Sentencia de Tribunal Apelativo de 27 de Agosto de 2009, número de resolución KLRA200701270
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA200701270 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 27 de Agosto de 2009 |
| WS DEVELOPMENT CORP. P/C ARQ. ENRIQUE GUTIÉRREZ Recurrida v. COND. WASHINGTON PLAZA, ADA N. ABARCA, ADALJISA ABARCA Recurrentes | | Revisión Administrativa procedente de la Administración de Reglamentos y Permisos Caso Número: 05AA2-CET00-10543 |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Bajandas Vélez, el Juez Aponte Hernández y el Juez Morales Rodríguez.
Bajandas Vélez, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 27 de agosto de 2009.
Comparecen ante nos el Condominio Washington Plaza y las Sras. Ada
N. Abarca y Adalijsa Abarca (en conjunto, los recurrentes), mediante el recurso de epígrafe. Nos solicitan que revoquemos la resolución emitida por la Administración de Reglamentos y Permisos (la ARPE) el 2 de octubre de 2007 y notificada el 17 de octubre de 2007. Por medio de dicho dictamen, la ARPE aprobó el anteproyecto de construcción de un desarrollo residencial multifamiliar de dos predios sitos en la calle Washington de El Condado de Santurce del Municipio de San Juan. Los predios están ubicados en una zona con calificación R o residencial según el Reglamento de Zonificación Especial del Condado, Reglamento Núm. 3319 de 7 de junio de 1986.
Habiendo examinado cuidadosamente el presente recurso y el expediente administrativo que obra ante nuestra consideración, resolvemos revocar la resolución recurrida.
Antes de discutir las razones en las cuales fundamentamos nuestra determinación, hacemos un recuento procesal del caso de epígrafe.
El 17 de noviembre de 2005 WS Development Corp. (WS o la proponente), por conducto del arquitecto Enrique H.
Gutiérrez Rodríguez, presentó ante la consideración de la ARPE un anteproyecto de construcción para un proyecto residencial multifamiliar
a ser ubicado en dos predios que están localizados en la calle Washington números 59 y 61 del sector El Condado de Santurce.
Los predios tienen una cabida respectiva de 393.6003 metros cuadrados y 888.5728 metros, para un total de 1285.1731 metros cuadrados.1
Estos predios tienen una zonificación residencial (R).
Según se desprende de la solicitud de WS, el referido proyecto multifamiliar
consiste de la construcción de un edificio de quince (15) plantas, con una altura de 39.63 metros (o 130 pies) y con un número total de veinticuatro (24) apartamentos, equivalentes a 14.4 unidades de vivienda básica. Los descritos apartamentos son convertibles a 18 apartamentos de un dormitorio y 6 apartamentos de 2 dormitorios, equivalentes a 15.6 unidades de vivienda básica.
Los apartamentos ubicados en el último piso del edificio incluyen una terraza techada abierta.
En cuanto a las instalaciones comunes que servirían al proyecto, se proponen las siguientes: (1) un área para reuniones de los residentes con dos baños; (2) una oficina de administración; (3) tres áreas de almacenaje; (4) un área para la disposición de la basura; (5) un cuarto eléctrico; (6) un cuarto para los empleados de mantenimiento; (7) un generador de electricidad de emergencia; (8) un cuarto para el transformador; (9) un gimnasio con dos baños; (10) un cuarto para las bombas y (11) dos ascensores. Asimismo, el proyecto proveerá un total de cincuenta (50) espacios de estacionamiento, dos de ellos para personas con impedimentos y dos reservados para la carga y descarga.
Para poder comenzar la construcción del condominio propuesto, WS tiene que demoler dos estructuras que ubican actualmente en los referidos predios de la calle Washington.
El 2 de febrero de 2006 el arquitecto Gutiérrez Rodríguez presentó el Memorial Explicativo, Sustitutivo 2 del Proyecto en el cual detalla las gestiones realizadas ante las agencias gubernamentales a las que pidió sus comentarios en el proceso de consulta acerca del permiso de construcción para el proyecto, a saber, el Municipio de San Juan2, la Junta de Calidad Ambiental3, la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados4, (en adelante, AAA), la Autoridad de Energía Eléctrica5, (en adelante,
en el caso.7
En virtud de la sección 6.00 del Reglamento de Zonificación Especial del Condado, Reglamento Núm. 3319 de 12 de junio de 1986, (en adelante, Reglamento del Condado) WS solicitó que se autorizaran las siguientes variaciones: (1) permitir un exceso de 1,437.03 mc del área bruta de piso permitida según la sección 3.05; (2) permitir la deficiencia de 0.81 m del área requerida para el patio lateral izquierdo, según la sección 3.06; y, (3) permitir el exceso de 17.37 m en la altura exterior fuera de la colindancia lateral y un exceso de 4.17 m en la altura interior de la altura establecida en la sección 3.06.3.
WS alegó que la aplicación literal de los requisitos del Reglamento del Condado resultaría en una dificultad para desarrollar el proyecto y conllevaría reducir la densidad poblacional contrario a la política pública de la Zona de Redesarrollo adyacente a un Área central. Además alega que cumplir con el requisito de altura exterior fuera de la colindancia lateral conllevaría intensificar la variación en área bruta de piso, lo que afectaría la viabilidad económica del proyecto. Según su criterio, las variaciones solicitadas en nada afectan el bienestar público, son de menor magnitud, no son variaciones en uso, ni intensificación de uso y no afecta el disfrute, o el valor de las propiedades colindantes, por el contrario, aumentan el valor de éstas. Finalmente, arguye que las variaciones están en armonía con el Plan de Usos de Terrenos de la Región Metropolitana de San Juan (PUT-RMSJ) ya que el proyecto propuesto está dentro de una zona de redesarrollo cuya meta es desarrollar a un óptimo la intensidad de los usos en lugares aptos y fortalecer las áreas centrales.
La vista administrativa para discutir el anteproyecto fue pautada para el 16 de noviembre de 2006. Sin embargo, ésta fue suspendida porque los colindantes no fueron notificados adecuadamente del anteproyecto propuesto.
El 4 de mayo de 2007 se celebró una vista administrativa para discutir las variaciones solicitadas en el anteproyecto de construcción. Durante la vista una de las partes opositoras al proyecto, el Condominio Washington Plaza, solicitó que se suspendiera la misma porque los colindantes en un radio de sesenta metros no fueron debidamente notificados del proyecto original, ni del proyecto enmendado, de modo que no pudieron tener acceso al expediente administrativo, lo que representa una violación al debido proceso de ley. La representación legal de WS admitió que no se realizó la notificación de la vista conforme a derecho y se allanó a que ésta se suspendiera hasta que se hiciera una notificación efectiva. En un principio, el Oficial Examinador no quería suspender la vista, pero las partes se negaron a continuar una vista cuya notificación había sido defectuosa.
El 5 de junio de 2007 se celebró la vista administrativa para continuar con la discusión del anteproyecto propuesto por WS. Al comienzo de la misma, el Condominio Washington planteó que la sección 6.3 del Reglamento del Condado autoriza a la ARPE a celebrar una vista pública y no vista administrativa, como fue pautada para el caso de epígrafe. Las partes expusieron su posición durante la vista y el Oficial Examinador les concedió un término de treinta días para que presentaran sus argumentos por escrito.
El 8 de agosto de 2007 se celebró una vista administrativa para discutir las variaciones solicitadas. Comparecieron el ingeniero Sigfrido
García Alfonso, principal proponente del proyecto, junto con los licenciados Antonio J. Colón Alsina y Eduardo Ferrer
Ramírez. Como opositores al proyecto asistieron la Sra. Sara
Sordo Nadal por medio de su abogado, el licenciado Juan Marchand Quintero; el Sr. Ángel Rovira por conducto de los licenciados Daniel Martínez Oquendo, María Martínez Avilés y Daniel Martínez Avilés; además de un gran número de personas que se oponen a la ejecución del proyecto.
El 14 de agosto de 2007 el Oficial Examinador que presidió la vista rindió su informe al Gerente del Centro Expreso de Trámites de la ARPE. Hizo las siguientes determinaciones de hecho:
El 11 de enero de 2007, la WS Development presentó ante la CET-ARPE, una solicitud de anteproyecto donde se propone el desarrollo de una estructura para uso residencial multifamiliar en el sector Condado, Municipio de San Juan.
Esta se compone de un edificio de catorce (14) plantas y un sótano con una altura de 39.62 metros, el cual albergará veinticuatro (24) apartamentos de dos (2) habitaciones, los cuales ocuparan doce de las catorce plantas.
El área de construcción de los apartamentos es de 2,100 pies cuadrados mientras que los pent-houses tendrán 2,430 pies cuadrados. Entre otras utilidades habrá un lobby y áreas comunes.
Como complemento a los apartamentos, se proponen cincuenta y dos (52) estacionamientos de los cuales dos (2) [son] para los físicamente impedidos[,] dos (2) [son] de carga y descarga[,] y los demás para los residentes del inmueble.
El desarrollo propuesto se construirá en dos solares a ser agrupados con cabidas de 396.6003 metros cuadrados y 888.5728 respectivamente para una cabida total de 1,291.67 [sic] metros cuadrados, localizados en la Calle Washington #59 y [#]61 del Sector Condado en el Municipio de San Juan. Las fincas serán agrupadas en ocasión al desarrollo propuesto.
Las fincas objeto de desarrollo son propiedad de Salomón Golden Goldstain y esposa según escritura de compraventa que obra en los autos.8
El predio en cuestión es de topografía llana y de ser autorizado el proyecto su acceso vehicular
será hacia la Calle Washington.
Según surge del expediente Agencias gubernamentales...
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