Sentencia de Tribunal Apelativo de 28 de Octubre de 2010, número de resolución KLAN201001367
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201001367 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 28 de Octubre de 2010 |
LEXTA20101028-021 Díaz Reyes v. Rg
Mortgage Corp.
| Maribel Díaz Reyes Juana Reyes Ayala | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala de Bayamón Caso Núm.: DDP2007-0368 (501) Sobre: Daños y Perjuicios |
Panel integrado por su presidente, el Juez Cortés Trigo, el Juez Cordero Vázquez y el Juez Feliberti
Cintrón.
Cortés Trigo, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 28 de octubre de 2010.
Se recurre de una sentencia dictada el 11 de mayo de 2010 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Bayamón (TPI), la cual fue notificada el 28 de junio de 2010. Mediante la misma se declaró no ha lugar la demanda de daños y perjuicios presentada por las apelantes, Maribel
Díaz Reyes (Díaz) y Juana Reyes Ayala
(Reyes), contra la apelada, RG Mortgage Corporation (RG). Confirmamos.
El 25 de mayo de 2001 las apelantes suscribieron una solicitud de un préstamo hipotecario FHA por la suma de $103,687.00 para adquirir el apartamento núm. V-144 del Condominio Rexville
Park en Bayamón (el Apartamento). El 29 de mayo de 2001 Díaz suscribió la correspondiente escritura pública mediante la cual compró el Apartamento por $105,000.00. El mismo día las apelantes suscribieron un pagaré hipotecario por la suma principal de $103,687.00 a favor de Mortgage Store of Puerto Rico, Inc. y la escritura de constitución de hipoteca relacionada con dicho pagaré hipotecario y el Apartamento.
El historial de las mensualidades de la deuda hipotecaria de las apelantes durante los primeros 16 meses de vida del préstamo hipotecario, entre julio de 2001, fecha del primer pago, hasta octubre de 2002, reflejó retrasos, mora e incumplimiento en al menos 12 ocasiones porque el 75%
de los pagos fueron efectuados fuera del término pactado. Dicho historial es el siguiente:
§ El pago de septiembre de 2001 fue efectuado con atrasos el 28 de septiembre de 2001;
§ El pago de noviembre de 2001 se hizo con atrasos el 21 de noviembre de 2001;
§ El pago de diciembre de 2001 fue efectuado con atrasos el 22 de enero de 2002;
§ Los pagos correspondientes de enero y febrero de 2002 se hicieron con atrasos el 19 de febrero de 2002;
§ El pago de marzo de 2002 fue efectuado con atrasos el 25 de marzo de 2002;
§ Los pagos de abril y mayo de 2002 se hicieron con atrasos el 14 de junio de 2002;
§ Los pagos de julio a septiembre de 2002 fueron efectuados con atrasos el 29 de septiembre de 2002;
§ El pago de octubre de 2002 se hizo con atrasos el 30 de octubre de 2002.
El 22 de agosto de 2002 RG le entregó a la mano a Díaz una comunicación en la que le informó por primera vez que su caso sería evaluado para el programa de loss mitigation.
Se le requirieron varios documentos para su evaluación.
El 22 de octubre de 2002 Díaz presentó una primera petición de quiebra al amparo del Capítulo 7, Caso 02-11269. Por ello, el proceso iniciado para proveer un plan de mitigación quedó paralizado. El historial de morosidad en la cuenta de Díaz continuó luego de la presentación de la quiebra:
§ Los pagos de noviembre y diciembre de 2002 fueron efectuados con atrasos el 26 de marzo de 2003;
§ Los pagos de enero a abril de 2003 se hicieron con atrasos el 4 de agosto de 2003.
El 10 de marzo de 2003 la Corte de Quiebras emitió una orden de descargo (discharge of
debtor) en el caso presentado por Díaz.
El 17 de junio de 2003 RG le entregó a la mano a Díaz por segunda ocasión una comunicación en la que le informaba que su caso sería evaluado para el programa de loss mitigation.
Se le requirieron varios documentos para propósitos de la evaluación. El 24 de junio de 2003 Díaz suscribió un formulario sobre información de sus ingresos y gastos.
El 21 de julio de 2003 RG le informó a las apelantes que no cualificaban para el programa de loss mitigation. Conforme esa comunicación, al 21 de julio de 2003 la cuenta de las apelantes reflejaba atrasos de 198 días en el pago de la hipoteca por la suma de $4,840.00.
El 23 de enero de 2004 RG presentó una demanda en ejecución de hipoteca contra las apelantes, caso núm. DKCD2004-063. Alegó que era el tenedor del pagaré hipotecario suscrito por las apelantes y el último pago de la deuda hipotecaria fue recibido el 1 de abril de 2003.
El 12 de abril de 2004 RG le remitió una carta a Díaz en la que expresó:
Conforme a nuestros archivos su préstamo hipotecario refleja doce (12) mensualidades vencidas, por lo que se refirió a nuestra área de Loss Mitigation para evaluar y ofrecer una alternativa con miras a evitar la ejecución. Las alternativas a ofrecer bajo el programa son: Modificaciones, Partial
Claim, Planes de Pago o Acuerdo de pago especial.
La alternativa a ofrecer en su caso sería un plan de pagos estipulado, al tener gastos legales y no estar asegurado por FHA. Esa alternativa consiste en abonar el 50% de la deuda y el restante se divide en plazos que serán cubiertos junto con el pago mensual. Según el presupuesto familiar que nos fue enviado, refleja un sobrante mínimo, lo cual no le permitirá cumplir con los pagos que se le establezcan. Por los antes expuesto se determina que no cualifica para la alternativa.
Díaz suscribió y presentó un documento titulado Presupuesto Familiar fechado el 11 de junio de 2004, en el que informó ingresos mensuales ascendentes a $1,768.00 y gastos de $1,868.76 para un sobrante negativo de $100.56. El 2 de julio de 2004 RG informó a las apelantes que no cualificaban para el programa de loss mitigation debido a un déficit que les impediría cumplir con el plan de pagos.
Conforme a la comunicación del 2 de julio de 2004, a esa fecha la cuenta de las apelantes reflejaba atrasos de 427 días en el pago de la hipoteca por la suma de $10,278.31. Los pagos de mayo a diciembre de 2003 y de enero a agosto de 2004 fueron efectuados con atrasos el 14 de septiembre de 2004. El 9 de septiembre de 2004 Díaz reinstaló la deuda, es decir, pagó los atrasos de la deuda.
Debido al incumplimiento y atrasos posteriores a la reinstalación, el 24 de febrero de 2005 RG presentó una segunda demanda en ejecución de hipoteca contra las apelantes, caso núm. DKCD2005-0150. El 16 de agosto de...
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