Sentencia de Tribunal Apelativo de 15 de Octubre de 2010, número de resolución KLRA200800267
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLRA200800267 |
| Tipo de recurso | Recursos de revisión administrativa |
| Fecha de Resolución | 15 de Octubre de 2010 |
| CALETON 2 CORP. p/c Arq. RICARDO ALVAREZ Recurrida v. ROBERT CARRADY MERCEDES OTERO Recurrentes | KLRA200800267 | REVISIÓN de Decisión Administrativa procedente de la Administración de Reglamentos y Permisos Caso Núm. 06AA2-CET00-11749 |
Panel especial integrado por su presidente, el Juez Morales Rodríguez, el Juez Saavedra Serrano y la Jueza Cintrón Cintrón
Cintrón Cintrón, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 15 de octubre de 2010.
La parte recurrente, Robert Carrady y Mercedes Otero, acuden ante nos y solicitan la revisión de la Resolución emitida por la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPE) el día 8 de enero de 2008, notificada y archivada en autos el 22 de enero de 2008 y enmendada mediante Resolución Aclarando Particularidades el 18 de febrero del mismo año. La misma tuvo el efecto de aprobar el anteproyecto 06AA2-CET00-11749 sobre construcción para el desarrollo de un edificio multifamiliar en el sector El Condado del Municipio de San Juan.
Con el beneficio de la comparecencia de ambas partes, y así como del Municipio de San Juan y por los fundamentos que expondremos a continuación, se confirma la resolución emitida.
Según se desprende del Recurso, el 6 de diciembre de 2006, la parte recurrida, Caleton 2 Co., sometió a la consideración de ARPE un anteproyecto de construcción para un proyecto multifamiliar a ubicarse en dos predios de terrenos contiguos ubicados en el Sector El Condado del Municipio Autónomo de San Juan.1
Los terrenos están clasificados dentro del Distrito Residencial R, según el Plan de Ordenación Territorial del Municipio de San Juan (
según el Reglamento de Zonificación Especial del Condado.
El 13 de junio de 2007, ARPE celebró una vista administrativa con el propósito de considerar el anteproyecto y recopilar evidencia para tomar una determinación más informada. Entre los vecinos presentes se encontraba el arquitecto Fernando Rojas en representación del señor Robert Carrady.
Así las cosas, el 30 de junio de 2007 y por conducto de su representación legal, el señor Carrady
presentó ante ARPE Moción Solicitando la Anulación de Vista. Alegó que ARPE carecía de jurisdicción para celebrar una vista administrativa. Sostuvo que la vista debió haber sido pública como lo establece la Sección 6.03 del Reglamento de Zonificación Especial del Condado.2
Por otro lado, el 17 de septiembre de 2007, el señor Carrady solicitó la regrabación de los procedimientos. Por entender que la grabación no estaba completa, presentó Moción Solicitando Nulidad de la Vista Porque los Procedimientos No Fueron Grabados o Estenografiados.
Alegó que la vista nunca fue grabada en contravención a lo establecido en la Sección 3.13 de la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme (LPAU) por lo que era meritorio declarar la vista nula. La parte recurrida se opuso a la anterior moción y sometió una regrabación de la vista hecha por sus abogados y sometió una transcripción de la misma.
Mediante Resolución emitida el 8 de enero de 2008, archivado en autos copia de su notificación el día 22 del mismo mes y año, ARPE aprobó las variaciones solicitadas y el anteproyecto de construcción propuesto. La agencia concluyó:
( )
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Según el
POT del Municipio de San Juan, la política pública de dicho Municipio es la densificación de las áreas urbanas y la evasión de desparramiento urbano. -
En el presente caso se propone las siguientes variaciones a los parámetros del ROT y del Reglamento Condado: (1) altura, (2)
área bruta de piso, (3) patios y (4) autorización para medir la altura del muro protector del estacionamiento desde la segunda bandeja en vez desde el nivel de la calle. Las mismas fueron justificadas de conformidad con lo requerido por el Reglamento de Zonificación Especial de Condado y el ROT del Municipio de San Juan.
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La forma irregular del predio objeto de construcción responde a que el propietario actual de los solares los utiliza en conjunto y los ha agrupado de facto. La forma de los terrenos es excepcional, un solar sumamente estrecho y largo, por lo que su configuración impide la utilización adecuada de la propiedad a tenor con la política pública de densificación
enunciada por el Municipio de San Juan. Debido a estas circunstancias extraordinarias, la aplicación literal del requerimiento de área bruta de piso, los requerimientos de patios y de altura del Reglamento de Condado constituirían una dificultad práctica para el desarrollo del predio.
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Las variaciones solicitadas evitan que la aplicación literal de los requisitos reglamentarios resulte en un perjuicio innecesario no atribuible al propietario del predio. Se desprende de la evidencia desfilada en la vista y la que obra en el expediente que el proponente tiene opcionados dos solares que actualmente se utilizan como uno solo, polo que su configuración irregular no es atribuible al proponente. El proponente tuvo que opcionar ambas propiedades como si de una sola propiedad se tratara y por un precio global, sin distinguir entre una y otra.
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Las variaciones solicitadas viabilizan
el desarrollo de apartamentos amplios y espaciosos, a tono con la comunidad existente en el área, lo cual quedó evidenciado mediante las fotografías presentadas en la vista administrativa.
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Las variaciones permiten que los terrenos objeto de desarrollo sean aptos para albergar catorce familias, cumpliendo así con el objetivo de densificación de los terrenos, de conformidad a la política pública del Municipio de San Juan. Las variaciones solicitadas son necesarias para el disfrute de la propiedad de conformidad con la política pública vigente, lo que permitirá el adecuado disfrute de la propiedad.
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Las variaciones no afectan el bienestar público, pues se provee vivienda estética y adecuada en el vecindario del Condado.
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Las variaciones permiten la provisión de espacios de estacionamientos en exceso de lo requerido, respetando así el grave problema de estacionamiento que ha sido identificado en dicho sector.
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Las variaciones en patio se solicitan únicamente en los patios laterales, los cuales están dentro de los parámetros aceptados de la zona. El proponente modificará los balcones al lado este y oeste del edificio para mantener la privacidad de los vecinos inmediatos.
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La variación en altura responde a que se proponen techos altos de nueve (9) pies, los cuales tienen como propósito la acomodación de vigas anchas para así evitar el uso de columnas dentro de los apartamentos y lograr el máximo aprovechamiento del espacio horizontal. Esto también permite la entrada de lis solar a los apartamentos, lo que conlleva un ahorro de energía eléctrica y, por consiguiente un menor impacto al ambiente. Los techos altos son también necesarios porque se propone la instalación de aire acondicionado central, lo cual aporta en gran medida al ahorro de energía eléctrica como a la estética del vecindario.
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La variación en altura no afectará el bienestar público, pues la misma es similar a la de edificios existentes en el área, como se desprende del estudio de elevaciones y fotos aéreas que fueron sometidos en evidencia.
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Las variaciones reglamentarias no constituyen una variación en uso en el Distrito R, por lo que el uso propuesto está acorde con la zonificación existente y con los usos aledaños.
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La densificación adecuada propuesta para la zona aporta al desarrollo de una comunidad compacta y ordenada, tal como propone el
POT del Municipio d San Juan, y está a tono con la densidad permitida por el Reglamento de Zonificación Especial de Condado. -
Con el transcurro de los años, el crecimiento en población y los cambios en los planes de ordenamiento, incluyendo la densificación de áreas metropolitanas, los solares del Condado se han convertido en unos de uso residencial multifamiliar.
Esto ha dado lugar a un aumento en el valor de la propiedad, ya que la misma es apropiada y apta el desarrollo vertical. Por lo tanto, la autorización de las variaciones solicitadas favorecerá el disfrute y el valor de las pertenecías cercanas en su uso presente y en cualquier uso futuro que se permita. Además, no hay evidencia en el expediente de que dichas variaciones afecten negativamente a los vecinos del predio.
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Las variaciones que aquí se aprueban no afectarán adversamente la idoneidad, seguridad y funcionamiento de las facilidades públicas existentes, las cuales como se desprende del expediente administrativo, están disponibles.
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Se desprende del Formulario Ambiental que obra en el expediente, avalado por la JCA, que el impacto del proyecto propuesto es mínimo, por ser uno pequeño de catorce (14) apartamentos...
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