Sentencia de Tribunal Apelativo de 25 de Febrero de 2009, número de resolución KLRA200800396
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA200800396 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 25 de Febrero de 2009 |
| LAS LOMAS DEVELOPMENT, CORP. Recurrente v. JUNTA DE PLANIFICACIÓN Recurrida | | REVISIÓN ADMINISTRATIVA Procedente de la Junta de Planificación Caso Núm.: 2006-55-0267-JPU |
Panel integrado por su presidente, el Juez López Feliciano, la Jueza Pabón Charneco y el Juez Hernández Serrano
López Feliciano, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico a 25 de febrero de 2009.
La recurrente, Las Lomas Development, Corp., nos solicita que revisemos la resolución dictada por la Junta de Planificación de Puerto Rico (en adelante, la JP) el 18 de enero de 2007, mediante la cual denegó la Consulta de Ubicación Núm. 2006-55-0287-JPU, dirigida al desarrollo de un proyecto de residencial mixto en el Barrio Boquerón del Municipio de Cabo Rojo.
Con el beneficio de los alegatos de las partes, procedemos a disponer del recurso.
Allá para el 11 de abril de 2006 la recurrente presentó ante la JP una Consulta de Ubicación (en adelante, CU) para el desarrollo de un proyecto residencial multifamiliar, consistente de 322 unidades de vivienda, del tipo conocido como walk up
- walk down y 92 solares para fines residenciales. Se propuso el proyecto en una finca propiedad de la recurrente, localizada en la Carretera Estatal Núm. 103, Kilómetro 12.2 Interior, del Barrio Boquerón de Cabo Rojo; con una cabida de 27.6214 cuerdas.
Recibida la CU, el 2 de junio de 2006 la JP le requirió a la recurrente que suplementara su solicitud con cierta información adicional que demostrara causa por la cual no se debía desestimar la consulta, por ubicarse el proyecto dentro de la Reserva Agrícola del Valle de Lajas.
Oportunamente la recurrente presentó su respuesta a lo requerido.
Atendida finalmente la CU por la JP, en la resolución recurrida dicha agencia administrativa determinó que no era viable el desarrollo del proyecto propuesto por encontrarse los terrenos en un Distrito AR-1 de la Reserva Agrícola del Valle de Lajas, según establecido en el Reglamento de Zonificación Especial para las Reservas Agrícolas de Puerto Rico, infra.
De la resolución antes aludida, la recurrente solicitó oportunamente reconsideración a la JP. En el escrito presentado a esos efectos alegó lo siguiente:
En cuanto a las Determinaciones de Hechos
En cuanto a la Núm. Dos (2)
-
También es correcto que el predio de terreno objeto de esta consulta colinda también por el Norte con el proyecto de solares unifamiliares
conocido como Urb. Albolada
(sic) ver foto aérea.
b) Por el Este también con la carretera estatal núm. 103 y terrenos a desarrollarse.
c) Por el Sur también con el proyecto de solares unifamiliares
conocido como Urb. Alameda.
d) Por el Oeste también con terrenos de Dagoberto Montalvo
que cubre un 65% aproximadamente de la colindancia
del terreno objeto de esta consulta que se puede desarrollar quedando así aproximadamente un 35% de la finca colindando con el límite de la reserva del Valle de Lajas lo que constituye un bolsillo, ver foto aérea con los colindantes y demarcación del Valle de Lajas.
Adicional queremos saber como (sic) es que la demarcación del límite del Valle de Lajas comenzó en la carretera núm. 103 hacia y sobre el camino municipal y al llegar a la propiedad objeto de esta consulta subio (sic) sobre la colindancia este, norte, parte del oeste y volvió al camino municipal cuando la delimitación debió seguir el curso de (sic) camino que es por donde primero se demarcan las delimitaciones
según el reglamento núm. 4 de la junta de planificación (sic) y el reglamento núm. 28 del Valle de Lajas privándome así al derecho que tengo bajo la constitución (sic) de Puerto Rico y los Estados Unidos de norte (sic) América al uso y disfrute de mi propiedad.
En cuanto a la núm. 3.
Según el reglamento núm. 28 reglamento de zonificación especial para reservas agrícolas de Puerto Rico (sic).
Distrito AR-1: Agrícola en reserva uno
6.01 Propósito del distrito AR-1 Este distrito se establece para clasificar sectores de gran productividad o de gran potencial agrícola y que corresponde a la política pública establecida para terrenos con estas condiciones y una continuidad y desarrollo para uso agrícola se declara de extrema importancia para el país. Comprenden terrenos no urbanos ni desarrollados, llanos o semillanos, mecanizables. Con declives del cero al doce por ciento (0 al 12%) con capacidad para riego y una capacidad de uso agrícola de la clase del I al IV, según clasificados por el catastro de suelos del servicio de conservación de los recursos naturales del departamento de agricultura federal (sic), (USDA por sus siglas en ingles (sic)).
1) En cuanto al declive el departamento de agricultura (sic) en carta fechada el 26 de mayo de 2005 y notificada el 8 de junio de 2005 firmada por el subsecretario Francisco Oramas Irizarry la hacemos acompañar copia de la misma, se expresa así.
La finca esta (sic) constituída
por una asociación de tres series de suelos, con las siguientes proporciones aproximadas:
Eso es incorrecto esta (sic) constituída
por una asociación de solo (sic) dos suelos descalabrado arcilloso lómico el 90% y serie fraternidad arcillosa el restante 10% (sic)
-
75%, Pertenece a la serie Descalabrado arcillosa lómico
con declive de 12-20%
-
15%, a la serie Descalabrado arcilloso lomico (sic), con declives de 20-60%
-
10%, a la serie Fraternidad arcillosa, con substrato de arcilla cascajosa, con declives de 2-5%
Por lo cual es contrario a la sección 6.01 en cuanto a los declives del terreno. En cuanto a capacidad de uso agrícola
-
75% de uso agrícola de V1s-5. Este suelo es inclinado.
-
15% de uso agrícola de V1s-5. Este suelo es inclinado
-
10% de uso agrícola IIIsc I. Este suelo es ligeramente inclinado
Por lo cual es contrario a la sección 5.02 y 6.01 en cuanto a la capacidad de uso agrícola esos son parámetros de un Distrito AR-3 Agropecuarios según el departamento de agricultura (sic). Además la finca no es ni llana ni semillana a lo que tampoco cumple con la sección 5.02y (sic) 6.01.
Vamos ahora a aclarar todo lo escrito por la Agrónoma Yolanda
Flores ante la junta de planificación (sic) con relación a la finca objeto de esta consulta para justificar como arbitraria y caprichosamente a sabiendas de que dicha finca no tiene los más mínimos requisitos para estar en la reserva del Valle de Lajas y menos como un distrito AR-1.
1) En cuanto a las vistas públicas para la demarcación de la reserva del Valle de Lajas la finca objeto de esta consulta en las dos primeras vistas públicas estaba fuera del límite del Valle de Lajas ver expediente de vistas públicas y de la noche a la mañana aparece dentro del Valle de Lajas a sabiendas que no cumple con los propósitos de dicha reserva lo que es contrario a la sección 5.02 y 6.01, el reglamento núm. 28 (sic) y contrario también al mandato legislativo establecido en el artículo 2 de la Ley Núm. 277 del 20 de agosto de 1999, según enmendada, 23 L.P.R.A., sec, 7031.
2) En la primera carta con fecha de 5 de mayo de 2004 el Departamento de Agricultura y la Agrónoma Yolanda Flores para justificar el haber incluido la finca objeto de esta consulta en la reserva del Valle de Lajas dando información falsa al proponente y la junta de planificación (sic) dividiendo la clase de suelos en cuatro (4) series y la capacidad de uso en cuatro (4) y que la topografía del terreno es llana a semillana de gran productividad agrícola lo que es falso, es un delito someter información falsa.
3) En la segunda carta fechada el 26 de mayo de 2005 y firmada por el subsecretario Francisco Oramas Irrizarry
vuelve el Departamento de Agricultura y la agrónoma Yolanda
flores (sic) a someter información falsa para justificar y dice que la finca esta (sic) constituída por una asociación de tres (3) series de suelo cuando en la propia carta los suelos A y B son los mismos solamente es diferente el suelo C. Luego dice que en visita a la finca objeto de esta consulta la misma colinda con terrenos vacantes al Norte, Sur, Este y Oeste, que tienen cabidas similares a la finca solicitada eso es falso ver foto aérea la cual hacemos acompañar copia. Pero más adelante en la misma carta ellos se contradicen y dicen existen áreas desarrolladas al sur y este de la finca (Urb. La Arbolada) al Norte (Villa Aurora), además se observan residencias, escuelas y comercios al margen de la carr., 103 que no tendrían impacto significativo en el desarrollo agrícola de estos terrenos, falso ya que dichos terrenos no son aptos agrícolamente por los declives y la capacidad de uso agrícola. Luego dice sin embargo la aprobación de este proyecto contribuiría a desalentar el desarrollo de futuras actividades agrícolas, tanto de la finca en cuestión, como en las inmediaciones. Falso, la finca en cuestión no tiene los parámetros ni la capacidad agrícola y los terrenos adyacentes a la finca estan (sic) desarrollados, ver foto aérea sometida. Además dice permitir el uso propuesto en esta finca incrementaría la presión de desarrollo urbano sobre fincas de alto valor para la agricultura. Falso, ya que la finca el Departamento de Agricultura determinó que no es apta agrícolamente. Todo esto tratando de confundir con premeditación y a sabiendas de la falsedad, a los miembros de la Junta de Planificación y al técnico que lleva el caso ante la junta (sic), tan es así que vuelve y se contradice al final de la carta diciendo que las circunstancias que provocaron nuestra recomendación inicial, permanecen inalteradas, resaltándose nuevamente nuestro interes (sic) de preservar terrenos de alto valor agropecuario. Decir que la finca objeto de esta consulta es agropecuario es contrario al mandato Legislativo establecido en el...
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