,809.45 por concepto de venta de gas fluido, más intereses, costas y honorarios de abogado. Alegó que la deuda estaba vencida, que era líquida y exigible y que no había sido pagada, a pesar de las gestiones de cobro realizadas.
El 4 de agosto de 2010, los herederos de los esposos Declet Meléndez y Jiménez Vega suscribieron una instancia ante notario, mediante la cual solicitaron al Registro la cancelación de la hipoteca que asegura el Pagaré Núm.
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Ampa-rados en los Arts. 145 y 180 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad y en la jurisprudencia aplicable, plantearon que la hipoteca estaba prescrita ya que habían transcurrido 20 años desde su constitución. De esta forma, el 12 de agosto de 2010, los herederos presentaron la aludida instancia ante el Registro.
Distribuidores enmendó la demanda de cobro de dinero para acumular la causa de acción de ejecución -por la vía ordinaria- de las tres hipotecas otorgadas. En su demanda enmendada, Distribuidores incluyó como codemandados a San Juan Gas Co. y a los miembros de la sucesión de los esposos Declet Meléndez y Jiménez Vega. El 1 de febrero de 2011, Distribuidores presentó una solicitud de anotación preventiva de demanda ante el Registro.
Al enfrentarse con la instancia de cancelación de hipoteca y la anotación preventiva de demanda, la Registradora de la Propiedad procedió con la calificación de los asientos, según el orden en que se presentaron en el Registro: extendió una nota de cancelación de hipoteca por razón de prescripción, toda vez que habían transcurrido 20 años desde que fue constituida y en los libros del Registro no constaba la interrupción de dicho término. En consecuencia, denegó la inscripción de la anotación preventiva de demanda, al exponer que esta no procedía debido a que la hipoteca a la cual hacía referencia había prescrito, conforme a los asientos registrales.
Distribuidores instó un recurso gubernativo. Señaló que la Registradora erró al entender que la hipoteca estaba prescrita y proceder a cancelarla, puesto que tras la presentación de la instancia de cancelación constaba en el Registro la solicitud de anotación preventiva de demanda en cobro de dinero y ejecución de hipoteca. Arguyó que la interposición de la demanda en el 2009, y el efecto retroactivo de la demanda enmendada presentada en el 2010, interrumpió el plazo prescriptivo que dispone la ley para la acción hipotecaria y que, por consiguiente, la hipoteca objeto de la solicitud de cancelación no había prescrito.
El Tribunal Supremo confirmó la cancelación por prescripción de la hipoteca que asegura el Pagaré Núm. 3. Distribuidores Gas PR v. Registradora, 2013, 188 D.P.R. 351. El Tribunal delimitó la controversia a determinar si, al amparo del principio de prioridad registral, procedía la cancelación de la hipoteca por prescripción o el registro de una anotación preventiva de demanda que se presentó con posterioridad a la solicitud de cancelación de esa hipoteca. Luego de examinar los documentos que obraban en autos y la jurisprudencia aplicable, el Tribunal concluyó que el término prescriptivo de la hipoteca en cuestión se había cumplido, por lo que la presentación de la instancia para solicitar la cancelación del asiento fue oportuna. El Tribunal razonó que, por haber sido otorgada mediante pagarés vencederos a la presentación, la hipoteca en cuestión prescribía a los 20 años de ser constituida. Dictaminó que el término aplicable
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a las hipotecas que garantizaban los pagarés hipotecarios objeto de la demanda de Distribuidores comenzó a transcurrir el 8 de mayo de 1990, y de no ser interrumpido oportunamente, prescribía el 8 de mayo de 2010. El Tribunal determinó que la prescripción de la hipoteca y su subsecuente cancelación impedían la inscripción de la anotación preventiva de demanda presentada por Distribuidores; rechazó el argumento de Distribuidores respecto a que la Registradora tenía el deber de tomar constancia de los procesos judiciales extra-registrales.
Mientras se dilucidaba el recurso gubernativo, continuaron ante el T.P.I. los procedimientos con respecto a las reclamaciones incoadas por Distribuidores. El 23 de junio de 2011, la Sucesión Declet presentó su contestación a la demanda enmendada; aceptó que para el 1990 adeudaba a Distribuidores la suma de $130,000 por concepto de compra de gas fluido. Reconoció la suscripción de los tres pagarés hipotecarios, así como el otorgamiento de las respectivas hipotecas. Admitió que no se había efectuado la totalidad de los pagos correspondientes a la deuda reclamada y que Distribuidores había realizado gestiones de cobro. Planteó varias defensas afirmativas entre las que se destacan : (1) prescripción tanto de la acción de cobro de dinero como de la acción hipotecaria, y (2) la no procedencia de la ejecución de las hipotecas, toda vez que había transcurrido el plazo prescriptivo para ejercer la acción hipotecaria y este no había sido interrumpido ante el Registro. Por esta razón...
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