Sentencia de Tribunal Apelativo de 30 de Noviembre de 2009, número de resolución KLRA200900913
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA200900913 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 30 de Noviembre de 2009 |
| JAIME KAHN Querellante-Recurrido v. PALMAS DORADAS CORPORATION Querellado-Recurrente | | Revisión de Decisión Administrativa, procedente |
Panel integrado por su presidenta, la Juez Bajandas
Vélez, el Juez Cordero Vázquez y el Juez Cortés Trigo.
Bajandas Vélez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de noviembre de 2009.
Comparece ante nos Palmas Doradas Corporation (Palmas Doradas o la recurrente) y nos solicita que revoquemos la Resolución emitida y notificada por el Departamento de Asuntos del Consumidor (el DACO) el 12 de agosto de 2009. Por medio de tal dictamen, el DACO motu proprio declaró nula y dejó sin efecto la Resolución emitida y notificada el 2 de abril de 2009 que desestimó la querella presentada por el Sr. Jaime Kahn (el recurrido o el Sr. Kahn) al amparo de la Ley de Condominios, porque la Jueza
Administrativa que la emitió no tenía autoridad para dictarla, ya que no había sido designada por el Secretario del DACO para resolver casos relacionados con la Ley de Condominios.
Estudiado el recurso y el derecho aplicable, resolvemos revocar la Resolución recurrida.
El 30 de julio de 2008, el Sr. Khan presentó ante el DACO una querella en contra de la recurrente. Alegó ser titular del apartamento #1402 del Condominio Palmas Doradas Village by the Sea (el Condominio) localizado en Vega Alta, Puerto Rico desde el 29 de diciembre de 2003, cuando lo adquirió y que Palmas Doradas fue la desarrolladora del proyecto. El Condominio fue sometido al Régimen de Propiedad Horizontal en virtud de la escritura pública otorgada el 7 de marzo de 2003 ante la notario Sandra
L. Tous Chevres.
En su querella, el Sr. Khan adujo que desde diciembre de 2003 comenzó a pagar las cuotas de mantenimiento a la recurrente la[s] que no debi[eron] ser pagada[s]
por el querellante por que (sic) a quien le correspondía pagar esta cuota era al desarrollador
hasta tanto se hubiese vendido el 51% de los apartamentos. 1
Acorde con tales alegaciones, solicitó al DACO que ordenara el reembolso de $4,620.00 alegadamente pagados al desarrollador
hasta julio de 2007, cuando ocurrió la transición a la nueva junta.
Por su parte, el 3 de noviembre de 2008 la recurrente presentó su Contestación a Querella en la que negó tener responsabilidad monetaria alguna hacia el Sr.
Khan.
Trabada la controversia, la vista administrativa se celebró el 6 de noviembre de 2008 ante la Jueza Administrativa, Lic. Delia E. Pagán Robles (Jueza Administrativa Pagán) a la que comparecieron ambas partes. Aquilatada la prueba documental y testifical desfilada por las partes, el 2 de abril de 2009, la Jueza Administrativa Pagán
emitió una Resolución en la que desestimó la querella presentada por el recurrido y ordenó el cierre y archivo con perjuicio de la misma.
En tal Resolución, la Jueza Administrativa Pagán determinó como hechos probados, entre otros: (1) que acorde con lo expuesto en la escritura matriz y la escritura de compraventa, Palmas Doradas notificó a los adquirientes que el método de administración interina seleccionado por ésta sería aquel que establece que el desarrollador cubriría todos los gastos del inmueble hasta que se efectuara la venta del 51% de los apartamentos; (2) que la venta y el otorgamiento de la escritura que logró establecer el 51% de los apartamentos vendidos quedó completada el 13 de diciembre de 2004; y (3) que no fue hasta el 7 de enero de 2005 que el Sr. Khan hizo su primer pago de las cuotas de mantenimiento, la que asciende a $110 mensuales.
En sus conclusiones de derecho, esbozó que la controversia a resolver se centraba en si el administrador interino tiene la facultad de cobrar cuotas de mantenimiento y si procedía o no devolver las cuotas pagadas por el Sr. Khan.
Tras analizar las disposiciones de la Ley de Condominios referentes al traspaso de la administración, la administración interina y demás artículos pertinentes, la Jueza Administrativa Pagán
determinó que no procedía el reembolso de cuotas solicitado por el recurrido.
Para sustentar su conclusión, tomó en consideración primeramente que la recurrente como desarrolladora del Condominio advino administradora una vez otorgó la primera escritura de compraventa del inmueble y que ésta seleccionó el método establecido en el inciso 1 del artículo 36-A de la Ley de Condominios, por el cual debía pagar todos los gastos del inmueble hasta que se vendiera el 51% de los apartamentos. Así, determinó que, llegado ese momento en diciembre de 2004, Palmas Doradas cesó de aportar la totalidad de los gastos del Condominio y comenzó la obligación de los titulares de pagar su parte proporcional de los gastos de mantenimiento.
Por otro lado, la Jueza Administrativa Pagán dictaminó que los titulares y miembros del Comité de Transición del Condominio no aceptaron que se llevara a cabo el traspaso de la administración interina, en contravención al artículo 316-A(ii) de la Ley de Condominios. Resolvió que por tal razón, Palmas Doradas se vio en la obligación de cobrar las cuotas de mantenimiento de los titulares, ya que, al no haber una Junta de Directores establecida, no había forma de recibir el pago de las cuotas de mantenimiento, administrar las pagadas y gestionar los servicios a las áreas comunes. Así, determinó que por los titulares no haber aceptado el traspaso de la administración del condominio, la recurrente asumió la responsabilidad de cobrar las cuotas.
De otra parte, la Jueza Administrativa Pagán determinó que el recurrido no demostró que Palmas Doradas hubiese incurrido en alguna negligencia en ese período extendido de administración.
Además, estimó probado que el Sr. Khan empezó a realizar los pagos de mantenimiento en enero de 2005 y Palmas Doradas asumió las cuotas de mantenimiento hasta diciembre de 2004, cuando se vendió el 51% de las unidades.
De este modo, concluyó que el Sr. Klan no tenía derecho al reembolso solicitado por cuanto ello constituiría un enriquecimiento injusto.
Así las cosas, el 12 de agosto de 2009, luego de advenir
final y firme la Resolución de 2 de abril de 2009, el Lcdo. Pedro Juan González Rodríguez, Director de la Unidad de Adjudicación de Querellas de Condominios del DACO (Lcdo. González) emitió y notificó la Resolución recurrida. Por medio de ésta declaró nula la Resolución emitida y notificada el 2 de abril de 2009 por la Jueza Administrativa Pagán
y la dejó sin efecto. El Lcdo. González se fundamentó en la Regla 30.3 del Reglamento de Procedimientos Adjudicativos del DACO que regula la facultad del DACO para relevar a una parte de una resolución u orden conforme a las razones esbozadas en la Regla 49.2 de Procedimiento Civil.
De otra parte, sostuvo su dictamen en el artículo 48 de la Ley de Condominios que establece en el DACO una División Especial de Adjudicación de Querellas de Condominios (División Especial) para atender todo lo relacionado a los condominios en los que exista por lo menos un apartamento dedicado a vivienda.
De este modo, el Lcdo. González interpretó que acorde con el texto de tal artículo solamente las personas designadas por el Secretario del DACO como juez(a) administrativo(a) u oficial examinador(a) pueden presidir vistas administrativas y adjudicar querellas presentadas al amparo de la Ley de Condominioa. Razonó que como la Lcda.
Pagán no fue, ni ha sido designada por el Secretario del DACO como jueza administrativa u oficial examinadora al amparo de tal ley, la Resolución emitida por ella el 2 de abril de 2009 es nula y carente de validez. Por ende, la dejó sin efecto y ordenó referir este caso a la División Especial para...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba