Sentencia de Tribunal Apelativo de 15 de Octubre de 2010, número de resolución KLAN200900785
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN200900785 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 15 de Octubre de 2010 |
| EGON FINANCIAL SERVICES, INC. Y RAFAEL NIETO RODRÍGUEZ Demandantes-Apelados v. MIRAMAR PLAZA REALTY, INC. Demandado-Apelante | KLAN200900785 | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón Civil Núm.: KAC2006-4580 (908) Sobre: Incumplimiento de Contratos y Daños y Perjuicios. |
Panel integrado por su presidente, el Juez Cordero Vázquez, el Juez Cortés Trigo y la Juez Medina Monteserín.
Medina Monteserín, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 15 de octubre de 2010.
Miramar
Plaza Realty, Inc. (en adelante Miramar) ha comparecido ante este Tribunal vía apelación solicitando que revoquemos la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan el 5 de mayo de 2009. Mediante la referida sentencia el foro de instancia desestimó la Reconvención presentada por Miramar y declaró Ha Lugar la demanda presentada por Egon Financial Services, Inc. y Rafael Nieto Rodríguez (en adelante Egon y Nieto) por incumplimiento de contrato y daños y perjuicios, condenando a Miramar a satisfacerle a los apelados Egon
y Nieto la suma
de $214,471.10.
Luego de examinar la totalidad del expediente, incluyendo la transcripción de la prueba oral desfilada en el Juicio, así como la prueba documental allí presentada, además de los autos originales del caso, acordamos modificar la sentencia apelada y así modificada confirmarla.
El co-apelado Rafael Nieto Rodríguez se desempeña como asesor financiero. Ha trabajado para compañías como Solomon Smith Barney
y
Financial Services, Inc. Nieto es el Presidente de dicha corporación y su único accionista. Para establecer la compañía, Nieto necesitaba un lugar apropiado para la operación de la empresa, sobre todo para recibir a los clientes y prestarle los servicios financieros y además celebrar seminarios, entre otras actividades.
En su búsqueda, Nieto, como Presidente de la corporación Egon visitó el Miramar Plaza Center, administrado por Miramar.
Nieto conocía el edificio porque había vivido en la parte residencial del mismo y le gustaba su localización. En dicho edificio observó varias oficinas hasta que optó por alquilar la número 303. Varias de las oficinas estaban siendo remodeladas al momento en que Nieto las visitó y las inspeccionó. En su inspección, Nieto observó que como parte de la remodelación, en el local 303, había que mover paredes, cambiar plafones, cambiar la alfombra y macillar entre otras mejoras que debían hacerse para habilitar la oficina.
Debido al tipo de mercado que atendía, Nieto, como Presidente de Egon, deseaba proyectar una imagen de lujo y confort hacia sus clientes. Para cumplir las expectativas de Egon, Miramar se comprometió a realizar ciertas mejoras en la oficina que se pretendía alquilar. A su vez, Egon
asumiría el costo de otras mejoras que eran necesarias realizar para lograr establecer el tipo de oficina que tenía pensado. Esto quedó establecido mediante acuerdos verbales entre las partes, pero no fue incluido en el contrato de arrendamiento comercial suscrito entre Miramar
Plaza Realty, Inc. y Egon Financial Services el 14 de marzo de 2006, efectivo a partir del 1 de abril del 2006. El objeto del contrato fue el arrendamiento de la oficina #303 en el edificio Miramar Plaza Center. En dicha negociación Miramar estuvo representada por la señora Jilixa Figueroa y Egon, representada por su Presidente Rafael Nieto, quien compareció además en el contrato de arrendamiento como garantizador personal de las obligaciones de Egon. Durante el transcurso de la relación contractual, Nieto, como Presidente de Egon
sólo se comunicó con la administradora del edificio, Sra. Jilixa
Figueroa.
Las mejoras que Miramar se obligó a hacerle a la oficina consistieron en: cambiar la alfombra, remover e instalar paredes falsas, reemplazar piezas del plafón, pintar el interior de la oficina e insular las paredes. En cuanto a las mejoras que efectuaría Miramar, el inciso 1.10 del documento denominado Basic Lease Information, anejado al Lease Agreement, estableció lo siguiente:
1.10 CONSTRUCTION PERIOD: Landlord will
prepare the facilities as required by tenant. The preparation of facilities includes
the following: refurnish, remove and installation of gypsum board, roofing, installing a new carpet, electrical
connections, painting and lighting of
the interiors. The period will
be until March 28, 2006.
(Énfasis nuestro)
El inciso 1-11 a su vez estableció que el 1ero de abril de 2006 sería la fecha de efectividad del arrendamiento, que estaría vigente hasta el 1ero de marzo de 2008.
La renta mensual fijada en el contrato era de $2,193.96. Miramar exigió a Egon una fianza de $7,600.00, la cual Nieto prestó mediante cheque y Miramar
la aceptó, independientemente de que el contrato requería una fianza de $10,161.48. Nieto indicó a Miramar que no cambiara el cheque por concepto de fianza pues gestionaría la contratación de la fianza a través de un corredor. Egon, por voz de Nieto, le aclaró a Miramar que dicho proceso demoraría algunos días, a lo cual Miramar accedió. Junto al primero, Egon entregó un segundo cheque por la cantidad de $5,140.74 equivalente a dos meses de renta pagados por adelantado.
En abril de 2006 y antes de haber efectuado las mejoras requeridas, Miramar entregó las llaves de la oficina, para que Egon efectuara las mejoras que por su parte deseaba realizar. Nieto se ubicó en la oficina y presenció los trabajos de mejoras a cargo de Miramar.
Las mejoras efectuadas por Miramar no satisficieron al arrendatario Egon, ni se completaron dentro del término señalado en el contrato para ello, es decir en o antes del 28 de marzo de 2006. La oficina arrendada reflejaba un pobre estado y un problema de filtración de agua en el plafón. A pesar de que Miramar se responsabilizó por mantener en buenas condiciones el techo y el sub-techo de la oficina, el problema de la filtración de agua en el techo no se solucionó oportunamente. Los trabajos de reparación comenzaron en junio de 2006 (en vez de la fecha pactada), y culminaron en diciembre de 2006. Nieto, como Presidente de Egon, manifestó su descontento tanto de forma escrita, como verbal ante la oficial de Miramar y administradora del edificio, Jilixa Figueroa. Por eso, el 19 de junio de 2006 Nieto dirigió una carta a Miramar en la que solicitó el reembolso del dinero dado por concepto de cánones de arrendamiento y anunció que resolvía el contrato.
El 7 de agosto de 2006 Egon Financial Services, Inc. y Rafael Nieto presentaron ante el Tribunal de Primera Instancia, la presente demanda por incumplimiento de contrato y daños y perjuicios. La parte demandada Miramar Plaza Realty Inc. a su vez presentó
Reconvención por incumplimiento de contrato y daños.
Egon y Nieto reclamaron, según alegado en conjunto, en su demanda, una pérdida económica no menor de $5,000.00 por gastos incurridos en las facilidades arrendadas, y $5,140.74 por concepto de depósito y primer mes de renta alegando no haber podido disfrutar la propiedad arrendada. Además, la parte demandante reclamó el pago adicional de $200,000.00 por pérdida económica y no definió su concepto.
Por su parte, Miramar reclamó en su Reconvención $15,000.00 por las mejoras hechas al local 303 y añadió que Egon no le notificó por escrito con 30 días de antelación su queja por incumplimiento de contrato; y que el cheque por concepto de fianza rebotó por fondos insuficientes.
Celebrado el Juicio, el foro de instancia determinó que las filtraciones en la oficina 303 no fueron corregidas sino hasta diciembre de 2006 e igualmente determinó que la referida oficina no era utilizable para los propósitos para los cuales Egon Financial Services, Inc. la arrendó, por lo que Miramar había incumplido el contrato de arrendamiento. Concluyó el tribunal además:
La parte demandada Miramar no cumplió con las cláusulas esenciales del contrato de arrendamiento, que eran entrega de la propiedad en buen estado y en tiempo. De la prueba se desprende que la propia parte demandada admitió, a través de su administrador Jilixa Figueroa, que (1) las llaves de la oficina no fueron entregadas en tiempo, (2) que el Sr. Rafael Nieto hizo un sin número de reclamaciones por las deficiencias en reparaciones y filtración de agua, (3) que no se realizaron las reparaciones en tiempo, (4) que las condiciones de la propiedad no eran aceptables.
La parte demandada Miramar incumplió con el contrato de arrendamiento en repetidas ocasiones permitiendo la resolución del contrato por la parte demandante Egon. (Sentencia, Apéndice pág.
8).
Igualmente concluyó el foro primario que Egon
sufrió pérdidas económicas consistentes, en parte, en la inversión en mejoras y reparaciones necesarias por $13,494.10.1
Determinó el foro primario que existía un nexo causal entre el incumplimiento del contrato por parte de Miramar y la pérdida sufrida por Egon.
Al foro primario le mereció entero crédito el informe rendido por el perito en daños presentado por la parte demandante. Según este perito, Egon, ante la imposibilidad de abrir la oficina al público, sufrió una pérdida de ingresos por la ausencia de clientes y las comisiones que éstos le generarían ascendente a $201,177. Determinó el foro de instancia que las conclusiones alcanzadas por el perito señor Enrique
Rivera Rosas, estaban sustentadas en datos fehacientes (planilla de contribución sobre ingresos y W-2) y [en] el análisis utilizando data histórica del salario del Sr. Rafael Nieto y el por ciento que generaba por comisiones. (Sentencia, Apéndice, pág. 6).
El Tribunal de Primera Instancia condenó a Miramar
a satisfacerle no sólo a Egon, pero...
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