Sentencia de Tribunal Apelativo de 10 de Octubre de 2008, número de resolución KLAN200701857

LEXTA20081010-014 Sánchez Otero v. Martínez Pastrana

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGION JUDICIAL DE CAROLINA

PANEL XIII

JULIO E. SÁNCHEZ OTERO, su esposa IDALIA BOBÉ MERCADO y la SOCIEDAD LEGAL DE GANANCIALES, entre ellos constituida Apelantes v. EMILIA P. MARTÍNEZ PASTRANA, ALDAMUY y ASOC., representada por DOLORES C. ALDAMUY T/C/C DOLORES COLÓN LÓPEZ Apelados

KLAN200701857

APELACIÓN Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina Caso Núm.: FNAC2004-0036 Sobre: Incumplimiento de Contrato, Daños y Perjuicios, División de Comunidad de Bienes

Panel integrado por su presidente, el Juez Ortiz Carrión, la Juez Fraticelli Torres y el Juez Rosario Villanueva

Rosario Villanueva, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 10 de octubre de 2008.

Comparecen ante nos Julio E. Sánchez Otero, Idalia Bobé Mercado y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos (apelantes) mediante apelación y solicitan que revoquemos la sentencia del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina (T.P.I.), que declaró sin lugar la demanda presentada por los apelantes por incumplimiento de contrato, daños y perjuicios y división de comunidad de bienes y con lugar la reconvención presentada por la señora Emilia

P. Martínez Pastrana (señora Martínez). En su consecuencia ordenó el desahucio de los apelantes de la propiedad objeto del litigio, así como el pago de costas, gastos y la cantidad de $6,000.00 de honorarios de abogado.

Por los fundamentos que exponemos a continuación modificamos la sentencia del T.P.I.

I

El 25 de junio de 2003, mediante un acuerdo denominado “Contrato de Opción a Compra”

los apelantes se comprometieron a comprar la propiedad ubicada en el Solar 2-C de Haciendas de Canóvanas, Puerto Rico, compuesta de una cuerda de terreno, con una residencia de dos habitaciones, dos baños, sala, comedor y cocina, perteneciente a la señora Martínez, por el precio de $165,000.00. Los apelantes entregaron la cantidad de $100,000.00 a la señora Martínez como adelanto o depósito del precio pactado.

Los apelantes venían obligados a satisfacer los restantes $65,000.00 del precio de compraventa en o antes del año que comenzaba a decursar

a partir del 25 de junio de 2003. Transcurrido el plazo de un año para realizar el pago de los restantes $65,000.00 del precio acordado, los apelantes, se negaron a pagarlos.

El 18 de septiembre de 2004 los apelantes presentaron demanda por incumplimiento de contrato, daños y perjuicios contra la señora Martínez y el realtor, Aldamuy & Asociados, representado por Dolores Colón López. Alegaron que fueron inducidos por la señora Dolores Colón López a comprar la propiedad objeto de esta acción y que habían incurrido en unos gastos para reparar la misma.

Oportunamente, las partes presentaron sus alegaciones responsivas y defensas afirmativas a las alegaciones de la demanda. La co-apelada Dolores Colón López incluyó la prescripción entre sus defensas afirmativas y la señora Martínez presentó reconvención contra los apelantes por incumplimiento de pago. Los apelantes no presentaron alegación responsiva contra la reconvención, por lo que les fue anotada la rebeldía.

Luego de varios trámites procesales, el 15 de febrero de 2006, se presentó el Informe Preliminar de Conferencia con Antelación a Juicio suscrito por todas las partes. La primera Conferencia con Antelación a Juicio se celebró el 16 de febrero de 2006; en dicho momento las partes informaron al tribunal que todavía no se había concluido con el descubrimiento de prueba. El T.P.I.

concedió un término adicional para concluir el descubrimiento de prueba y señaló el caso para juicio para el 27 de septiembre de 2006. Ese día comenzó el juicio del caso.

Comenzó declarando el apelante Julio E. Sánchez Otero. Éste declaró sobre la forma en que adquirió la propiedad objeto del litigio. Testificó sobre la información que se le suministró al momento en que decidió adquirir el inmueble y presentó copia de los cheques con los que se abonó el pronto de la propiedad. Declaró sobre las veces que visitó la propiedad antes de comprarla y presentó fotos del estado en que se encontraba la misma cuando se le entregó. También habló de los reclamos que realizó, la actitud de la señora Martínez ante sus reclamos, las reparaciones que tuvo que realizar en la propiedad, lo ocurrido el día pautado para que se firmara la escritura de compraventa de la propiedad, entre otras cosas.

La continuación de la vista fue señalada para el 13 de marzo de 2007. En esa ocasión se concluyó brevemente con el examen al apelante y se informó que la co-apelante, Idalia Bobé Mercado, no sería utilizada como testigo. Acto seguido, los recurridos hicieron una solicitud verbal de non suit, la cual fue replicada por la parte apelante. Habiendo escuchado el argumento de ambas partes, el tribunal le ordenó a los recurridos presentar por escrito sus argumentos en un término de 30 días, teniendo los apelantes 30 días para oponerse.

El 30 de abril de 2007 la señora Martínez presentó su solicitud desestimatoria

non suit y Aldamuy & Asociados presentó una Moción Reiterando Solicitud de Desestimación por Insuficiencia de la Prueba Bajo la Regla 39.2 (c) de Procedimiento Civil el 30 de mayo de 2007. Ambos escritos fueron replicados por los apelantes.

El 20 de noviembre de 2007 se notificó la sentencia emitida en el caso que acogió las mociones de non suit presentadas por los apelados, y en su consecuencia el T.P.I. declaró sin lugar la demanda y con lugar la reconvención presentada, disponiéndose el desahucio de los apelantes de la propiedad objeto del pleito, así como el pago de costas, gastos y la cantidad de $6,000.00 por concepto de honorarios de abogado a favor de las partes demandadas o sea $3,000.00 a cada una de las partes por haber mediado temeridad.

Inconformes con dicha determinación, el 20 de diciembre de 2007, los apelantes presentaron escrito de apelación en el que alegaron que:

1) Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia, de ahora en adelante T.P.I. en su apreciación de la prueba documental y testifical, al determinar que procede la desestimación del presente pleito a la luz de la Regla 39.2 de las de Procedimiento Civil ya que concluye erróneamente que la parte demandante no tiene remedio alguno conforme a lo probado.

2) Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia en su Sentencia aquí apelada al determinar que procede las consecuencias de aceptar como correcta las alegaciones de la Reconvención de la demandada EMILIA P. MARTÍNEZ PASTRANA, como consecuencia de haberse anotado la rebeldía al demandante a la luz de la Regla 45 de las de Procedimiento Civil a la parte demandante.

3) Erró el Honorable T.P.I. al adjudicar en su Sentencia que procede el incumplimiento contractual de la parte demandante, disponiendo su Desahucio y determinando validar la cláusula penal del Contrato de Opción de Compraventa como daños compensatorios a la demandada EMILIA P. MARTINEZ, todo lo cual constituye un “enriquecimiento

injusto” y violatorio de las disposiciones legales que rigen las transacciones de bienes raíces y las obligaciones y contratos del derecho de P.R.

4) Erró el Honorable T.P.I. en su Sentencia al determinar que procede la defensa afirmativa de prescripción levantada por la demandada DOLORES COLON LOPEZ.

5) Erró el Hon.

T.P.I., al determinar que procede la “inalterabilidad del contenido del contrato” (“pacta sunc servanda”) sin tomar en consideración que la prueba testifical y documental ofrecida por los demandantes alteró sustancialmente

dicho contrato.

II

Teoría General de los Contratos

Las obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasicontratos, y de los actos y omisiones ilícitos en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia. Art. 1042 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 2992.

Aquellas obligaciones que nacen de un contrato tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y sus causahabientes, y deben cumplirse a tenor del mismo. Art. 1044 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 2994.

La teoría de los contratos se funda sobre la base de la autonomía de la voluntad y la libertad que tienen las partes contratantes de "establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público." Art. 1207 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3372.

El contrato surge cuando concurren los siguientes requisitos: (1) consentimiento de los contratantes (2) objeto cierto que sea materia del contrato (3) causa de la obligación que se establezca. Artículo 1207 del Código Civil, id. sec. 3391. Una vez median estos elementos necesarios para la existencia del contrato, éste se convierte en la ley que rige entre las partes. Artículos 1044 y 1213 del Código Civil, 31 L.P.R.A. secs. 2994 y 3391.

Cuando los términos de un contrato son claros y no dejan lugar a dudas sobre la intención de los contratantes, no cabe recurrir a reglas de interpretación. Artículo 1233 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3471; Trinidad García v. Chade, 153 D.P.R. 280, 289 (2001); Marcial Burgos v. Tomé, 144 D.P.R. 522, 536 (1997).

En el caso que no sea...