Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Abril de 2011, número de resolución KLAN201100274
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201100274 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 29 de Abril de 2011 |
LEXTA20110429-048 Consejo de Titulares del Cond.
La Rada v. Oriental Food & Arts, Inc.
ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
| CONSEJO DE TITULARES | KLAN201100274 | APELACIÓN procedente |
Panel integrado por su presidente, Juez Rivera Román, la Jueza Fraticelli Torres y el Juez Hernández Sánchez
Rivera Román, Juez Ponente
En San Juan, Puerto Rico a 29 de abril de 2011.
La compañía Oriental Food
& Arts, Inc. (Oriental Food) nos solicita que revisemos una sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia mediante la cual se declaró con lugar una demanda de desahucio presentada por el Consejo de Titulares del Condominio La Rada (Consejo de Titulares).
Por los fundamentos que exponemos a continuación, se confirma la sentencia apelada.
El Condominio La Rada es un edificio mixto sometido al régimen de propiedad horizontal que incluye áreas
residenciales y comerciales. El edificio está localizado en la Avenida Ashford del Condado en San Juan.
El Consejo de Titulares, el 6 de febrero de 2007, suscribió un contrato de arrendamiento con Oriental Food
para el alquiler de dos espacios comerciales ubicados en el primer piso del condominio. Cabe señalar que Oriental Food también es propietario del apartamento 112 del Condominio La Rada.
Los señores Willie GW Sang y Guo Giang
Sen firmaron el contrato de arrendamiento como directores y representantes de Oriental Food. Según las cláusulas del contrato, Oriental Food alquilaría dos espacios comerciales del referido condominio por un término de 3 años, el cual comenzaría a transcurrir desde el 1 de marzo de 2007 hasta el 28 de febrero de 2010.
En la segunda cláusula del contrato, las partes acordaron que la renovación del contrato de arrendamiento se llevaría a cabo de la siguiente forma:
Las partes tendrán la opción de renovar el presente contrato por un término adicional y con un canon de arrendamiento, el cual se discutirá por las partes al momento de renovar dicho contrato, sujeto a que "EL ARRENDATARIO" deberá notificar a "EL ARRENDADOR" por escrito, treinta (30) días antes de expirar el término de este contrato, de su intención de renovar el mismo. En caso de que "EL ARRENDATARIO" cumpla con este requisito de notificación por escrito, tendrá la primera opción para renovar el contrato al precio del mercado o mejor oferta, el que sea mayor.1
Del expediente ante nuestra consideración surge que el Consejo de Titilares celebró las asambleas anuales correspondientes.
Específicamente, el 28 de febrero de 2008, el Consejo de Titulares aprobó la contratación de un agente de bienes raíces comerciales para que sometiera sus recomendaciones en torno al alquiler de los espacios comerciales del condominio. Ello, con el objetivo de que el Consejo de Titulares obtuviera las mejores alternativas para el alquiler de los espacios comerciales. Varios proponentes sometieron sus respectivas ofertas, entre éstos, Oriental Food.
El contrato de arrendamiento de Oriental Food venció el 28 de febrero de 2010. Oriental Food no solicitó la renovación del contrato 30 días antes de su vencimiento, según disponía la segunda cláusula del acuerdo y al momento del vencimiento del contrato el pago del arrendamiento mensual de los locales era de $2,750. La compañía continuó pagando el canon de arrendamiento de mes a mes hasta el 30 de agosto de 2010, fecha en que la Junta de Directores del Condominio La Rada (Junta) notificó la terminación del alquiler.
Particularmente, el 16 de julio de 2010, la Junta notificó una comunicación escrita a Oriental Food en la que indicó que el contrato de arrendamiento había vencido y que la vigencia del alquiler de los locales se mantuvo de mes a mes. La Junta informó que daba por terminado el arrendamiento a partir del 30 de agosto de 2010. Ante ello, solicitó que Oriental Food desocupara los espacios comerciales.
Oriental Food y el señor Guo Giang Sen
solicitaron la celebración de una asamblea extraordinaria para el 2 de agosto de 2010. Ello, con el objetivo de que se presentara la propuesta de arrendamiento al Consejo de Titulares y se discutiera la posibilidad de renovar el contrato. La petición fue acompañada con 17 firmas.
El Presidente de la Junta se negó a celebrar una asamblea extraordinaria toda vez que las notificaciones de las convocatorias no se realizaron adecuadamente y se incluyeron firmas de titulares no registrados.
Según sus argumentos, el Consejo de Titulares le delegó a la Junta la facultad de gestionar los contratos de arrendamientos de los espacios comerciales, por lo que no procedía celebrar una asamblea extraordinaria para discutir dicho asunto.
Oriental Food y una titular del Condominio la Rada, la señora Joc Yee Mok, presentaron una querella en el Departamento de Asuntos del Consumidor (D.A.C.O.), mediante la cual cuestionaron la determinación del Presidente de la Junta por no haber permitido la celebración de la asamblea extraordinaria.
El Consejo de Titulares, por su parte, presentó una demanda de desahucio contra Oriental Food, el 9 de septiembre de 2010. Arguyó que la compañía ocupaba los referidos espacios comerciales a pesar del vencimiento del contrato de arrendamiento y aún cuando se le había requerido que desalojara la propiedad.
Oriental Food contestó la demanda. Aunque admitió que el contrato de arrendamiento había vencido, sostuvo que no podía desalojar la propiedad hasta que D.A.C.O. resolviera la querella que había presentado contra la Junta. Argumentó, además, que si el Tribunal de Instancia ordenaba el desahucio, tal acción provocaría que la querella administrativa se convirtiera en académica. Según sus argumentos, el foro de instancia estaría asumiendo la jurisdicción exclusiva delegada al D.A.C.O. en virtud de la Ley 103 del 5 de abril de 2003, conocida como la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291 et seq. Por lo tanto, correspondía que el foro administrativo resolviera si procedía la celebración de una asamblea extraordinaria, para que el Consejo de Titulares dilucidara si aprobaba o no la propuesta sometida para el alquiler de los espacios comerciales. Tal asunto se tornaría académico si se resolvía el pleito de desahucio.
Luego de varios trámites procesales, el Tribunal de Instancia celebró dos vistas en las cuales ambas partes tuvieron la oportunidad de presentar la prueba testifical y documental que sustentaba sus respectivos planteamientos.
Posteriormente, Oriental Food
presentó una solicitud para que se desestimara la acción de desahucio por falta de parte indispensable. Alegó que la señora Joc Yee Mok era una parte indispensable en este caso, por ser la co-querellante
en el caso administrativo ante D.A.C.O. Adujo que la sentencia en el pleito de desahucio podría afectar sus derechos e intereses. El Consejo de Titulares se opuso...
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