Sentencia de Tribunal Apelativo de 6 de Julio de 2009, número de resolución KLRA200900401
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA200900401 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 6 de Julio de 2009 |
| CARLOS MUÑIZ CRUZ Querellante-Recurrido v. JUNTA DE DIRECTORES | | Revisión Administrativa procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Querella Núm.: 100039687 Sobre: Ley de Condominios |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Bajandas Vélez, el Juez Cordero Vázquez y el Juez Cortés Trigo.
Bajandas Vélez, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 6 de julio de 2009.
Comparece ante nos la Junta de Directores del Condominio Dos Pinos (la Junta o la recurrente) mediante el recurso de epígrafe. Nos solicita que revoquemos la resolución emitida y notificada por el Departamento de Asuntos del Consumidor (el DACO) el 3 de febrero de 2009. Por medio de dicha resolución, el DACO declaró nulo e ilegal el acuerdo alcanzado en la asamblea del Consejo de Titulares del Condominio Los Pinos (el Consejo de Titulares) celebrada el 22 de mayo de 2007. En consecuencia, ordenó que en un término de cuarenta y cinco (45) días, a partir de la notificación de la
referida resolución, la Junta celebrara una asamblea extraordinaria del Consejo de Titulares con el propósito de decidir acerca de la instalación de un sistema de llavines en los ascensores del condominio.
Analizado el recurso y el derecho aplicable, resolvemos confirmar la resolución recurrida.
El Sr. Carlos Muñiz Cruz (el Sr.
Muñiz Cruz o el recurrido) es cotitular del apartamento 1-F del Condominio Los Pinos (el Condominio) localizado en el Municipio Autónomo de Carolina.
El Condominio fue sometido al régimen de propiedad horizontal por medio de la escritura número 31 otorgada el 6 de septiembre de 1976 ante el notario Frank Vizcarrondo Vivas. El Condominio es un complejo residencial con dos torres y un total de 298 apartamentos.
La Junta, por medio de su entonces presidente el Sr. Leonardo Campo, convocó una asamblea extraordinaria del Consejo de Titulares para el 21 de mayo de 2007 a las 7:00 PM en primera convocatoria y para el 22 de mayo de 2007 a la misma hora, en segunda convocatoria. La convocatoria está firmada por su presidente, pero no tiene fecha.
La agenda para esta asamblea extraordinaria del Consejo de Titulares incluía los siguientes temas:
(1) Apertura de reunión
(2) Invocación
(3) Prueba de la convocatoria y de su notificación
(4) Verificación de quórum
(5) Lectura de Acta de la Asamblea Extraordinaria Anterior
(6) Auditoría Año 2006 y Seguro Comunal 2007-2008
(7) Informe de Status
de las 3 Derrama[s] y [sic] Informe de Finanzas
(8) Renuncia del Presidente de la Junta de Directores
(9) Elección del nuevo Presidente
(10) Discusión del Reglamento conforme a la nueva Ley de Condominios
(11) Cierre de Asamblea
Apéndice de la Recurrente, pág. 34.
El 22 de mayo de 2007 se celebró la asamblea extraordinaria convocada. Participaron 59 titulares, o el 20% del total de titulares del Condominio, además había 20 poderes para votar (proxy). Según consta del acta de la asamblea, esa noche se discutió el asunto número 7 de la agenda. Así, se informó sobre el estatus del proyecto de remodelación
y modernización de los ascensores. Dicho proyecto y la correspondiente derrama fue aprobada por el Consejo de Titulares en una asamblea anterior. En el curso de esta discusión, se planteó si se debería imponer un sistema de llavines para poder utilizar los ascensores. Dichos llavines serían diferentes para cada piso, por lo que los titulares sólo tendrían acceso al piso en el cual ubica su propiedad.
El aludido asunto no formaba parte de la agenda que circuló la Junta junto con la convocatoria de la Asamblea. No obstante, la Junta llevó a cabo una votación acerca del establecimiento del sistema de llavines, y éste fue aprobado con 46 votos a favor y 11 votos en contra.
Para esa época, el Sr. Muñiz Cruz era el administrador del Condominio y había realizado gestiones para tramitar el proyecto de los llavines con anterioridad a la asamblea de mayo de 2007. Sin embargo, el Sr. Muñiz Cruz alega que durante la asamblea del Consejo de Titulares votó en contra del establecimiento del sistema de llavines. En el acta de la asamblea, no aparece desglosada la manera en que cada uno de los titulares ejerció su derecho al voto.
El 28 de abril de 2009 el Sr. Muñiz Cruz cursó una carta a la Junta en la que solicitó que desistieran del proyecto de los llavines. Alegó que el acuerdo para la instalación del sistema de llavines era una determinación ultra vires del Consejo de Titulares porque no contó con la aprobación unánime de los titulares, según lo establecen los Artículos 11 (a) (4), 12 y 13 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. secs. 1291i (a) (4), 1291k y 1291l. Ante la inacción de la Junta, el 27 de junio de 2008 el Sr. Muñiz Cruz presentó la querella de epígrafe ante el DACO.
El 4 de agosto de 2008 la Junta contestó la querella. Negó todos los hechos alegados por el Sr. Muñiz Cruz.
Además alegó que el querellante, aquí recurrido, no cumplió con los requisitos establecidos por el Artículo 42 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec.
1293, y levantó la defensa afirmativa de prescripción.
El 15 de enero de 2009 el DACO celebró una vista administrativa a la cual comparecieron las partes por medio de su representación legal. Testificaron por la parte querellante, aquí recurrida, la licenciada Nilda Castro, el licenciado Carlos Noriega y la Sra. Rochelle Mermelstein. Por la parte querellada, aquí recurrente, testificó el Sr. Campo.
Al inicio de la vista administrativa la Junta presentó oralmente una moción de desestimación. Alegó que el término para presentar la querella caducó treinta días después de celebrada la asamblea extraordinaria de 22 de mayo de 2007 o el 21 de junio de 2007. El Juez Administrativo se reservó la adjudicación de la moción de desestimación y prosiguió con la vista.
En su resolución, el DACO dividió las controversias del caso en dos asuntos. El primero, determinar el tipo de impugnación solicitada por el Sr. Muñiz Cruz y el segundo, determinar la legalidad de las actuaciones de la Junta durante la asamblea de 22 de mayo de 2007.
En cuanto al tipo de impugnación, el DACO concluyó que el Sr. Muñiz Cruz no sólo impugna un acuerdo que le es gravemente perjudicial, sino que alega que el acuerdo fue contrario a lo dispuesto por la Ley. En consecuencia, el DACO determinó que en la querella de epígrafe era de aplicación el término prescriptivo de dos años establecido por el Artículo 42 de al Ley de Condominios, 31 L.P.R.A.
sec. 1293f (b).
En lo atinente al segundo asunto, el DACO concluyó que el asunto de los llavines no estaba contenido en la agenda de la convocatoria de la asamblea, según lo dispuesto por el Artículo 38-A de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1293b-1. Razonó que al no incluir este asunto en la agenda, la Junta privó a los titulares de participar en la discusión de tan importante asunto que tenía como fin limitar el acceso de los titulares a otros pisos del Condominio distintos a aquel en que ubica su apartamento.
El DACO también concluyó que el sistema de llavines que se pretende instalar en el Condominio tiene el propósito de que cada titular tenga acceso exclusivo a su apartamento por el ascensor y limitar el uso del ascensor a los titulares a un sólo piso. Acorde con este sistema, un titular estaría impedido de acceder a los demás pisos y pasillos del Condominio. Siendo los ascensores un elemento común, es preciso que cualquier adjudicación sobre su uso esté dispuesto en la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal y luego de constituido éste, su conversión requiere el consentimiento unánime de los titulares. 31 L.P.R.A. secs. 1291i (b).
Al tenor de lo anterior, en resolución emitida el 3 de febrero de 2009, el DACO declaró nulo el acuerdo referente a los llavines logrado por una mayoría de los titulares del Condominio y ordenó a la Junta que celebrara una asamblea extraordinaria del Consejo de Titulares en un término de 45 días, contados a partir de la notificación de la resolución.
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