Sentencia de Tribunal Apelativo de 27 de Mayo de 2008, número de resolución KLAN200700265
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN200700265 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 27 de Mayo de 2008 |
LEXTA20080527-10 Pueblo Internacional, LLC v. Plaza Las Americas, Inc.
ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES
REGIóN JUDICIAL DE SAN JUAN
PANEL II
| | KLAN200700265 | APELACIóN procedente | |||
Panel integrado por su presidenta, la Jueza
García García, la Jueza Varona Méndez y el Juez Cabán
García
Varona Méndez, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico a 27 de mayo de 2008.
Pueblo International, LLC (el apelante) acude ante nos para solicitar la revocación de una sentencia parcial dictada por el Tribunal de Primera Instancia el 9 de noviembre de 2006 y archivada en autos el 21 de noviembre de 2006. Mediante ésta, se desestimaron sumariamente todas las reclamaciones del apelante contra las co-demandadas
Plaza Las Américas, Inc. (Plaza); Fringe
Area, S.E. (Fringe); Fringe
Area II, S.E.; y Empresas Fonalledas, Inc., (Empresas Fonalledas). Por su parte, los apelados comparecieron ante nos mediante su escrito en oposición.
Habiendo comparecido las partes mencionadas, el caso
quedó sometido para adjudicación. Examinado el recurso y el derecho aplicable, procedemos a resolver.
El 20 de octubre de 1965, el apelado Plaza, representado por el Sr. Jaime
Fonalledas, Jr., como arrendador y el apelante como arrendatario, firmaron un contrato de arrendamiento para la operación del Supermercado Pueblo en un local del edificio principal del Centro Comercial Plaza Las Américas. Las partes contratantes suscribieron en el contrato la siguiente cláusula:
(K) PERMITTED USES: Retail food
supermarket. Of the total area of the Store
Premises of approximately twety-seven thousand (27,000) square feet, no more than twelve thousand (12,000) square feet should
be used for non selling space. Landlord covenants that during the
term of these
lease or any extension thereof, Landlord shall not enter into
a lease for any other portion
of the Shopping
Center or of any expansion
thereof for use (i) as a supermarket or (ii) as a grocery store.
Dicha cláusula tenía el propósito de evitar que Plaza alquilara alguna porción del predio de terreno concerniente, para cualquier propósito relacionado con la venta de comestibles. El referido contrato se mantuvo vigente hasta el año 1989. Ulteriormente, por acuerdo entre las partes, el apelante mudó su tienda del local que ocupaba en aquel momento a un nuevo local en una expansión del Centro Comercial de Plaza Las Américas, conocido como el Service Mall. Conforme a las alegaciones del apelante, una consideración esencial al acceder a mudarse del local en que originalmente se encontraba, era el conservar su exclusividad como único supermercado, tienda de comestibles o de conveniencia en todo el Centro Comercial Plaza Las Américas o cualquier extensión de éste.
Surge del expediente que, al momento de renovar el contrato entre las partes, los apelados aceptaron conservar la exclusividad antes concedida al apelante. En vista de lo anterior, en junio de 1989, el apelado Fringe Area S.E. otorgó un contrato de arrendamiento con el apelante para la operación del supermercado Pueblo en el Service Mall del Centro Comercial de Plaza Las Américas. Dicho contrato aún permanece vigente entre las partes. Al igual que en el contrato original, el nuevo contrato de arrendamiento impone la obligación al apelado Fringe
de no permitir que se opere un supermercado, tienda de comestibles o de conveniencia en el Centro Comercial Plaza Las Américas, incluyendo cualquier expansión del mismo. La sección 14 del contrato, relacionada a dicha obligación expresa como sigue:
Landlord covenants
that it shall
not permit, and will cause not to be permitted, during the term of this
lease the operation of a supermarket, grocery, or convenience store within (i) the adjacent shopping
center presently known as Plaza Las Américas (as such
shopping center may be expanded in the future), and
(ii) the Service Mall (other
than the Demised Premises).
En agosto de 1997, el apelado Fringe Area II, S.E. y Kmart
Corporation suscribieron un contrato de arrendamiento (en adelante contrato de Kmart) en el Centro Comercial Plaza Las Américas. Mediante dicho contrato, el apelado Fringe alertó a Kmart sobre la existencia de la cláusula antes mencionada mediante la sección 14 (b) del artículo XIV, la cual exponemos textualmente a continuación:
(b)
Landlord hereby calls Tenants attention to the
existence of a prohibition (the Pueblo Exclusive) in that certain
lease with Pueblo International, Inc. (the Pueblo Lease) pursuant to which
Pueblo International, Inc. is a tenant a certain
property located proximately to the Land. Tenant acknowledges that it has received
a copy of the Pueblo Exclusive. Pursuant
to the Pueblo Exclusive, the operation of
a supermarket, grocery or convenience store is not
permitted in the Land for the
duration of the Pueblo Lease. If all extensions
are exercised, the term of the
Pueblo Lease will expire on October 3, 2030. Tenant hereby agrees
not to operate
or suffer the operation of
a supermarket, grocery, or convenience store within the
Demised Premises for the term
of the Pueblo Lease.
Por otro lado, la sección 19.18 de dicho contrato, lee como sigue:
Third Party Beneficiary. Nothing contained in this Lease shall be construed so as to confer upon any
other party the rights of
a third party beneficiary.
Posteriormente, la tienda Kmart de Plaza Las Américas abrió al público en noviembre de 1998. Desde ese momento y hasta el día de hoy, opera dentro de su tienda un departamento llamado Pantry. En éste se venden comestibles y otros productos de supermercado. El apelante alega que dicha operación claramente viola las cláusulas antes citadas.
En vista de los numerosos intentos extrajudiciales que el apelante alega haber realizado con el objetivo de lograr que los apelados cesaran la conducta en incumplimiento de las cláusulas contractuales, el apelante presentó la demanda del caso de autos. Celebradas varias vistas, el foro apelado ordenó a las partes a que presentaran escritos de estipulación. En cumplimiento de dicha orden, éstas estipularon varios hechos materiales. Entre ellas, la vigencia del contrato del apelante; la aplicabilidad de las cláusulas de exclusividad de los contratos antes mencionados; que con anterioridad al 26 de agosto de 1997 el apelado Kmart tenía conocimiento sobre la existencia, contenido y vigencia de la cláusula de exclusividad incluida en el contrato del apelante.1
Cabe mencionar, que posteriormente los apelados mostraron su intención de retirar las referidas estipulaciones sosteniendo que éstas debían ser dejadas sin efecto por ser contrarias a la verdad. Sin embargo, ello no tuvo ningún efecto.
Luego de varios trámites procesales, como la quiebra de la antigua corporación de Kmart y el surgimiento de una nueva, los apelados Plaza Las Américas, Inc., Fringe Area, S.E., Fringe Area II, S.E. y Empresas Fonalledas, Inc., presentaron ante el foro de instancia una solicitud de desestimación por sentencia sumaria que planteaba la alegada inaplicabilidad
de la exclusividad de Pueblo que surge de la cláusula 14(b) del contrato antes mencionado. En dicha moción, los apelados argumentaron que un contrato de servidumbre otorgado entre Fringe
Area, S.E. y el apelante en el 1991, había limitado la exclusividad
del último al predio donde se encuentra ubicado el Service
Mall y donde opera dicho apelante y no a los predios aledaños. En esa ocasión, tanto el foro primario como este Tribunal, resolvimos que los planteamientos esgrimidos por las partes carecían de méritos, por lo que no procedía dictar sentencia sumaria2.
No conformes con lo anterior, los apelados presentaron una segunda y luego una tercera moción de sentencia sumaria en junio de 2001. En síntesis, Plaza alegó que no formó parte del contrato celebrado entre las arrendadoras Fringe
Area S.E., Inc., Fringe
Area II, S.E., y el apelante, ni de la ratificación de 1991, en los que se incorporó la cláusula de exclusividad. Dispuso que tampoco consintió, ni se obligó de otra manera a restringir el uso del Centro Comercial Plaza Las Américas y sus expansiones. Por su parte, Fringe Area aseguró no responder por el alegado incumplimiento de Kmart, ya que su obligación se limita al predio del que es dueña, es decir, el Service
Mall donde ubica Pueblo. Mientras, Fringe Area II arguyó que si bien pactó con...
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