Sentencia de Tribunal Apelativo de 19 de Mayo de 2009, número de resolución KLCE200900023
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLCE200900023 |
| Tipo de recurso | Recursos de certiorari |
| Fecha de Resolución | 19 de Mayo de 2009 |
LEXTA20090519-06 CB Real Estate Corp. v. Lilly
Del Caribe, Inc.
| CB Real Estate Corporation | KLCE200900023 | CERTIORARI Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Superior de Carolina Sobre: Sentencia Declaratoria y Cobro de Dinero Caso Núm. FAC2007-1516 (408) |
Panel integrado por su presidente, Juez Arbona Lago, el Juez Salas Soler y la Jueza Cotto
Vives.
Arbona Lago, J.
En San Juan, Puerto Rico, a 19 de mayo de 2009.
Luego de negociaciones, el 13 de febrero de 2004 CB Real Estate
Corporation (CB) como propietario y Lilly del Caribe, Inc. (Lilly) como inquilino, suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un almacén de 100,000 pies cuadrados denominado Santa Paula
3.0 de la Carretera 887, Barrio San Antón, Carolina, Puerto Rico (Almacén). Se pactó un canon básico gradual de $4.00 por pie cuadrado anual durante los primeros 90 días del arriendo y luego de $7.75 por pie cuadrado anual, con incremento anual del 3%. El término inicial del contrato es
de 8 años y Lilly cuenta con 5 opciones para renovarlo por términos de 1 año, sucesivamente (el Contrato).
Con el consentimiento de CB, Lilly llevó a cabo mejoras sustanciales dentro del Almacén a un costo que excedió
$5,000,000.00. Debido a inesperados cambios en su operación en Puerto Rico Lilly no llegó a ocupar el Almacén, por lo que conforme al contrato y el consentimiento de CB el 12 de julio de 2006 Lilly lo sub-arrendó a OfficeMax North America, Inc. (OfficeMax) por una renta básica de $9.50 el pie cuadrado anual, con igual incremento de 3% anual.
Así las cosas, durante la segunda mitad del 2006 CB remitió a Lilly
facturas por la mitad de la diferencia de cánones entre CB-Lilly
y Lilly-OfficeMax, fundamentado ello en la cláusula 33 del Contrato CB-Lilly, que dispone como sigue:
33. Assigment And Subletting
If Tenant wishes to sublet the Premises, and such sublease provides for rental payments to Tenant by sub-tenant that are greater than those payable by Tenant to Landlord under this agreement, Landlord shall have the right to participate in said profit factor on the basis of fifty (50%) percent. (Énfasis suplido)
En respuesta, Lilly informó a CB que el sub-arriendo no le genera ganancia alguna, puesto que la inversión y los gastos incurridos por Lilly en el Almacén absorben el diferencial numérico.
Ello generó el presente litigio sobre Sentencia Declaratoria y Cobro de Dinero, Civil FAC07-1516 (408), instado por CB el 15 de mayo de 2007.
CB sostiene que el profit factor es simplemente el 50%
de la diferencia entre el canon básico que Lilly
cobra a OfficeMax y el que Lilly
paga a CB. Lilly sostiene que atendido lo invertido en el Almacén, incluyendo costos de corretaje etc. para lograr el sub-arriendo, realmente no genera ganancia alguna en el sub-arriendo, por lo que tampoco existe profit factor para CB. En el Contrato no se define en forma alguna cómo se computa el profit factor.
Arraigado en el amplio y liberal descubrimiento de prueba que impera en esta jurisdicción, el 17 de abril de 2008 Lilly cursó a CB la siguiente solicitud:
Según acordamos durante la deposición de su cliente, el Sr. Horacio
Campolieto, sirva esta carta para formalmente requerirle a CB Real Estate y
1. Borrador de Contrato de Arrendamiento (Lease Agreement) el cual Don Horacio
testificó que le envió a Lilly para el arrendamiento de Santa Paula II y al cual hace referencia en su carta del 12 de diciembre de 2002. (Exhibit 1 de la deposición).
2. Contrato de Arrendamiento de almacén y/o propiedad comercial que tenga
testificó que era igual al borrador de contrato que le envió a Lilly anteriormente.
3. Copia de los estados financieros y planillas corporativas del 2004 al presente presentadas por CB Real Estate y CB Importadora Transamericana Corp. a las agencias gubernamentales pertinentes sobre las cuales testificó el Sr. Campolieto.
...Para continuar leyendo
Solicita tu prueba