Sentencia de Tribunal Apelativo de 31 de Marzo de 2011, número de resolución KLCE201100176

LEXTA20110331-103 BPPR v. 2007 Accurate Development Group Inc

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIÓN JUDICIAL DE SAN JUAN

PANEL I

BANCO POPULAR DE PUERTO RICO Recurrida V. 2007 ACCURATE DEVELOPMENT GROUP, INC; EDUARDO L. VIZCARRONDO Y SU ESPOSA ELLEN QUILINCHINI GARCÍA Y LA SOCIEDAD LEGAL DE GANANCIALES COMPUESTA POR AMBOS, ET AL. Peticionario

KLCE201100176

Certiorari procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan CASO NÚM. K CD2010-1306 SOBRE: COBRO DE DINERO

Panel integrado por su presidente, el Juez Rivera Román, la Jueza Fraticelli

Torres, el Juez Hernández Sánchez y el Juez Ramos Torres.

Fraticelli

Torres, Jueza Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 31 de marzo de 2011.

La peticionaria Lollie Maldonado Lema presentó ante nos un recurso de apelación, que acogimos como una petición de certiorari, en el que cuestiona la resolución emitida el 18 de enero de 2011 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, que denegó su solicitud de intervención en el pleito de cobro de dinero y ejecución de hipoteca incoado por el Banco Popular de Puerto Rico en contra de los codemandados en este pleito, a pesar de que ella tiene y reclama un interés propietario en el inmueble que es objeto de ejecución como garantía hipotecaria.

Luego de evaluar los méritos del recurso y de considerar los planteamientos del Banco Popular de Puerto Rico, resolvemos expedir el auto de certiorari solicitado y revocar la resolución recurrida.

Examinemos los antecedentes fácticos que justifican esta decisión.

I

El recuento de los hechos que hacemos a continuación surge de los documentos que obran en el expediente apelativo, cuya autenticidad no ha sido cuestionada por las partes.

La peticionaria Lollie

Maldonado Lema le vendió un inmueble de su propiedad a la corporación 2007 Accurate Development Group, Inc. (Accurate), mediante la escritura pública número 442, otorgada el 5 de octubre de 2007 ante el Notario Público Rafael A. Ojeda Diez. Esta fecha es importante para entender el contexto objetivo y subjetivo en el que se dieron los diversos negocios coincidentes en este litigio. La descripción de la propiedad vendida a Accurate es la siguiente:

URBANA: Solar en la Sección Norte del Barrio Santurce del Municipio de San Juan, sitio conocido como el Parque. Es el marcado con el número 10-R de los terrenos urbanizados por Ocean Park Development Corporation, tiene un área de 510.00 metros cuadrados.

Colinda por el NORTE, en 17.00 metros, con Avenida Las Marías, hoy Calle España; por el SUR, en 17.00 metros, con terrenos de la Sucesión Borda y terrenos propiedad de Rafael Correa; por el ESTE, en 30.00 metros, con el solar 11-R propiedad de Ocean Park Development; y por el OESTE, en 30.00 metros con el solar 9-R propiedad de Florencia Llorente de Aguilú. Enclava una casa.

Consta inscrita al folio 158 del tomo 287 de Santurce Norte, finca número 10651, Registro de la Propiedad, Sección I de San Juan.

El precio pactado en esta compraventa fue $1,600,000, de los cuales la peticionaria recibió únicamente $100,000, por concepto de la opción de compra. El pago del balance de $1,500,000 quedó aplazado por dos años, contados a partir de la fecha de aprobación del préstamo interino de construcción o desde el 5 de enero de 2008, lo que ocurriera primero. El pago del precio aplazado quedaría garantizado por una fianza de cumplimiento emitida por la compañía United Surety

and Indemnity Company bajo el contrato número 07120205, de 28 de septiembre de 2007. En cumplimiento del remanente del precio así aplazado, la señora Maldonado recibiría, como dación en pago, un apartamento o una unidad de vivienda de 4,000 pies cuadrados de construcción que estaría ubicada en las calles España y Rampla del Almirante, en Ocean Park. El valor de esta unidad de vivienda se estimó en $1,800,000, a base del costo de $450 el pie cuadrado.

En caso de que Accurate no pudiera cumplir con esta obligación de cualquiera de las formas alternas pactadas, le representó y garantizó a la peticionaria que le entregaría $1,900,000, para lo cual también se comprometió a otorgar una fianza de tipo financiero por esa cantidad dentro del término de 90 días de otorgada la escritura de compraventa. Alega la peticionaria que Accurate no ha cumplido ninguna de las condiciones acordadas en el contrato de compraventa.

Este dato también es de especial importancia para estimar el interés de la parte peticionaria en los procedimientos que se desarrollan en este caso ante el Tribunal de Primera Instancia.

En la escritura de compraventa, la peticionaria consintió a subordinar y postergar su crédito por el precio aplazado a favor del Banco Popular de Puerto Rico, quien constituiría un gravamen preferente sobre la propiedad en garantía de un préstamo hipotecario por $980,000. El contrato también estableció que Accurate entraría en la posesión material del inmueble dentro de 30 días, a partir de la notificación a la señora Maldonado de la aprobación del préstamo de construcción interino.

El mismo día del otorgamiento de la escritura de compraventa antes referida, Accurate suscribió un contrato de préstamo con el Banco Popular para un préstamo a corto plazo por $3,930,000. Accurate

se obligó a pagar el principal de $3,930,000 más los intereses a los doce meses de otorgado el contrato. En esa misma fecha, Accurate

suscribió un Pagaré Operacional a favor del Banco Popular para evidenciar el préstamo de $3,930,000 y las obligaciones descritas anteriormente. A su vez, en esa misma fecha los esposos Vizcarrondo-Quilichini y los esposos Bertrán-Pérez suscribieron una “Garantía Ilimitada y Continua” para refrendar todas las obligaciones presentes, pasadas y futuras que Accurate asumiera con el Banco Popular.

Nos llama la atención que ese mismo día, 5 de octubre de 2007, Accurate

también cedió, entregó y traspasó al Banco Popular, en carácter prendario, un pagaré hipotecario por la suma principal de $3,930,000, vencedero a la presentación y suscrito por la corporación en esa misma fecha, 5 de octubre de 2007, en consideración a todos y cualesquiera préstamos concedidos hasta esa fecha o que se concedieran o continuaran concediéndose, y a las facilidades de crédito o financiamiento concedidas en el pasado o que se concedieran en el futuro. Ese pagaré hipotecario está garantizado mediante hipoteca constituida sobre cuatro propiedades inmuebles, una de las cuales es la propiedad que la peticionaria vendió a Accurate ese mismo día y que responde por $980,000 de ese total. Las otras propiedades hipotecadas responden por $1,125,000, $975,000 y $850,000. El Banco Popular también le concedió a Accurate una facilidad de crédito Flexilínea, con una línea de crédito de reserva, que permitiría a Accurate

recibir adelantos del principal mediante retiros de su cuenta comercial, los cuales devengarían intereses.

Accurate incumplió con el pago de sus obligaciones al Banco Popular, por lo que el Banco decidió ejercer sus derechos como acreedor garantizado y optó por acelerar las deudas y ejecutar las garantías. Así, el 13 de abril de 2010 el Banco Popular incoó una demanda de cobro de dinero y ejecución de hipoteca en contra de Accurate, los esposos Vizcarrondo-Quilichini y la sociedad legal de gananciales compuesta por estos últimos, en la que solicitó que se condenara a los demandados a pagar solidariamente $3,930,000 por concepto de principal, más $247,016.88 de intereses acumulados hasta el 12 de abril de 2010, más los que continuaran acumulándose; y $393,000 por concepto de las costas y honorarios de abogado pactados. El Banco reclamó, además, el pago de $250,000 por los adelantos de principal, más $16,571.92 por concepto de intereses acumulados hasta el 12 de abril de 2010, más los intereses que continuaran acumulándose.

Posteriormente, el Banco Popular enmendó la demanda para incluir como codemandados a los esposos José Enrique Bertrán Pasarelly

María Eugenia Pérez Colón, al alegar que éstos le responden solidariamente por las obligaciones contenidas en la demanda.

El Banco Popular solicitó en la demanda que se ejecutaran los bienes inmuebles hipotecados, así como los pagarés hipotecarios dados en prenda, respecto a los cuales el Banco mantiene un interés asegurado, y que se vendieran en pública subasta por el precio mínimo pactado para satisfacer las cantidades adeudadas. Además, solicitó que, en caso de que surgiera alguna deficiencia luego de la venta de los bienes inmuebles hipotecados, se ordenara el embargo y la venta en pública subasta de otros bienes pertenecientes a los demandados.

La señora Maldonado solicitó la intervención en este pleito, a tenor de las Reglas 21.1 y 7.5 de Procedimiento Civil de 2009, 32 L.P.R.A. Ap.

V, Rs. 21.1 y 7.5. Basó su solicitud en que tenía un derecho e interés propietario en uno de los inmuebles objeto de ejecución como garantía hipotecaria de las deudas reclamadas. A esos efectos, sometió al Tribunal de Primera Instancia la escritura de compraventa que otorgó con Accurate y alegó el incumplimiento de esa corporación con las cláusulas contenidas en la escritura, lo que la dejaba en estado de indefensión ante el incumplimiento del pago del precio pactado con la corporación demandada y la posible ejecución en pública subasta del inmueble, lo que implicaba la pérdida irreversible de su propiedad en manos de un tercero con quien ella no mantenía relación obligacional

alguna.

Específicamente, la peticionaria alegó que la demanda incoada por el Banco Popular contra Accurate es un motivo más que fundado para que ella temiera la pérdida de la cosa, es decir, el inmueble vendido y el precio de venta acordado, por lo que solicitó la resolución de la compraventa contenida en la escritura otorgada por ella y Accurate, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 1392 del Código...