Sentencia de Tribunal Apelativo de 25 de Agosto de 2010, número de resolución KLAN201001046

LEXTA20100825-06 Avilés Rodríguez v. Sambolín Santiago

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES

REGION JUDICIAL DE MAYAGÜEZ

PANEL IX

LUCAS AVILÉS RODRÍGUEZ, MARGARITA ORTIZ ALAMEDA Y LA SOCIEDAD LEGAL DE GANANCIALES POR ELLOS COMPUESTA Apelados V. LUIS A. SAMBOLÍN SANTIAGO Apelante

KLAN201001046

Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de Mayagüez Sobre: Sentencia Declaratoria Caso Número: ISCI200901233

Panel integrado por su presidenta, la Juez Coll Martí, la Juez Jiménez Velázquez y la Juez Domínguez Irizarry

Domínguez Irizarry, Juez Ponente

S E N T E N C I A

En San Juan, Puerto Rico, a 25 de agosto de 2010.

Comparece ante este Tribunal el señor Luis A. Sambolín Santiago (apelante) y solicita nuestra intervención a los efectos de que revoquemos la sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Mayagüez (TPI), el día 14 de junio de 2010 y debidamente notificada el 17 de junio del mismo año. Mediante el referido dictamen, el foro sentenciador ordenó al apelante a suscribir un contrato de compraventa a favor del señor Lucas

Avilés (apelado), según lo previamente acordado.

Por los fundamentos que a continuación expondremos, se confirma la sentencia apelada.

I

El apelante era propietario de un bien inmueble sito en el Barrio Maresúa del municipio de San Germán. Con la intención de ponerlo en venta, contrató los servicios de la señora Sylvia Suárez Padilla, (Sra. Suárez), en calidad de corredora de bienes raíces. El 23 de marzo de 2005, el apelante suscribió con el apelado un documento intitulado Contrato de Opción A Compra. En éste, estipularon que el precio de venta de la propiedad sería la cantidad total de sesenta mil dólares, ($60,000.00) y que el dominio de la misma se traspasaría libre de gravámenes. Al momento de otorgar el referido negocio, el apelado entregó a la Sra. Suárez quince mil dólares ($15,000.00) en concepto de depósito por la transacción. Como parte de sus funciones, ésta tenía a su cargo recibir dicha suma de dinero y, a su vez, depositarla en la correspondiente cuenta de plica.¹ De acuerdo a los términos del referido contrato, los restantes cuarenta y cinco mil dólares ($45,000.00) se entregarían al momento de otorgarse la eventual escritura de compraventa.

Así las cosas, el 17 de agosto de 2005, las partes firmaron un documento mediante el cual el apelante permitió al apelado ocupar la propiedad objeto de contrato. Por su parte, la firma de la escritura de compraventa se pautó para el 20 de marzo de 2006. Sin embargo, llegado este día, el negocio no pudo concretarse debido a que el apelante no presentó el correspondiente Certificado de Cancelación de Gravamen Contributivo del Departamento de Hacienda. Aún así, ese mismo día y pese a que no se firmó la correspondiente escritura, la Sra. Suárez requirió al apelado el pago de los restantes cuarenta y cinco mil dólares ($45,000.00) para la compra de la propiedad. Éste cumplió con lo requerido y le entregó dicha cantidad mediante cheque de gerente girado a nombre de Suárez Realty. La Sra. Suárez estaba autorizada para recibir tal suma de dinero.

Posteriormente, el 6 de septiembre de 2007, el licenciado José R. Severa Rivera (Lcdo. Severa), notario encargado para otorgar la escritura de compraventa, envió una comunicación a la Sra. Suárez

en la que le indicó que, debido a que los trámites correspondientes en el Departamento de Hacienda se habían completado, el contrato pendiente podía otorgarse sin impedimento alguno. La firma del negocio en cuestión se señaló para el 3 de octubre de 2007, sin embargo, por motivo de que la Sra. Suárez no le hizo llegar al notario el cheque suscrito por el apelado, el otorgamiento se canceló. En ocasión a esto, el 5 de octubre siguiente, Lcdo. Severa solicitó formalmente a la Sra. Suárez la entrega del documento acreditativo del pago. Ésta nunca remitió la cantidad de dinero que recibió por parte del apelado.²

En consecuencia, el 30 de julio de 2009, el apelado radicó demanda sobre solicitud de Sentencia Declaratoria, mediante la cual requirió al T.P.I. que declarara la existencia de un contrato de compraventa entre las partes y que ordenara al apelante otorgar la escritura correspondiente. Sostuvo que, toda vez que había entregado la totalidad del precio pactado a la Sra. Suárez, sólo restaba que se documentara el negocio entre ellos habido. Por su parte, el 8 de octubre de 2009, el apelante presentó su alegación responsiva. Adujo que la Sra. Suárez había excedido los límites de su mandato como corredora de bienes raíces y que, por no haberle entregado la cantidad de dinero acordada para la adquisición de la propiedad, la compraventa no se había consumado. De igual forma, presentó Reconvención a los efectos de que el apelado devolviera el bien que, según alegó, indebidamente poseía.

Tras varios incidentes procesales, las partes acordaron someter las controversias del caso y presentaron una Estipulación de Hechos. Conforme a la misma, el 15 de junio de 2010, el TPI emitió su sentencia. En su dictamen, ordenó a las partes suscribir el contrato de compraventa pendiente y resolvió que la entrega del precio pactado a la representante del apelante, había perfeccionado el negocio en disputa.

Inconforme con la determinación del foro de instancia, el 16 de julio de 2010, el apelante acudió ante nos mediante recurso de apelación. En este alegó que:

Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al determinar que la corredora de bienes raíces contratada por el apelante para la venta de su propiedad, no excedió los límites de su mandato al apropiarse ilegalmente del dinero entregado a ésta por los apelados.

Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al determinar que el apelante viene obligado a otorgar la correspondiente escritura de compraventa a favor de los apelados a pesar de no haber recibido el precio pactado para la venta de su propiedad.

Luego de evaluar los documentos del expediente de autos y con el beneficio de la comparecencia de ambas partes, estamos en posición de resolver conforme a la norma aplicable.

II

A

El Artículo 1206 del Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. sec. 3371, dispone que existe un contrato desde que dos o más personas consienten a obligarse entre sí a dar alguna cosa o a prestar algún servicio. Las obligaciones derivadas de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse a tenor con lo acordado. 31 L.P.R.A. sec. 2994. La existencia de un contrato está sujeta a la necesaria concurrencia de los requisitos de consentimiento, objeto cierto y causa de la obligación que se establezca. 31 L.P.R.A. sec. 3391. Una vez perfeccionado, el mismo no sólo obliga a lo expresamente pactado, sino, también, a todas sus consecuencias de acuerdo a la buena fe, al uso y a la ley. 31 L.P.R.A.

sec. 3375. Acreditadas las condiciones exigidas para su validez, los contratos obligan a todos los involucrados y compete a los tribunales velar por su efectivo cumplimiento. Mercado, Quilichini

v. U.C.P.R., 143 D.P.R. 610 (1997). De este modo, cuando un contrato es perfectamente legal, los tribunales de justicia están impedidos de relevar a una parte de acogerse a sus términos. De Jesús González v. A.C., 148 D.P.R. 255 (1999); Mercado, Quilichini v. U.C.P.R., supra.

Por su parte, en virtud de un contrato de mandato, una persona se obliga a prestar algún servicio o a hacer alguna cosa en representación o por encargo de otra. 31 L.P.R.A. sec. 4421. La ley impone al mandatario la obligación de no traspasar el límite de su mandato. 31 L.P.R.A. sec.

4426. Al aceptar su encomienda, queda obligado a cumplir la misma, so pena de responder por los daños y perjuicios que ocasionare al mandante de transgredir el pacto. 31 L.P.R.A. sec.

4441. De este modo, en la correcta ejecución del acuerdo, el mandatario ha de actuar conforme a las instrucciones del mandante

y, en defecto de éstas, procederá tal y como lo haría un buen padre de familia a la luz de la naturaleza del negocio. 31 L.P.RA. sec. 4442. Cuando el mandatario obra en tal concepto, éste no responde personalmente a la parte con quien contrata, salvo si se obliga expresamente a ello o cuando, sin informar la extensión de su obligación, excede sus parámetros. 31 L.P.RA.

sec. 4448. Ahora bien, siempre que el mandatario actúe de acuerdo a lo que se le solicita, el mandante está llamado a cumplir con todas las obligaciones que aquél contraiga. De igual forma, si el mandatario excede sus funciones y el mandante

ratifica tácita o expresamente tales actos, éste viene llamado a cumplir con lo convenido. 31 L.P.R.A. sec. 4461.

Cónsono con lo anterior, nuestro ordenamiento integra en el contrato de mandato la figura del contrato...