Sentencia de Tribunal Apelativo de 12 de Abril de 2007, número de resolución KLAN200600183

LEXTA20070412-01 Empresas Rivera Izquierdo,Inc.

v. Serrano Gadea

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGION JUDICIAL DE BAYAMON Y ARECIBO

PANEL VII

EMPRESAS RIVERA IZQUIERDO, INC. APELANTE V. JOSE SERRANO GADEA APELADO	KLAN200600183	APELACION procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón NUM. DAC1998-0020 (504)

Panel integrado por su presidente, Juez Rivera Román, el Juez Salas Soler y la Jueza Coll Martí

Rivera Román, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico a 12 de abril de 2007.

La controversia ante nuestra consideración nos requiere que examinemos las obligaciones contraídas por las partes en un contrato de opción de compra y la consecuencia del incumplimiento con sus condiciones.

Una parte pretendió ejercer su opción y la otra respondió con la resolución del contrato porque, alegadamente, no se cumplió con cláusulas esenciales. El Tribunal de Primera Instancia (T.P.I.) celebró el juicio y validó la resolución del contrato.

Por entender que actuó correctamente el Tribunal se confirma la sentencia.

I.

La presente causa de acción se relaciona con un contrato de arrendamiento que el señor José Serrano Gadea suscribió con Empresas Rivera el 23 de enero de 1996. La propiedad objeto del contrato ubica en el Barrio los Frailes, Marginal Este del Expreso Martínez Nadal, Kilómetro 4 en Guaynabo, Puerto Rico. En el lote existe una estructura de hormigón en un solar de 1,100 metros cuadrados y 365 milésimas de metro cuadrado.

Empresas Rivera dedicaría el inmueble arrendado a uso comercial como estación de gasolina y servicios relacionados. Para ello se comprometió en el contrato de arrendamiento a obtener todos los permisos necesarios para la operación de la gasolinera.

El contrato suscrito por Empresas Rivera y el señor Serrano tenía una vigencia de 10 años a contarse desde el 1 de febrero de 1996 al 31 de enero de 2006. Las partes acordaron que el canon de arrendamiento sería de $1,300 mensuales durante los primeros dos años. Luego, el canon aumentaría a razón de $100 por cada año adicional durante el resto de la vigencia del contrato. Como parte de los acuerdos, se pactó que el canon sería pagadero durante los primeros cinco días del mes.

Acordaron, además, que Empresas Rivera podría subarrendar el inmueble o ceder el contrato sin el previo consentimiento del señor Serrano pero bajo la condición de que notificara a éste por escrito, dentro de los tres días siguientes a la cesión o subarriendo.

Por otro lado, las partes acordaron dentro del mismo contrato de arrendamiento una opción a compra de la estructura arrendada con todas sus mejoras y edificaciones, a ejercerse en cualquier momento durante los primeros dos años del arrendamiento, hasta el 31 de enero de 1998. La cantidad pactada para la compraventa sería de $350,000 y Empresas Rivera debía notificar al señor Serrano su intención de ejercer la opción, por escrito, con 30 días de anticipación. Con la notificación escrita para ejercer la opción de compra debía incluir, según pactado en el contrato, todos los documentos pertinentes a la compraventa. Otra de las obligaciones pactadas en el contrato incluía el pago de $5,000 por concepto de fianza que debía ser pagada por Empresas Rivera al señor Serrano al comenzar el arrendamiento.

Además, las partes pactaron que si Empresas Rivera incumplía con cualquiera de las condiciones esenciales del contrato, el señor Serrano podía dar por terminado el mismo de manera inmediata y Empresas Rivera se vería obligado a entregar el inmueble arrendado.

Así las cosas, el 10 de diciembre de 1997, Empresas Rivera notificó mediante carta al señor Serrano su interés de ejercer la opción acordada y le requirió el otorgamiento de la escritura de compraventa correspondiente. Empresas Rivera no acompañó con la carta ningún otro documento.

El señor Serrano, a través de su representación legal, le comunicó mediante carta a Empresas Rivera, el 31 de diciembre de 1997, que resolvía el contrato entre las partes. Señaló en la carta que Empresas Rivera había violentado e incumplido con varias cláusulas del contrato, razón por la cual le indicó que tampoco daría paso a la petición de ejercer la opción a compra. A partir de esa fecha, el señor Serrano se negó a recibir el pago de los cánones de arrendamiento y Empresas Rivera comenzó a consignarlos en el Tribunal. Empresas Rivera consignó la cantidad de $27,374.97 por concepto de cánones de arrendamiento hasta octubre de 1998. Luego de ello, no realizó otros pagos aunque ocupaba la propiedad arrendada.

Empresas Rivera presentó una demanda contra el señor Serrano, el 9 de enero de 1998, mediante la cual requirió el cumplimiento específico de la opción a compra pactada en el contrato de arrendamiento suscrito por ambos. El señor Serrano contestó la demanda y reconvino el 24 de marzo de 1998. Levantó como defensas afirmativas, entre otras, que hubo incumplimiento por parte de Empresas Rivera, que los pagos no se hicieron adecuadamente y que los subarrendamientos no se realizaron conforme a lo pactado en el contrato.

Empresas Rivera, a su vez, contestó la reconvención, el 4 de noviembre de 1998 y negó las alegaciones del señor Serrano.

Luego de varios trámites procesales, se celebró el juicio los días 10 de mayo de 2000, 30 y 31 de mayo de 2001, 10 de septiembre de 2001, 1 de febrero de 2002, 19 de marzo de 2002, 6 de julio de 2004 y 1 de abril de 2005. Las partes estipularon el contrato de arrendamiento objeto de controversia y la cantidad consignada en el Tribunal por concepto de cánones de arrendamiento pagados por Empresas Rivera.

El T.P.I. escuchó a los testigos y recibió la prueba de ambas partes durante los 8 días que duró el juicio. Aquilatada la prueba y adjudicada la credibilidad de los testigos que prestaron su testimonio en sala, el T.P.I. procedió a emitir su sentencia final el 8 de diciembre de 2005 la cual fue notificada a las partes el siguiente 22 de diciembre.

Empresas Rivera solicitó determinaciones de hechos adicionales. Por su parte, el señor Serrano presentó una moción de reconsideración el 6 de enero de 2006. El T.P.I., el 17 de enero de 2006, declaró no ha lugar ambas mociones.

Al no estar conforme con la sentencia final del T.P.I., recurre ante nos Empresas Rivera mediante el presente recurso de apelación y nos planteó la comisión de varios errores. Por entender que todos los errores señalados por Empresas Rivera en su alegato se relacionan con la apreciación de la prueba testifical y documental vertida en el juicio sobre el incumplimiento de las cláusulas contractuales pactadas por las partes, los discutiremos en conjunto.

II.

Es menester aclarar algunos aspectos de derecho que guían nuestra decisión.

A.Los contratos en Puerto Rico

En Puerto Rico impera el principio de libertad de contratación que reconoce la autonomía de la voluntad de los contratantes. De Jesús González v. A.C., 148 D.P.R. 255, 263 (1999). Así lo dispone el Art.

1207 de nuestro Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3372, el cual establece que:

Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.

Los contratos son negocios jurídicos bilaterales y, en nuestro ordenamiento, constituyen una de las varias formas en que las personas pueden obligarse entre sí. Amador v. Conc. Igl. Univ. De Jesucristo, 150 D.P.R. 571, 581 (2000); Santiago Nieves v. A.C.A.A., 119 D.P.R. 711, 718 (1987).

Las partes contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que las mismas no sean contrarias a las leyes, a la moral ni al orden público. S.L.G. Irizarry v.

S.L.G. García, 155 D.P.R. 713, 724 (2001); Arthur Young & Co. v. Vega III, 136 D.P.R. 157, 170 (1994); Plaza del Rey, Inc. v.

Registrador, 133 D.P.R. 188, 193 (1993).

El Artículo 1210 de nuestro Código Civil dispone, a su vez, que:

Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que según su naturaleza "sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley". 31 L.P.R.A. sec. 3375.

El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha resuelto que los contratos conforme a derecho tienen fuerza de ley entre las partes, las cuales tienen que cumplir con lo acordado siempre y cuando no se viole lo que dispone el estatuto antes citado. S.L.G. Irizarry v. S.L.G. García, supra, pág. 725.

Algunos contratos requerirán interpretación para determinar la naturaleza de la prestación a la que se obligó cada parte. Íd., pág. 726. El Código Civil establece unas disposiciones generales que enmarcan las guías para la interpretación de los contratos. El Artículo 1233, 31 L.P.R.A. sec. 3471, establece que cuando los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se utilizará el sentido literal de sus cláusulas. Trinidad v. Chade, 153 D.P.R. 280, 289 (2001). Sin embargo, cuando la intención de los contratantes es evidente, pero resulta contraria a la letra del contrato, prevalecerá la intención.

2. La deferencia a los tribunales de instancia

   Es doctrina firmemente establecida en nuestra jurisdicción que, en ausencia de pasión, prejuicio y parcialidad, los foros apelativos deben darle

   deferencia a las determinaciones de hechos de los tribunales de instancia, Meléndez v. Caribbean

   Int’l. News, 151 D.P.R.

   649, 664 (2000); Sánchez Rodríguez v. López Jiménez, 116 D.P.R. 172, 181 (1985); Vélez v. Srio. De Justicia, 115 D.P.R. 533, 545 (1984).

   En reiteradas ocasiones, nuestro más alto foro judicial...