Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Octubre de 2008, número de resolución KLRA200800377
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA200800377 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 31 de Octubre de 2008 |
LEXTA20081031-098 Iglesias Ramírez v. Conarc Development Corp.
Estado Libre Asociado de Puerto Rico
TRIBUNAL DE APELACIONES
REGIÓN JUDICIAL DE
Panel II
| JORGE LUIS IGLESIAS Ramírez KETTY D. TORRES VáZQUEZ | | Revisión administrativa procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Querella núm.: 100034100 Incumplimiento de contrato | |||
Panel integrado por su presidenta, la Jueza
García García, la Jueza Varona Méndez y el Juez Cabán
García
Varona Méndez, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de octubre de 2008.
Mediante recurso de revisión, Conarc Development Corp. (la recurrente), nos pide que revoquemos la resolución emitida por el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO), el 5 de diciembre de 2007. Mediante dicha resolución se determinó que procedía resolver el contrato celebrado entre las partes y se ordenó a la parte recurrente que devolviera a los recurridos el depósito entregado por éstos ascendente a la cantidad de $10,000.00. Además, el DACO determinó que procedía el pago de honorarios de abogado a favor de los recurridos por la cantidad de $800.00. La recurrente solicitó la reconsideración
de esta determinación, la cual fue denegada el 17 de marzo de 2008.
Con el beneficio de la comparecencia del DACO y el derecho aplicable, procedemos a resolver.
I.
La recurrente, CONARC Development Corp., es una corporación con fines de lucro, autorizada para hacer negocios en Puerto Rico. Se dedica al desarrollo y construcción de proyectos de vivienda no mayores de veinte (20) unidades. Específicamente, sus gestiones de negocio consisten en comprar solares y desarrollarlos para los proyectos de vivienda.
Como parte de los negocios realizados por la recurrente, el 6 de diciembre de 2005 ésta suscribió un contrato de opción de compraventa con el Sr. Jorge Luís Iglesias Ramírez y la Sra. Ketty D. Rodríguez Vázquez (los recurridos). En dicho contrato, la recurrente acordó vender, ceder y traspasar a los recurridos la posesión y título de la siguiente propiedad: Casa denominada B Señorial Village, Calle B esquina Zorrilla, Reparto El Señorial, San Juan, Puerto Rico. Con cabida aproximada de 220 MC y construcción aproximada de 1600 PC (under roof). Esta propiedad era una de varias que la recurrente había construido para el año 2005, como parte de sus negocios. Inicialmente, los recurridos se interesaron en la propiedad por la localización y los atractivos que presentaba la residencia. El contrato de opción de compraventa fue redactado por la recurrente, pero revisado y aprobado por los recurridos con unos cambios menores.
Conforme establece el contrato celebrado entre las partes, los recurridos pagaron a la recurrente la cantidad de $10,000.00. Esta cantidad correspondía a un depósito, como garantía de la buena fe para la tramitación del préstamo necesario para llevar a cabo la compraventa. Se acordó que al otorgarse el contrato de compraventa de la propiedad, esta suma sería acreditada al precio de venta ($303,000.00).
Como parte de las cláusulas del contrato, las partes pactaron lo siguiente:
Que El Comprador tendrá hasta el 31 de enero del [sic] 2006 para recibir una pre-aprobación
de la institución bancaria para dicho financiamiento. Vencido este término El Vendedor devolverá la cantidad de $10,000.00 a El Comprador de no tener una decisión positiva por parte de la institución bancaria para los fondos necesarios para poder llevar esta compraventa.
Esta compraventa se llevará a cabo al finalizar la construcción de la Unidad B en o antes del 28 de febrero del [sic]
2006. Si por razones ajenas a El Vendedor y siempre que sean atribuibles a El Comprador no se llevara a cabo esta compraventa para dicha fecha, El Vendedor tendrá la opción de retirarse de esta Opción de Compraventa y dará por terminada esta transacción y retendrá el depósito de buena fe de $10,000.00.
Si por el contrario, la construcción de la Unidad B se retrasara El Vendedor
podrá extender esta opción los días necesarios para poder completar la obra y los términos se mantienen iguales.
Durante el mes de diciembre de 2005, los recurridos realizaron las primeras gestiones para obtener una pre-aprobación del financiamiento hipotecario para la compra de la propiedad objeto del contrato. En enero de 2006, los recurridos fueron notificados verbalmente sobre la pre-aprobación de un préstamo hipotecario por parte del banco hipotecario First Mortgage
(el banco). Sin embargo, no fue hasta el 7 de febrero de 2006 que el banco hizo constar por escrito que la solicitud para el préstamo hipotecario por la cantidad de $303,000.00 había sido pre-aprobada
a favor de los querellantes. Los recurridos no entregaron a la recurrente la carta de pre-aprobación ya que la unidad no estaría lista para el 28 de febrero de 2006. No obstante, la recurrente tenía conocimiento de que los recurridos continuaban interesados en la propiedad por voz del Sr. Miguel Rodríguez, empleado de construcción de la recurrente.
Durante el período de febrero a julio de 2006, los recurridos se mantuvieron revisando periódicamente la propiedad. El 9 de junio del mismo año los recurridos realizaron una inspección a la propiedad aún en construcción. En esa ocasión las partes contratantes firmaron un documento donde fueron especificados varios vicios aparentes de los que adolecía la propiedad. Para julio de 2006, la propiedad aún no tenía conectado el sistema de electricidad. De este modo, si los recurridos deseaban mudarse, tenían que hacerlo sin el servicio de luz y con un generador eléctrico. Éstos no aceptaron dicha propuesta, entre otras razones, porque la Sra. Ketty D. Torres se encontraba en un delicado estado de salud.
Así las cosas, el 19 de julio de 2006, los recurridos notificaron a la recurrente, mediante carta, que interesaban resolver el contrato debido a que no se entregó la propiedad en el término acordado. Asimismo, solicitaron la devolución del depósito de $10,000.00 que habían entregado. Días después, la recurrente les notificó por escrito que retendría el depósito de $10,000.00, ya que en el contrato no existía una cláusula que les permitiera disolver el acuerdo por no haberse entregado la propiedad en un término específico. Posteriormente, la recurrente se comunicó con los recurridos para inquirir si aún estaban interesados en la propiedad y para notificarles que ya la misma contaba con el servicio de electricidad. Éstos, aún interesados, realizaron las gestiones necesarias para continuar con su solicitud de préstamo hipotecario.
En agosto de 2006, la recurrente entregó al banco los documentos necesarios para la evaluación del otorgamiento del préstamo hipotecario solicitado a dicha entidad financiera. Mediante carta fechada el 17 de agosto de 2006, el banco notificó a los recurridos que la solicitud no pudo ser aprobada por éstos no cumplir con el requisito de tener fondos suficientes para comprar. Los recurridos notificaron a la recurrente que aunque les interesaba adquirir la propiedad, no podían hacerlo por no haber sido aprobada su solicitud de financiamiento.
El DACO encontró como un hecho probado que, tras la pre-aprobación
inicial del préstamo...
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