Sentencia de Tribunal Apelativo de 12 de Marzo de 2007, número de resolución KLAN200601346
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN200601346 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 12 de Marzo de 2007 |
LEXTA20070312-09 Dr. Garib Bazain v.
Sociedad Española de Auxilio Mutuo y Beneficencia de P.R.,Inc.
| Dr. JORGE GARIB BAZAIN, Dra. CARMEN GURREA ROSAS y la Sociedad Legal de Bienes Gananciales compuesta por ambos Demandantes-Apelados v. SOCIEDAD ESPAÑOLA DE AUXILIO MUTUO y BENEFICENCIA DE PUERTO RICO, INC. ENRIQUE FIERRES GONZÁLEZ Demandados-Apelantes | KLAN200601346 | APELACION procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Civil Núm. K AC 1998-0960 (594) |
| Dr. JORGE GARIB BAZAIN, Dra. CARMEN GURREA ROSAS y la Sociedad Legal de Bienes Gananciales compuesta por ambos Demandantes-Apelantes v. SOCIEDAD ESPAÑOLA DE AUXILIO MUTUO y BENEFICENCIA DE PUERTO RICO, INC. ENRIQUE FIERRES GONZÁLEZ Demandados-Apelados | KLAN200601358 | Acción Civil, Violación de Contrato, Cumplimiento Específico y Daños y Perjuicios |
Panel integrado por su presidenta, Juez Bajandas Vélez, y los Jueces Aponte Hernández y Morales Rodríguez
Morales Rodríguez, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 12 de marzo de 2007.
La Sociedad Española de Auxilio Mutuo y Beneficencia de Puerto Rico construyó un Edificio de Oficinas Médicas conocido como Torre de Auxilio Mutuo. Lo hizo en el mismo campus del Hospital Auxilio Mutuo. El 22 de agosto de 1994 la Sociedad anunció el comienzo de la construcción y venta de las oficinas médicas de la Torre. Envió una carta a los miembros de la facultad médica del Hospital. Los doctores Carmen Gurrea Rosas y Jorge Garib Bazain eran miembros de esa facultad con privilegios clínicos para ejercer la especialidad de patología e infectología, respectivamente.
La doctora Gurrea y el doctor Garib
sometieron una solicitud para reservar dos espacios de oficina. Depositaron la cantidad de $5,000 por cada local. Las solicitudes y el pago las acompañaron de una carta en la que indicaban que las oficinas tenían que ser contiguas y que tendrían usos de infectología
y patología. El 8 de mayo de 1995 la Sociedad Española remitió comunicaciones individuales a los doctores Garib y Gurrea. Les informó que se les estaría citando próximamente para firmar el Contrato de Opción de Compraventa. Los doctores fueron citados a comparecer el 22 de febrero de 1996 a la oficina de venta. Allí se les entregó un formulario de contrato; se les mostró la distribución contemplada de las oficinas por especialidades y se les informó que habían asignado los locales contiguos número 813 y 814, para la práctica exclusiva de infectología y patología, respectivamente.
En marzo de 1996, la Sociedad Española remitió al doctor Garib y la doctora Gurrea un borrador del documento titulado Contrato de Opción de Compra sobre Propiedad Horizontal, Edificio Torre Auxilio Mutuo. El contrato incluía los dos locales. Días después se efectuó una reunión almuerzo en el restaurante La Casona. Estuvieron presentes el señor Enrique Fierres González, presidente de la Junta de Directores de la Sociedad Española, el doctor Miguel Echenique, miembro de la Junta de Directores, el licenciado Luís E. Dubón Arraiza, representante legal de la Sociedad Española y el doctor Garib. En la reunión se discutieron asuntos relacionados con los privilegios de la doctora Gurrea en el Hospital Auxilio Mutuo. Pero ante todo, se discutió la posibilidad de un negocio.
El doctor Garib
y la doctora Gurrea habían intentado antes expandir la cantidad y calidad de sus servicios de patología e infectología
al Hospital Auxilio Mutuo. El Hospital posee un Certificado de Necesidad y Conveniencia (CNC) para ofrecer el servicio de laboratorio de patología. La doctora Gurrea interesaba operar ese laboratorio. Pero el Hospital optó por subcontratar
a University Pathologist Inc. En la reunión de La Casona el doctor Garib propuso, esa vez, un joint
venture entre la Sociedad Española y otro laboratorio operado bajo la razón comercial Harvard International Laboratory. El laboratorio tenía su sede en el San Juan Health
Centre. La Sociedad Española y el Harvard International Laboratory
hubiesen creado el Auxilio Mutuo Advanced Laboratories of Pathology para ofrecer todo servicio de laboratorio de patología incluyendo autopsias. Los representantes de la Sociedad recibieron la propuesta pero no adelantaron respuesta. Posteriormente, la doctora Gurrea le cursó la siguiente carta al licenciado Luís Oscar Ramos Hernández, quien estaba a cargo de procesar los contratos de la Torre Auxilio Mutuo:
Luego de haber estudiado el borrador del contrato de opción de compra de la propiedad horizontal del edificio Torre de Auxilio Mutuo, donde las oficinas tendrán uso restringido y que desde el día 9 de septiembre de 1994 separé dos oficinas contiguas para el uso de Patología e Infectología, confirmamos nuestro interés de continuar con la relación contractual.
En este momento le estoy dando un cheque por la cantidad de $2,168.07 para completar los $7,500.00 pertenecientes a la oficina 813. Tenga la bondad de proceder a preparar el contrato de dicha oficina a nombre de la Dra. Carmen Margarita Gurrea Rosas y el Dr. Jorge Luis Garib Bazain, patóloga e infectólogo respectivamente.
En cuanto a la oficina 814, también reservada para el desempeño de la patología e infectología, me estaré comunicando tan pronto la Administración del Hospital Auxilio Mutuo haga sus determinaciones sobre una propuesta que se encuentra ante su consideración. Aprovecho la oportunidad para recordarle que la práctica de la Patología requiere de un certificado de necesidad y conveniencia, por lo que no se puede ofrecer ningún espacio para un uso similar en dicho edificio. Me reservo el derecho de la primicia a menos que renuncie a ésta por escrito. (Énfasis Nuestro).
La propuesta sometida por el doctor Garib sobre el negocio conjunto de laboratorio nunca fue respondida por la Sociedad Española. Tampoco el licenciado Ramos contestó la carta en la que se recuerda esa propuesta pendiente y se arguye que la práctica de la Patología requiere de un certificado de necesidad y conveniencia, por lo que no se puede ofrecer ningún espacio para un uso similar en dicho edificio. Aun así, el 2 de abril de 1996, los doctores Garib y Gurrea firmaron el contrato de opción que le habían entregado. Éste establecía en lo pertinente:
1. La parte VENDEDORA
posee, en pleno dominio, una parcela de terreno localizada dentro de la finca principal del Hospital Auxilio Mutuo donde se propone construir el edificio TORRE AUXILIO MUTUO para dedicarlo exclusivamente a oficinas médico-dentales, cuyos usos se restringen en este contrato, la Escritura Matriz y su Reglamento y a algunas áreas comerciales y de servicios al público. También tendrá un edificio privado, independiente, para estacionamiento. Este condominio se construirá bajo la Ley de Propiedad Horizontal de Puerto Rico, Ley Núm. 104 del 26 de junio de 1958, según enmendada. [ ]
3. El condominio consistirá de 113 oficinas médicas más aproximadamente 19 oficinas adicionales, médicas y de otras profesiones, áreas comerciales y de servicios públicos; planta eléctrica de emergencia; etc. El edificio de Estacionamiento contará con 934 espacios en un área independiente. [ ]
6. Las áreas comerciales y de servicios, ubicadas en el piso Uno, serán retenidas y operadas separadamente por el VENDEDOR. Entre las posibles áreas de servicios se encuentran: Radiología e Imágenes; Laboratorio Clínico; Unidad de Endoscopía; Unidad Cardiovascular No Invasiva; Unidad de Cuidado Respiratorio y Función Pulmonar; Unidad Neurofisiología
y Unidad de Fisioterapia. Las áreas comerciales podrán ser Cafetería; Banco; Comidas ligeras; Coffee Shop; Óptica, Farmacia y otras. [ ]
13. Las partes acuerdan que, en armonía con el Artículo 2, Sección 1291a, de la Ley de Propiedad Horizontal de Puerto Rico, el uso exclusivo al cual se dedicará la oficina número 813 y 814, con área aproximada de 987.83 pies cuadrados (813) y 1265.25 pies cuadrados (814), objeto de este contrato, será Infectología-Patología. Este uso al que se destina la oficina se incorporará a la Escritura Matriz del inmueble y el mismo sólo podrá ser variado mediante el consentimiento de los titulares de acuerdo con lo requerido por la Ley de Propiedad Horizontal de Puerto Rico, según enmendada.
14. El VENDEDOR y el COMPRADOR hacen constar que el uso exclusivo al cual se dedica, tanto por el titular, sucesor, cesionario o quien por cualquier forma adquiera o utilice la oficina número 813 y 814, según la cláusula antes señalada, se hace para proteger, defender y guardar los propósitos para los cuales se creó el inmueble. De esta forma, las partes se aseguran de la estabilidad y continuidad de los servicios profesionales que cada oficina brindará en el futuro, y de que sean única y exclusivamente los servicios profesionales que se acepten y se permiten en su campo y/o especialidad, todo ello en beneficio mutuo de todos los titulares, que tendrán definidos los usos de todas y cada una de las oficinas del condominio. Esto garantiza, además, la inversión económica sustancial que cada titular asumirá para adquirir su oficina y a tener la tranquilidad de que los usos de las demás oficinas del condominio no serán cambiados en detrimento de su propiedad y del edificio. [ ]
21. Las partes acuerdan que el COMPRADOR podrá, previa notificación por escrito al VENDEDOR, rescindir el presente contrato si ocurriera una de las siguientes condiciones:
-
que la institución bancaria no provea el financiamiento hipotecario necesario para adquirir la oficina, por causas ajenas a la voluntad del COMPRADOR
-
que el VENDEDOR no construya la unidad según descritas en el presente contrato y en los planos.
-
que el VENDEDOR se niegue y/o no termine de corregir las deficiencias de construcción a las cuales venga obligado legalmente a corregir.
-
que ocurran Actos de Dios o fuerza mayor que impidan terminar la...
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