Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Octubre de 2009, número de resolución KLAN200800151
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN200800151 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 30 de Octubre de 2009 |
LEXTA20091030-14 Montalvo
Cardona v. Valley Development
| DIONISIO MONTALVO CARDONA, su esposa Elba Brito y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ellos | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala de |
Panel integrado por su presidente, el Juez Ramírez Nazario, el Juez Piñero González y el Juez Figueroa
Cabán.
Figueroa Cabán, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de octubre de 2009.
Dorado Valley Development Corp., en adelante Dorado Valley, o el apelante acude ante nos para que revisemos una Sentencia Declaratoria emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan, en adelante TPI. En la referida sentencia, el TPI determinó que el contrato de opción de compra suscrito entre Dorado Valley y Dionisio Montalvo Cardona, en adelante señor Montalvo o el apelado, no fue ejercitado por el optante, Dorado Valley. Además, concluyó que el mismo no fue prorrogado válidamente.
Por tal razón, concluyó el TPI que Dorado Valley no tiene derecho alguno sobre la finca objeto de la controversia ya que el contrato de opción de compra perdió toda eficacia.
Por los fundamentos que expondremos a continuación se confirma la sentencia apelada.
Los apelantes presentaron una demanda de sentencia declaratoria al amparo de la Regla 59 de las de Procedimiento Civil en la que solicitaban que se declararan los derechos de las partes bajo el contrato de opción de compra.1
Dorado Valley
a su vez solicitó que la controversia se refiriera a arbitraje conforme a una cláusula del contrato de opción de compra.2
El 28 de julio de 2005 el TPI adjudicó la controversia relacionada con la aplicabilidad
de la cláusula de arbitraje del contrato de opción de compra objeto del presente recurso.3
En dicha resolución el TPI resolvió que Dorado Valley había incumplido con los términos del contrato de opción y por ende había renunciado a ejercitar las restantes cláusulas del contrato incluyendo la de arbitraje.4
Luego de varios trámites procesales que son inmeritorios
mencionar, por no estar relacionados con la controversia ante nos, este tribunal apelativo confirmó la resolución recurrida mediante el recurso KLCE2005-01120, y resolvió expresamente lo siguiente:
[L]a peticionaria incumplió con los términos del contrato de opción por lo que el contrato no se entendió prorrogado. El no consignar la suma acordada, provocó que cesara la obligación de los recurridos de otorgar el contrato principal de compraventa. De igual forma, se extinguió cualquier derecho de la peticionaria sobre el inmueble en cuestión. La peticionaria no tiene una acción que afecte la finca opcionada...
El incumplimiento por parte de la peticionaria con los términos del contrato de opción deja inoperantes las disposiciones y los acuerdos contenidos en el mismo. ... El contrato de opción venció al no ser prorrogado conforme a sus propios términos.5
Dorado Valley
acudió ante el Tribunal Supremo mediante un recurso de certiorari
que fue eventualmente denegado.6
Así las cosas, el señor Montalvo presentó una Moción Solicitando Sentencia Sumaria en la que argumentó que de acuerdo a lo establecido en la sentencia del KLCE2005-01121 no existían hechos materiales en controversia por lo cual solicitaba se dictara sentencia sumaria.7 Por su parte, Dorado Valley presentó su oposición a que se dictara sentencia sumaria.8
Posteriormente, el TPI emitió una Sentencia Declaratoria, y tomando como base las determinaciones hecho de la Resolución del 28 de julio de 2005, consideró probados los siguientes hechos:
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Desde el 29 de noviembre de 1967 los demandantes, Dionisio Montalvo
Cardona y su esposa Elba Brito Cardona Chabier, han poseído mediante contrato de usufructo la finca número 24-B-C, del proyecto Breñas localizado en el Barrio Breñas, del término municipal de Vega Alta (en adelante la finca).
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El 10 de noviembre de 1976 los demandantes adquirieron la finca a título de dominio, mediante Compraventa con restricciones, ante el Notario Público Bolivar
Dones Rivera.
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El título de la finca fue cedido por el Departamento de Agricultura del Estado Libre Asociado de Puerto Rico (en adelante Departamento) a los demandantes, sujeto a la imposición de ciertas restricciones. Entre estas restricciones se encuentra el que podrían vender la finca como una unidad total, siempre que se ofreciera como primera opción al Departamento.
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Los demandantes ofrecieron la finca con carácter preferente al Departamento, pero la oferta fue declinada por carecer el Estado de fondos para adquirirla.
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El 8 de diciembre de 1999 los demandantes suscribieron un contrato de Opción de Compra con Dorado Valley Development Corp.
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Los demandantes se comprometieron, conforme al contrato, a no vender, donar, permutar, ceder o arrendar voluntariamente la finca durante la vigencia del contrato.
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El contrato de opción recoge las restricciones que afectan la propiedad, así como la relación de la finca con el Departamento.
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El contrato de opción obliga a los demandantes a vender la finca a Dorado Valley
en el término de un año contado a partir de la fecha del contrato, por lo que dicho término vencía el 8 de diciembre de 2000.
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A la fecha de otorgar el contrato de opción, Dorado Valley entregó a los demandantes la cantidad de $100,000.00 la cual sería adjudicada al precio de venta convenido de $2,400,000.00.
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El contrato podría ser prorrogado por el término adicional de seis (6) meses, en la eventualidad de que Dorado Valley no hubiese logrado adquirir los permisos gubernamentales requeridos para el desarrollo de los terrenos de un proyecto de vivienda.
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Para prorrogar el contrato, se requería que Dorado Valley pagara la cantidad de $50,000.00.
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El contrato contempla, además, una segunda y última prórroga por un término de seis (6) meses adicionales, no reembolsables, en el caso de no ejercer la opción.
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Toda prórroga del contrato debía solicitarse antes de expirar los términos pactados en el mismo.
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La obligación de vender de los demandantes cesa si Dorado Valley no ejerce la opción dentro de los términos y condiciones establecidos en el contrato.
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Los demandantes podrán retener las cantidades depositadas como precio del contrato en consideración de las opciones y de las prórrogas concedidas, en el caso de que Dorado Valley
no ejerza la opción.
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Dorado Valley estaba autorizada, conforme al contrato, para realizar todos los trámites pertinentes para obtener los permisos necesarios para desarrollar un proyecto residencial en la finca. Según la cláusula octava del contrato La ADQUIRENTE queda autorizada por LOS DUEÑOS a efectuar todo tipo de gestión que fuera necesaria ante cualquier Agencia del Gobierno a los fines de obtener los permisos requeridos para un proyecto de vivienda en el mismo. Esta autorización queda limitada y [sic] solo podrá ejercerse durante la vigencia de este contrato.
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El 26 de octubre de 2000 Dorado Valley comunicó por escrito a los demandantes su intención de ejercer la opción de compra.
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La carta en la que se anuncia la intención de ejercer la opción se notificó antes de que venciera el término del primer año del contrato, conforme lo acordado.
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Para el 26 de octubre de 2000, fecha en que Dorado Valley anunció su intención de ejercer la opción, aún no había obtenido los permisos requeridos para desarrollar en la finca un proyecto residencial, aunque se había mantenido realizando gestiones para obtener los permisos requeridos por ley.
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El anuncio de Dorado Valley
de su intención de ejercer la opción no fue acompañado de la cantidad de $50,000.00 que dispone la segunda cláusula del contrato como condición para prorrogarlo.
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En...
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