Sentencia de Tribunal Apelativo de 24 de Agosto de 2010, número de resolución KLRA200901005
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA200901005 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 24 de Agosto de 2010 |
| | | Revisión administrativa procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor Querella Núm.: 100036184 10038652 Sobre: Ley de Condominios |
Panel integrado por su presidente, el Juez Cordero Vázquez, el Juez Cortés Trigo y la Juez Medina Monteserín.1
Medina Monteserín, Juez Ponente.
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 24 de agosto de 2010.
Alma I. Forastieri
y Nelson Ward (en adelante los recurrentes) han comparecido para impugnar cierta Resolución emitida por el Departamento de Asuntos del Consumidor (en adelante DACo) mediante la cual dicha agencia desestimó las querellas presentadas2 al amparo de la Ley de Condominios, Ley Núm. 103 del 5 de abril de 2003, 31 L.P.R.A. sec. 1291 et seq. (en adelante Ley de Condominios o la Ley).
Con el beneficio de la comparecencia de ambas partes procedemos a examinar y resolver el recurso presentado.
Los recurrentes son residentes y propietarios del Condominio Villas del Mar (en adelante el Condominio) localizado en el municipio de Carolina. Este condominio consta de dos edificios -torre Este y torre Oeste- que albergan un total de 200 apartamentos.
El 26 de junio de 2007, se celebró una Asamblea Ordinaria del Consejo de Titulares del Condominio. Entre los asuntos abordados, el Consejo de Titulares3 aprobó una derrama ascendente a $300,000.00, la cual sería pagadera en tres plazos: en los meses de agosto, septiembre y octubre de 2007. La derrama se aprobó con 33 votos a favor de un máximo de 43 votos. La señora Forastieri votó en contra. Con esta derrama se buscaba lavar y pintar el edificio, hacer arreglos estructurales de algunas unidades del mismo y arreglar el plafón de uno de los estacionamientos, entre otras reparaciones. (Apéndice del recurso, págs. 63 y 154).
Aparte de la derrama, en la referida asamblea se aprobó el presupuesto operacional para el año 2007 el cual ascendió a $1,155,647.51. (Apéndice del recurso, pág. 63). También se eligieron los miembros de la Junta de Directores por cada uno de los edificios del Condominio. La Sra. Nélida Gómez permaneció ocupando su puesto como presidenta de la Junta de Directores con el aval de los condóminos. Del mismo modo se eligieron las personas que compondrían el Comité de Conciliación. (Apéndice del recurso, pág. 63-64).
Insatisfecha con la decisión del Consejo de Titulares, el 13 de julio de 2007, la co-recurrente
Forastieri presentó querella ante el DACo impugnando la derrama, alegando que la decisión fue tomada en ausencia de documentación e información que respaldara la necesidad de incurrir en tales gastos. Adujo además Forastieri
que las cifras no eran reales pues no estaban correctamente estimadas.
Específicamente, indicó que la partida destinada a lavar los edificios y pintarlos por dentro no fue debidamente justificada, (apéndice del recurso, pág. 2) y que la derrama fue aprobada sin darle oportunidad a los titulares de evaluar la misma.
Entre sus alegaciones, Forastieri sostuvo que en el año 2005 la Junta de Directores solicitó la aprobación de una derrama para la adquisición de unos muebles y decoración para los vestíbulos. A pesar de que esta derrama fue aprobada y cobrada nunca se adquirió el mobiliario. Alegó además Forastieri que tampoco se le había informado a los residentes el destino de los fondos recogidos. Id.
En su querella Forastieri
impugnó también la elección de la Junta de Directores, pues alegó que en la Asamblea Ordinaria del 26 de junio de 2007, se había votado en bloque por todos los candidatos, sin especificar el puesto que ocuparían, y no individualmente tal como lo exige la Ley de Condominios. Además cuestionó la validez de dicha asamblea pues alegó que la misma se llevó a cabo de manera irregular, por no haberse atendido el renglón de asuntos pendientes y nuevos asuntos. (Apéndice del recurso págs. 2,3 y 4).
Forastieri
solicitó que se ordenara la celebración de una auditoría tanto de los fondos de la derrama aprobada en la asamblea del año 2005, como de los fondos de reserva y que se le ordenara a la Junta de Directores del Condominio abstenerse de imponer la derrama aprobada el 26 de junio de 2007 hasta tanto se realizaran las auditorias solicitadas. Cabe destacar que Forastieri
no era titular del Condominio en el año 2005.
Por último, Forastieri
reclamó que se incluyera entre los puntos de la agenda de la próxima asamblea a ser celebrada ciertas enmiendas al reglamento sugeridas por ella, en esencia, en cuanto al procedimiento de elecciones y votación en las asambleas.
Luego de que Forastieri
presentara su querella ante el DACo, la Junta de Directores del condominio convocó y celebró una Asamblea Extraordinaria el 22 de agosto de 2007. Dicha Asamblea contó con 50 titulares presentes, 29 proxys o votos delegados, por la Torre Oeste y 34 titulares y 13 proxys, por la Torre Este. Forastieri y Ward estuvieron presentes. En dicha asamblea, se aprobó la derrama previamente propuesta en la asamblea del 26 de junio, pero esta vez condicionada a nuevos parámetros. Como parte de los trabajos, se intentó inicialmente ratificar la derrama aprobada en la asamblea de junio de 2007. Dicha ratificación fue llevada a la consideración de la asamblea, concediendo a los titulares turnos para exponer sus posiciones a favor o en contra. Llevada a votación en una primera ocasión, la ratificación de la derrama fue derrotada. Se efectuó una segunda votación, pues algunos titulares se movieron de sus lugares lo que produjo confusión en el conteo. En la segunda votación la ratificación de la derrama fue derrotada nuevamente. (Apéndice del recurso, pág. 78).
El titular David Freedman, procedió a presentar una moción que buscaba limitar la aprobación de la derrama propuesta a ocho condiciones. La presentación de la moción de Freedman había sido pospuesta, a solicitud de la Junta, minutos antes del inicio de la votación para la ratificación de la derrama. La moción de Freedman constaba por escrito y había sido circulada previamente entre los titulares presentes en la asamblea. Mediante la misma Freedman propuso la aprobación de la derrama, sujeta a ciertos términos y condiciones. Según la propuesta de Freedman, se constituiría un comité ad hoc nombrado por la asamblea, que estaría compuesto por un miembro de la Junta de Directores y dos titulares que no estuviesen vinculados a la referida Junta. El comité estaría encargado de contratar a un contador público autorizado (en adelante el contador especial) con el objetivo de revisar los desembolsos de la anterior derrama aprobada en el año 2005. Su encomienda incluía señalar cualquier irregularidad en el uso de la referida derrama.
También se acordó añadir la suma de $10,000 a la derrama aprobada en junio de 2007 para poder pagar los honorarios del contador a contratarse. Los oficiales del Condominio así como los miembros de la Junta de Directores estarían obligados a proveer toda la información que el contador especial necesitase para finalizar su tarea. El contador especial seguiría las instrucciones del comité ad hoc y estaría obligado a proveer un informe escrito a no más tardar el 30 de noviembre de 2007. En este informe el contador especial señalaría las irregularidades en el uso de los fondos recaudados en la derrama aprobada en el año 2005 y propondría controles adicionales para la administración de las futuras derramas del condominio. Esta moción fue aprobada por voto mayoritario en la Asamblea Extraordinaria del 22 de agosto. (Apéndice del recurso, pág.
79-80). El propio Freedman fue seleccionado como presidente del Comité ad hoc.
Inconforme con la decisión de la asamblea, el 21 de septiembre de 2007, el co-recurrente Nelson Ward presentó ante el DACo una querella4 en la que impugnó la forma en que se condujo la asamblea del 22 de agosto de 2007.
Específicamente, Ward cuestionó la participación del asesor legal de la Junta de Directores del Condominio. Adujo que la aprobación de la moción presentada por Freedman, y la consecuente aprobación de la derrama estaban viciadas en esencia por la intervención del asesor legal de la Junta.
Asimismo, Ward
informó al DACo que había presentado ante la Junta de Directores unas querellas por uso impropio de los fondos de la derrama 2005 y sobre el manejo ilegal del Fondo de Reserva y que dichas querellas estaban ante la consideración del Comité de Conciliación del Condominio Villas del Mar.
Ward en esencia suplicó al DACo que declarara como no ratificada la derrama inicialmente aprobada en junio de 2007 y a su vez que declarara nula la moción de Freedman, por haber sido aprobada irregularmente por la intervención del asesor legal. Igualmente solicitó que se le entregara copia del video tomado durante la asamblea del 22 de agosto de 2007 y que se declarara la intervención del asesor legal de la Junta de Directores como indebida. (Apéndice del recurso, pág. 10). El 22 de enero de 2008 la Presidenta de la Junta de Directores cursó comunicación escrita a los condómines informando el cobro de la derrama a partir de febrero de 2008. (Apéndice pág. 179).
El 12 de marzo de 2008, Ward presentó ante el DACo una solicitud para enmendar su querella e incluir entre sus alegaciones que el 22 de agosto de 2007 se había condicionado la aprobación de la derrama y que dichas condiciones no se habían cumplido al momento de la presentación de la solicitud de enmienda. Adujo que a pesar de ésto, la Presidenta y la Junta de Directores del Condominio habían procedido a cobrar dicha derrama. Además señaló Ward que la derrama fue inicialmente aprobada ilegalmente en junio de 2007 porque se presentó en una asamblea ordinaria en vez de una...
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