Sentencia de Tribunal Apelativo de 28 de Febrero de 2008, número de resolución KLRA200700272
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA200700272 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 28 de Febrero de 2008 |
LEXTA20080228-11 Adm.
de Reglamentos y Permisos v. Yabucoa Development, S.E.
| Administración DE REGLAMENTOS Y PERMISOS | KLRA200700272 | REVISIóN administrativa procedente de la Administración de Reglamentos y Permisos Caso núm.: 06AA2-CET00-02370 Anteproyecto alterno de construcción para un edificio residencial multifamiliar conocido como Harbour Club ubicado en la Ave. Fernández Juncos, Esq. Calle del Tren Pda. 71/2, Barrio Puerta de Tierra Municipio Autónomo de San Juan | ||
Panel integrado por su presidenta, la Jueza García García, la Jueza Varona Méndez y el Juez Cabán García
Varona Méndez, Jueza
Ponente
En San Juan, Puerto Rico a 28 de febrero de 2008.
La Asociación de Titulares del Condominio Torre de la Reina, en adelante la Asociación, recurre de una Resolución dictada por la Administración de Reglamentos y Permisos que autorizó un anteproyecto construcción de un proyecto residencial en Puerta de Tierra, San Juan. Por los fundamentos que discutiremos, se confirma la resolución recurrida.
El 10 de marzo de 2006, el Arq. Enrique Gutiérrez, en representación de Yabucoa Development
S.E. (parte proponente) presentó ante la Administración de Reglamentos y Permisos, A.R.Pe., una solicitud de anteproyecto de construcción para un edificio residencial multifamiliar
en un predio con cabida de 4,986.563 metros cuadrados y 5,020.46 metros cuadrados.
El anteproyecto de construcción consiste de una estructura de 24 plantas con una altura de 220-6 (67.21 metros). Las primeras tres plantas y un semi-sótano
se utilizarían para estacionamientos, entre otros usos. En la cuarta planta se proveerían las facilidades recreativas para el uso de los condóminos. En la planta sobre terreno se ubica la entrada principal de los residentes y visitantes, una oficina administrativa y de seguridad, además de otros usos inherentes al uso principal. Las últimas 20 plantas corresponden al uso residencial. Además, se propuso para el proyecto una arcada de 8;-0 de ancho en todo su frente, contiguo a la Ave. Fernández Juncos.
Se desprende de lo propuesto, además, que la torre residencia tendría 20 plantas con 9 apartamientos tipo loft por planta, para un total de 180 apartamientos equivalente a 72 unidades de vivienda básica (u.v.b.) El área de construcción varía desde 1,02.94 a 1,542.66 pies cuadrados. Debido a su amplitud, se anticipó que ciertas áreas en los apartamientos estudio se conviertan en habitaciones, en cuyo caso, la densidad aumentaría a un máximo de 113.9 u.v.b.
Por otra parte, el anteproyecto propuso 402 espacios de estacionamiento, incluyendo seis para personas con impedimento y dos de carga y descarga. La estructura contaría con dos escaleras como medios de salida y dos elevadores para el uso diario. Además, se propuso una escalera exterior que sirva a los niveles del estacionamiento.
Respecto al acceso, se autorizó que éste sea desde y hacia la Ave. Fernández Juncos, colindante al Sur con el predio. Se hizo claro que no se autorizaba el acceso por el norte, ya que el proyecto colinda por el norte con la Calle del Tren, conocida como Puerta de Tierra Bus Lane, que sirve como carril exclusivo de transportación colectiva en San Juan, cuyo uso permanecería inalterado.
Dicho terreno está zonificado comercial C-2, en una Clasificación de Suelo Urbano. El predio está afectado por un distrito sobrepuesto de Redesarrollo
1 (RD-1), correspondiente al área urbana central o de corredores urbanos, según la Sección 10.00 del Reglamento de Ordenamiento Territorial del Municipio de San Juan (ROT) vigente desde el año 2003.
Previo a la presentación del anteproyecto objeto del caso ante nos, Yabucoa
Development había sometido otro anteproyecto de construcción el 1ro. de agosto de 2002, que fue autorizado por A.R.Pe. con todas las variaciones solicitadas. No obstante, este Tribunal, en el caso KLRA2004-00303, revocó la concesión del permiso por no haber realizado previo a la autorización del anteproyecto- un análisis de impacto integral y acumulativo de las vías de acceso, a pesar de estar pendientes otros proyectos similares para consideración ante A.R.Pe. en el mismo sector. Concluyó además el Tribunal que la agencia debió atender los planteamientos jurisdiccionales, a tenor de los cuales se aducía que, dada la naturaleza de las variaciones solicitadas y la densidad real del proyecto, el asunto no caía bajo la facultad decisional de la A.R.Pe.
También entendió este Tribunal -en aquel caso-
que la notificación enviada a la Asociación y a los residentes del Condominio Torre de la Reina sobre la presentación del anteproyecto ante la A.R.Pe. era deficiente y contraria a la política pública de promover la participación ciudadana en los procesos de planificación.
En torno al proyecto original, se trataba de un anteproyecto para el desarrollo de un edificio residencial multifamiliar de 180 apartamentos, con 373 estacionamientos en 4 niveles y de 24 pisos. El área bruta de construcción era de 232,946 pies cuadrados. Además, respecto a dicho anteproyecto era aplicable el Reglamento 4 de Zonificación y no el Plan de Ordenamiento Territorial de San Juan y su Reglamento, adoptado el 13 de marzo de 2003.
Respecto al anteproyecto ante nuestra consideración, varias entidades se expresaron: Departamento de Recursos Naturales y Ambientales, la Autoridad de Carreteras y Transportación, la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados, la Autoridad de Energía Eléctrica, Federal Aviation Administration, la Junta de Calidad Ambiental, Instituto de Cultura Puertorriqueña y el Municipio de San Juan.
Tras celebrar vista el 27 de septiembre de 2006, el Gerente del Centro Expreso de Trámite acordó autorizar el anteproyecto presentado en su reunión de 20 de febrero de 2007, por lo que se dictó resolución de conformidad, la cual fue notificada el 1ro. de marzo de 2007.
Inconforme, la Asociación de Titulares del Condominio Torre de la Reina nos pide que revoquemos la determinación agencial. Sostiene que erró la A.R.Pe. al autorizar el anteproyecto e ignorar la densidad verdadera...
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