Sentencia de Tribunal Apelativo de 29 de Abril de 2011, número de resolución KLAN201100274

LEXTA20110429-048 Consejo de Titulares del Cond.

La Rada v. Oriental Food & Arts, Inc.

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

REGIÓN JUDICIAL DE SAN JUAN

PANEL I

CONSEJO DE TITULARES DEL COND. LA RADA, representado por su Presidente, Dr. Antonio L. Llorens Gómez DEMANDANTE-APELADO V. ORIENTAL FOOD & ARTS, INC. DEMANDADO-APELANTE

KLAN201100274

APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan NUM. K PE2010-3445 (807) SOBRE: DESAHUCIO (Expiración de Contrato)

Panel integrado por su presidente, Juez Rivera Román, la Jueza Fraticelli Torres y el Juez Hernández Sánchez

Rivera Román, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico a 29 de abril de 2011.

La compañía Oriental Food

& Arts, Inc. (Oriental Food) nos solicita que revisemos una sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia mediante la cual se declaró con lugar una demanda de desahucio presentada por el Consejo de Titulares del Condominio La Rada (Consejo de Titulares).

Por los fundamentos que exponemos a continuación, se confirma la sentencia apelada.

I.

El Condominio La Rada es un edificio mixto sometido al régimen de propiedad horizontal que incluye áreas

residenciales y comerciales. El edificio está localizado en la Avenida Ashford del Condado en San Juan.

El Consejo de Titulares, el 6 de febrero de 2007, suscribió un contrato de arrendamiento con Oriental Food

para el alquiler de dos espacios comerciales ubicados en el primer piso del condominio. Cabe señalar que Oriental Food también es propietario del apartamento 112 del Condominio La Rada.

Los señores Willie GW Sang y Guo Giang

Sen firmaron el contrato de arrendamiento como directores y representantes de Oriental Food. Según las cláusulas del contrato, Oriental Food alquilaría dos espacios comerciales del referido condominio por un término de 3 años, el cual comenzaría a transcurrir desde el 1 de marzo de 2007 hasta el 28 de febrero de 2010.

En la segunda cláusula del contrato, las partes acordaron que la renovación del contrato de arrendamiento se llevaría a cabo de la siguiente forma:

Las partes tendrán la opción de renovar el presente contrato por un término adicional y con un canon de arrendamiento, el cual se discutirá por las partes al momento de renovar dicho contrato, sujeto a que "EL ARRENDATARIO" deberá notificar a "EL ARRENDADOR" por escrito, treinta (30) días antes de expirar el término de este contrato, de su intención de renovar el mismo. En caso de que "EL ARRENDATARIO" cumpla con este requisito de notificación por escrito, tendrá la primera opción para renovar el contrato al precio del mercado o mejor oferta, el que sea mayor.¹

Del expediente ante nuestra consideración surge que el Consejo de Titilares celebró las asambleas anuales correspondientes.

Específicamente, el 28 de febrero de 2008, el Consejo de Titulares aprobó la contratación de un agente de bienes raíces comerciales para que sometiera sus recomendaciones en torno al alquiler de los espacios comerciales del condominio. Ello, con el objetivo de que el Consejo de Titulares obtuviera las mejores alternativas para el alquiler de los espacios comerciales. Varios proponentes sometieron sus respectivas ofertas, entre éstos, Oriental Food.

El contrato de arrendamiento de Oriental Food venció el 28 de febrero de 2010. Oriental Food no solicitó la renovación del contrato 30 días antes de su vencimiento, según disponía la segunda cláusula del acuerdo y al momento del vencimiento del contrato el pago del arrendamiento mensual de los locales era de $2,750. La compañía continuó pagando el canon de arrendamiento de mes a mes hasta el 30 de agosto de 2010, fecha en que la Junta de Directores del Condominio La Rada (Junta) notificó la terminación del alquiler.

Particularmente, el 16 de julio de 2010, la Junta notificó una comunicación escrita a Oriental Food en la que indicó que el contrato de arrendamiento había vencido y que la vigencia del alquiler de los locales se mantuvo de mes a mes. La Junta informó que daba por terminado el arrendamiento a partir del 30 de agosto de 2010. Ante ello, solicitó que Oriental Food desocupara los espacios comerciales.

Oriental Food y el señor Guo Giang Sen

solicitaron la celebración de una asamblea extraordinaria para el 2 de agosto de 2010. Ello, con el objetivo de que se presentara la propuesta de arrendamiento al Consejo de Titulares y se discutiera la posibilidad de renovar el contrato. La petición fue acompañada con 17 firmas.

El Presidente de la Junta se negó a celebrar una asamblea extraordinaria toda vez que las notificaciones de las convocatorias no se realizaron adecuadamente y se incluyeron firmas de titulares no registrados.

Según sus argumentos, el Consejo de Titulares le delegó a la Junta la facultad de gestionar los contratos de arrendamientos de los espacios comerciales, por lo que no procedía celebrar una asamblea extraordinaria para discutir dicho asunto.

Oriental Food y una titular del Condominio la Rada, la señora Joc Yee Mok, presentaron una querella en el Departamento de Asuntos del Consumidor (D.A.C.O.), mediante la cual cuestionaron la determinación del Presidente de la Junta por no haber permitido la celebración de la asamblea extraordinaria.

El Consejo de Titulares, por su parte, presentó una demanda de desahucio contra Oriental Food, el 9 de septiembre de 2010. Arguyó que la compañía ocupaba los referidos espacios comerciales a pesar del vencimiento del contrato de arrendamiento y aún cuando se le había requerido que desalojara la propiedad.

Oriental Food contestó la demanda. Aunque admitió que el contrato de arrendamiento había vencido, sostuvo que no podía desalojar la propiedad hasta que D.A.C.O. resolviera la querella que había presentado contra la Junta. Argumentó, además, que si el Tribunal de Instancia ordenaba el desahucio, tal acción provocaría que la querella administrativa se convirtiera en académica. Según sus argumentos, el foro de instancia estaría asumiendo la jurisdicción exclusiva delegada al D.A.C.O. en virtud de la Ley 103 del 5 de abril de 2003, conocida como la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291 et seq. Por lo tanto, correspondía que el foro administrativo resolviera si procedía la celebración de una asamblea extraordinaria, para que el Consejo de Titulares dilucidara si aprobaba o no la propuesta sometida para el alquiler de los espacios comerciales. Tal asunto se tornaría académico si se resolvía el pleito de desahucio.

Luego de varios trámites procesales, el Tribunal de Instancia celebró dos vistas en las cuales ambas partes tuvieron la oportunidad de presentar la prueba testifical y documental que sustentaba sus respectivos planteamientos.

Posteriormente, Oriental Food

presentó una solicitud para que se desestimara la acción de desahucio por falta de parte indispensable. Alegó que la señora Joc Yee Mok era una parte indispensable en este caso, por ser la co-querellante

en el caso administrativo ante D.A.C.O. Adujo que la sentencia en el pleito de desahucio podría afectar sus derechos e intereses. El Consejo de Titulares se opuso a la desestimación.

Así las cosas, el Tribunal de Instancia declaró ha lugar la demanda de desahucio mediante sentencia emitida el 15 de noviembre de 2010. Luego de varios trámites, el foro de instancia emitió una sentencia enmendada, el 9 de diciembre de 2010 y reiteró sus determinaciones en cuanto al desahucio. Además, resolvió el planteamiento de falta de parte indispensable.

Concluyó el foro de instancia que la señora Joc Yee Mok

no era una parte indispensable en el pleito de epígrafe porque lo único que estaba ante su consideración era resolver el asunto del desahucio. Determinó, además, que tenía jurisdicción para atender las cuestiones relacionadas con el desahucio independientemente de la querella presentada ante D.A.C.O.

El Tribunal de Instancia señaló que era un hecho incontrovertible que el contrato de arrendamiento venció el 28 de febrero de 2010. Sin embargo, Oriental Food no notificó por escrito su intención de renovarlo. Según sus determinaciones, la Junta evaluó las ofertas de los potenciales inquilinos y concluyó que la propuesta de arrendamiento sometida por Oriental Food para el alquiler de los espacios comerciales no era la más favorable. Ante ello, la Junta dio por terminado el arrendamiento que se mantuvo en virtud de la tácita reconducción y solicitó el desalojo de las facilidades. No habiendo prueba que sustentara la legalidad de la posesión de los locales, el Tribunal de Instancia ordenó que Oriental Food los desalojara.

Por otro lado, en la sentencia apelada el Tribunal de Instancia concluyó que los asuntos relacionados con el trámite administrativo en el D.A.C.O. eran cuestiones colaterales a la acción del desahucio y que los planteamientos de Oriental Food al respecto no eran pertinentes.

Oriental Food, por su parte, presentó varias mociones en las que solicitó determinaciones de hechos adicionales y la reconsideración de la sentencia.

Oriental Food, además, solicitó la fijación de una fianza de $1,000 con el objetivo de continuar el trámite apelativo y así cumplir con el requisito jurisdiccional dispuesto por el Artículo 630 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 L.P.R.A sec. 2832. Para sustentar la razonabilidad de la cuantía, sostuvo que el Consejo de Titulares tenía en su poder una fianza de $6,000 que fue entregada al momento de otorgarse el contrato de arrendamiento.

Oriental Food también sometió una moción en la que indicó que el Consejo de Titulares no aceptó los pagos del canon de arrendamiento por el uso del local y que dicho monto había sido consignado en la Secretaría del Tribunal.

El Consejo de Titulares se opuso a las mociones presentadas por Oriental Food. Por otro lado, solicitó que el foro de instancia impusiera una fianza en apelación de $100,000.

El Tribunal de Instancia emitió dos resoluciones, el 28 de enero de 2011. En la primera resolución, declaró no ha lugar las solicitudes...