Sentencia de Tribunal Apelativo de 28 de Febrero de 2007, número de resolución KLRA20050574
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA20050574 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 28 de Febrero de 2007 |
LEXTA20070228-64 Garcia Carambot v.
Adm. De Reglamentos y Permisos
| | | REVISIÓN ADMINISTRATIVA procedente de la Administración de Reglamentos y Permisos Caso Núm.: 00AA2-00002-04487 |
Panel integrado por su presidente, el Juez González Vargas y los jueces López Feliciano y Ramírez Nazario.
González Vargas, Troadio, Juez Ponente.
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 28 de febrero de 2007.
Raúl García Carambot, Consuelo Maldonado Delgado y Germán Caraballo (los Recurrentes) comparecen ante este Tribunal mediante el presente Recurso de Revisión Administrativa y nos solicitan la revocación de la Resolución emitida por la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPE), el 13 de mayo de 2005, en el caso
número 00AA2-00002-04487. Mediante la referida Resolución, ARPE autorizó el Desarrollo Preliminar y Anteproyecto alterno, conforme a los planos sometidos al efecto por Empresas Contreras S.E., (Empresas Contreras o Recurrido) para el proyecto residencial turístico Playa Larga en el barrio Mameyes del Municipio de Luquillo.
Examinado el expediente, las alegaciones de las partes, así como el derecho aplicable, se revoca la Resolución recurrida. Veamos los hechos y procesos pertinentes al caso.
Empresas Contreras adquirió de la Administración de Desarrollo de Mejoras y Vivienda una parcela con cabida de 4.395 cuerdas en la Carretera Estatal Número 193 del Barrio Mameyes de Luquillo. De acuerdo al Mapa de Zonificación de esa municipalidad, esta propiedad radica en un distrito residencial turístico (RT-3) y, conforme al Mapa de Zonas Susceptibles a Inundación de la Junta de Planificación de Puerto Rico, está en zona de inundabilidad clasificada como IM y Zona II.
Empresas Contreras, por conducto del Arq. Federico Montilla López, presentó ante ARPE un plano de Desarrollo Preliminar y Anteproyecto de Construcción para desarrollar en la parcela antes descrita un proyecto residencial turístico denominado como Playa Larga. El proyecto propone la construcción de sesenta y cuatro (64) apartamentos tipo walk-up en cuatro (4) edificios de cuatro (4) plantas
y áreas recreativas1.
El proyecto contempla que cada edificio tenga dieciséis (16) unidades de vivienda de uno (1) y dos (2) dormitorios y que aquellas viviendas que se encuentren en el tercer nivel sean de dos (2) plantas. Además, se propone proveer 145 estacionamientos, de los cuales 128 se destinarán para los residentes, cuatro (4) para impedidos, dos (2) espacios para carga y descarga y los restantes para visitantes.
En cumplimiento con las disposiciones del Reglamento para el Proceso de Presentación, Evaluación y Trámite de Documentos Ambientales, ARPE solicitó ante la Junta de Calidad Ambiental que se preparara una Declaración de Impacto Ambiental Preliminar (DIA-P). Para esta fecha se contemplaba la construcción de un número mayor de apartamentos, según descrito en la nota al calce núm. 1, y una orientación distinta de los edificios, así como una distancia de sólo seis (6) metros de la zona marítimo terrestre.
Una vez celebradas las vistas públicas correspondientes y luego de considerarse los planteamientos esbozados, tanto por el público como por diversas agencias de gobierno2, Empresas Contreras presentó un anteproyecto alterno modificado que se conoce como una Declaración de Impacto Ambiental Preliminar Actualizada (DIA-PA). Esta DIA-PA conllevó modificaciones al diseño del Proyecto y la reducción y re-orientación de las estructuras, según se describió anteriormente. Modificó, entre otras cosas, el retiro de los edificios del proyecto a una distancia de veinte (20) metros de la zona marítimo terrestre, en lugar de los seis (6) originalmente propuestos3.
La DIA-PA fue acogida por la Junta de Calidad Ambiental como una Declaración de Impacto Ambiental Final (DIA-F), sujeto a que se incluyera en la misma las recomendaciones que surgían del Informe del Panel Examinador. Los comentarios y recomendaciones a los que hace referencia la Junta de Calidad Ambiental son:
1. Que se actualicen aquellos endosos que no están vigentes, en específico el del Instituto de Cultura Puertorriqueña que data del 18 de abril de 2001;
2. Que se discuta cómo se habrá de disponer las aguas sanitarias y sobre la conexión del agua potable;
3. Que se incorporen los comentarios de la Autoridad de Carreteras y Transportación y aclarar si Empresas Contreras habrá de proceder con el ensanchamiento de la carretera, según requerido y;
4. Que se sigan los comentarios sobre permisos de las distintas unidades de la Junta de Calidad Ambiental.
La Resolución en la cual se aprobó la DIA-F fue emitida por la Junta de Calidad Ambiental el 10 de agosto de 2004. Esta DIA-F contempla los aspectos físicos del terreno y elementos sobresalientes sobre el impacto ambiental, tales como: el deslinde en la zona marítimo terrestre, mitigación en áreas ecológicas sensitivas y, por último, medidas para controlar y mitigar el efecto adverso al ambiente durante la etapa de construcción y operación del Proyecto.
El 24 de febrero de 2005, ARPE acordó mediante la Resolución recurrida autorizar el plano de desarrollo preliminar y anteproyecto de construcción, sujeto a una serie de condiciones.
Entre estas condiciones se encuentran las siguientes:
1. El proyecto deberá cumplir en todos sus parámetros de construcción con las disposiciones del Reglamento de Planificación Número 4 (Zonificación), Sección 37.00 para un Distrito Zonificado RT-3, vigente. Véase, Resolución del 24 de febrero de 2005, en la página 2, inciso 1.
2. Los planos de construcción para las obras de urbanización se prepararán en conformidad con el parámetro aquí autorizado por lo que será necesario que la parte proponente someta un plano enmendado de anteproyecto. Asimismo, dichos planos cumplirán con las disposiciones del Reglamento de Planificación Número 12 (Reglamento para la Certificación de Obras y Permisos), por lo que al momento de certificar estos planos se someterán los endosos finales y/o permisos de las siguientes entidades:
a. Autoridad de Acueductos y Alcantarillados
b. Autoridad de Energía Eléctrica
c. Departamento de Recursos Naturales y Ambientales
I
II
III
IV
V
VI
d. Gobierno Municipal de Luquillo
e. Entidad Telefónica correspondiente
f. Instituto de de Cultura Puertorriqueña. Véase, Resolución del 24 de febrero de 2005, en las páginas 2-3, inciso 2.
De este modo, ARPE le impuso a Empresas Contreras la responsabilidad de cumplir con las recomendaciones formuladas por el DRNA mediante comunicación a tal efecto del 12 de diciembre de 2002. Esta última no autorizó la remoción de material de la corteza terrestre, ni que se realizaran otros trabajos en el área, razón por la cual los planos de construcción del proyecto, así como su plano de niveles (grandin plan), deberán ser endosados por el DRNA. Se le requirió al proponente que cumpla con las disposiciones del Reglamento de Planificación Núm. 13, toda vez que los terrenos del proyecto radican en zona susceptible a inundación. De acuerdo al Reglamento de Planificación Núm. 25, el plano de siembra aprobado debe también formar parte de los planos a certificarse para el Permiso de Urbanización.
Además, por considerar que en la zona marítimo terrestre colindante a los terrenos del proyecto ubica el área de mayor anidación de tortugas marinas (Tinglar y Caney) del sector, ARPE le requirió a Empresas Contreras que, conforme al Plan de Mitigación, mantenga libre de ubicación de estructuras permanentes un área de retiro mínimo de 20.0 metros a partir de la zona marítimo terrestre. Asimismo, le corresponde al proponente del proyecto estabilizar la duna de arena y reforestar esta franja de terreno de manera tal que se proteja el hábitat de anidación del carey de concha. Empresas Contreras fue advertida de que deberá diseñar y construir una verja detrás del matorral costero para que se le permita el libre acceso de tortugas marinas y otras especies hacia y fuera de la playa.
ARPE le requirió a Empresas Contreras que la distribución de iluminación, así como los tipos de luminarias que habrá de utilizar en el proyecto, deberán cumplir con los planos revisados a tales efectos, los cuales fueron sometidos al DRNA el 13 de agosto de 2002 y 8 de octubre del mismo año. Estos planos deberán estar acorde con las técnicas de Whinterton y Martín publicadas en Understanding Assesing and Resolving Light-Pollution Problems on Sea Turtle Beaches.
Finalmente, Empresas Contreras tendría que cumplir con otras condiciones relacionadas a: 1) los sistemas de energía 2) las líneas telefónicas 3) la certificación de que concluyó el trámite de adquisición de los terrenos 4) el desagüe de las aguas pluviales 5) los endosos del Instituto de Cultura Puertorriqueña, de la Oficina Estatal de Preservación Histórica y de la Comisión Denominadora de Estructuras y Vías Públicas del Estado Libre Asociado y 6) el recogido de basura.
El plano aprobado por ARPE, según la segunda propuesta previamente descrita, permite por vía de variación que cada edificio tenga una altura de 12.75 metros. Tres de los edificios estarán ubicados de forma perpendicular a la costa y uno, denominado como A-2, estará ubicado de manera paralela a la costa. Este plano contempla destinar parte de la demarcación de veinte (20) metros a partir de la zona marítimo terrestre para estacionamiento y área de juego (playground) y de recreo. Su acceso será a través de la calle 7 hacia la carretera estatal 193.
Inconforme con esta Resolución y luego de rechazada la Solicitud de Reconsideración4, la Asociación de Dueños y Residentes de la Comunidad...
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