Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Mayo de 2008, número de resolución KLCE080525
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLCE080525 |
| Tipo de recurso | Recursos de certiorari |
| Fecha de Resolución | 30 de Mayo de 2008 |
| COMUNIDAD AGRICOLA BIANCHI, INC. Apelante v. AUTORIDAD DE TIERRAS DE PUERTO RICO, CORPORACIÓN AZUCARERA DE PUERTO RICO, FULANO DE TAL, SUTANO DE TAL Y CORPORACIONES DE SEGURO X,Y, Z Apelados | | Certiorari procedente |
Panel integrado por su presidente, el Juez López Feliciano, la Jueza Pabón Charneco y el Juez Hernández Serrano
Pabón Charneco, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de mayo de 2008.
Comparece ante nos, mediante recurso de certiorari1, la Comunidad Agrícola Bianchi, Inc., en adelante, Comunidad Agrícola, solicitando la revisión de una Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan. Mediante dicho dictamen, el tribunal a quo desestimó parcialmente la Demanda instada por la apelante.
Por los fundamentos que se esbozan a continuación, se confirma la Sentencia apelada.
Conforme surge del recurso ante nuestra consideración, el 21 de septiembre de 1972 la Corporación Azucarera de Puerto Rico, entidad adscrita a la Autoridad de Tierras, en adelante, Corporación Azucarera, y la Comunidad Agrícola, suscribieron un Contrato de Arrendamiento de Fincas Rústicas, en adelante, el Contrato, sobre varias fincas propiedad de la Comunidad Agrícola. La cabida agregada original aproximada de las fincas, conocida como el Valle del Coloso, era de 3,411.96 cuerdas. En dicho Contrato se estipuló, entre otros extremos, que el canon anual de arrendamiento se determinaría mediante una fórmula, en la cual la renta se especificaría basándose en dólares por cuerda, variando cada año, multiplicado por la cabida en cuerdas del predio arrendado. Es decir, el número de cuerdas arrendadas no sería fijo, sino que se iba reduciendo con el pasar del tiempo.
Así las cosas, el 10 de febrero de 2003 la Comunidad Agrícola instó una Demanda alegando, inter alia, que la Corporación Azucarera había incumplido con el Contrato al no entregarle las fincas arrendadas en iguales o mejores condiciones a las que se encontraban en 1972, como exigía el Contrato; la falta de pago por cánones de arrendamiento y de contribuciones al Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM); y expropiación a la inversa.
Surge de la Demanda incoada lo siguiente:
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CAB (Comunidad Agrícola) es la propietaria de dos fincas (en adelante la Propiedad), con una cabida total agregada de aproximadamente DOS MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y DOS CON CINCO MIL TRESCIENTAS CINCUENTA Y CINCO DIEZ MILESIMAS DE OTRA CUERDAS (2,982.5355 cds.) las cuales aparecen inscritas a los Folios: (i) ciento uno (101) del Tomo ochentiuno (81) del Registro de la Propiedad de Aguadilla, Finca Número Mil Trescientos Dos (1,302), Inscripción Quinceava y, (ii) cuarenta y dos (42) del Tomo setenta y seis (76) de Rincón, Finca número tres mil cuatrocientos noventa y ocho (3,498). Las referidas, 2,982.5355 cuerdas están identificadas registralmente
como dos fincas. No obstante, la Propiedad, física y extra-registralmente, (sic) está identificada como múltiples parcelas y colonias, localizadas dentro de las municipalidades de Aguada, Aguadilla, Moca y Rincón, Puerto Rico, en el Valle del Coloso y en Rincón, en y alrededor de lo que originalmente comprendía el Ingenio Azucarero Central Coloso.
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En el año 1972, CAB (Comunidad Agrícola) y la Autoridad (de Tierras) suscribieron un contrato de arrendamiento de la Propiedad, conforme al cual la Autoridad (de Tierras) tomó posesión y control absoluto de la Propiedad, bajo arrendamiento, mediante el pago de un canon anual y el pago de todas las contribuciones. La Autoridad (de Tierras) se comprometió, además, a mantener y devolver la Propiedad al finalizar el arrendamiento en iguales o mejores condiciones de las que las recibió en 1972. Los términos y condiciones del Contrato fueron similares y estuvieron vigentes mediante enmiendas al mismo hasta su terminación en el 1999.
Las Cláusulas del contrato pertinentes son:
(a) Cláusula Octava: La Arrendataria se obliga a cuidar la propiedad arrendádale
con la diligencia de un buen padre de familia, comprometiéndose a entregarla al finalizar el arrendamiento en iguales o mejores condiciones de las que las recibió en 1972, salvo el deterioro natural que sufra, y libre de cualesquiera nuevos invasores, precaristas, agregados, subarrendatarios o medianeros. (b) Cláusula Décima: El pago de las contribuciones territoriales impuestas o que se impusieran a la Propiedad, seguirá siendo responsabilidad de LA ARRENDATARIA, así como cualquier otra contribución federal, estatal o municipal que se imponga sobre la propiedad arrendada. En caso de que no se tome en arrendamiento la cabida total de la finca objeto de arrendamiento, el pago de las contribuciones se hará a base de las cuerdas de terreno y demás accesorios o anexos que efectivamente se hayan tomado en arrendamiento. (c)
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Como parte de sus obligaciones, la Parte Demandada (Autoridad de Tierras), se obligó a cuidar y mantener la Propiedad en iguales o mejores condiciones de las que las recibió, así como sus sembrados de caña, sembraderos de semillas, caminos, puentes, cercas, portones, niveles de contorno de las diferentes áreas de la Propiedad, charcas, sistema de canales de irrigación y otros sistemas y equipos propios de una operación agrícola de la envergadura que la Propiedad era al 1972. Su obligación incluía el darle mantenimiento periódico a la Propiedad y hacer las reparaciones que fueren necesarias de acuerdo a las mejores normas y prácticas de la Agricultura en general y de la Industria Azucarera en particular.
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La Parte Demandada (Autoridad de Tierras) ha incumplido con su obligación contractual y legal de cuidar la Propiedad y mantenerla en iguales o mejores condiciones de las que la recibió. A la fecha de radicación de esta demanda transcurridos ya treinta (30) años desde que la Autoridad tomó total posesión y control de la Propiedad, conforme al contrato de arrendamiento suscrito y sus prórrogas, ésta se encuentra en el siguiente estado; a) sin siembras de caña, b) abandonada, c) deteriorada, d) menoscabada en su operación, e) desprovista
de valor por su desuso y descuido, f) inservible para la agricultura o cualquier uso comercial o industrial, g) la planta física, maquinaria y equipos de la Propiedad han desaparecido o se encuentran en total abandono, h) los terrenos han sido adversamente menoscabados en su alto rendimiento agrícola, y no pueden ser utilizados, total o parcialmente, para usos agrícolas, comerciales o industriales, i) los niveles de contorno de las diferentes áreas de la Propiedad han sido destruidos, j) contaminada ambientalmente, k) con invasores y precaristas ocupando parte de la Propiedad, l) con chatarra, basura y otros desperdicios, m) sin charcas de captación, n) con el sistema de riego abandonado y sin funcionar y, o) convertidas porciones de la Propiedad en áreas inundables, que antes no lo eran.
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Por el contrario a la fecha en que a la Autoridad (de Tierras) se le entregó posesión y control absoluto de la Propiedad en 1972 el estado de la misma era:
(a) Siembras de caña en toda la Propiedad en estado óptimo de producción. (b) Semilleros de caña con capacidad de mantener el estado óptimo de la producción. (c) Contornos y niveles óptimos en todas las áreas de la Propiedad que permitía su irrigación total. (d) Cercas, caminos, portones, charcas, sistema de irrigación y puentes en estado óptimo. (e) Descontaminada, con áreas inundables limitadas y sin precaristas, basura ni chatarra.
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Las acciones y omisiones de la Parte Demandada (Autoridad de Tierras) en no cumplir con sus obligaciones contractuales y legales han resultado en una reducción masiva en el valor de la Propiedad toda vez que el abandono y descuido de la Propiedad ha ocasionado que la misma se convierta en terrenos baldíos. La Propiedad no está siendo utilizada para los fines agrícolas para lo que fue arrendada, por su condición y estado actual de abandono, descuido y deterioro.
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El estado físico en que se encuentra la Propiedad es diametralmente opuesto al estado en que debería estar la Propiedad de haber la Autoridad (de Tierras) cumplido con su obligación contractual de cuidar de ésta como un buen padre de familia. La condición de la Propiedad es producto del incumplimiento masivo con las obligaciones contractuales y de sus actuaciones. El deterioro promovido, tolerado y facilitado por la Autoridad (de Tierras), ha producido una privación del valor de la Propiedad que la Autoridad (de Tierras) tiene que resarcir totalmente.
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Véase, págs. 146-148 del Apéndice.
Luego de un extenso trámite de descubrimiento de prueba, que aún no ha culminado, el 29 de septiembre de 2004 el Tribunal de Primera Instancia dictó una Sentencia Sumaria Parcial. En consecuencia declaró Con Lugar una solicitud de sentencia parcial instada por la Comunidad Agrícola. Le ordenó a la Autoridad de Tierras pagar los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados por el tiempo que dicha entidad poseyó la propiedad en controversia sin existir relación contractual entre las partes. A su vez, ordenó el pago de las contribuciones sobre la propiedad inmueble adeudadas.
Inconforme, la Autoridad de Tierras acudió a este Tribunal. Mediante Sentencia emitida el 16 de diciembre de 2005, este Foro modificó el dictamen emitido. En particular, este Foro apuntó:
En su discusión las apelantes aducen que no procedía dictar sentencia sumaria por existir controversias de hecho sobre el monto de renta adeudada, ya...
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